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1、设备运行修理支配 设备管理做到三好、四会、五定。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早打算、早落实,加强值班和巡察,确保万无一失。 2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点 上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中心空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在: 装机种类困难,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与修理人员素养要求高。 机电设备性能
2、先进,设备运行管理与修理难度大。 设备数量多,分布区域广,停机影响大。 机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2.2机电设备设施管理的重点和难点 上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何限制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。2.3机电设备管理的原则和目标 机电设备管理的原则 .1预防为主,坚持日常保养与支配性修理保养并重,使设备时刻处于良好状态。 .2对
3、设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即修理人员会运用、会保养、会检查、会解除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 .3实行操作人员维护与专业人员修理相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业修理人员对出现的问题刚好修理处理。 .4完善设备管理和定期检查、修理制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和修理登记卡片管理,合理制定定期修理支配。 .5修旧利废,合理更新,降低设备修理费用,提高经济效益。 .6规范供配电设备设施运行与修理保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 机电设备管理的目标 通过常常性养护与刚好性修理,使设备
4、设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施运用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修刚好率100%。 2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺当进行。 修理人员全部到位,分工负责。 预先检查各系统的运行状况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保平安、正常运行。 备足备品备件,以被急用。 加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: 与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避开会
5、议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避开进行管道修理等不利于供水的活动。 2.5机电设备管理修理保养方式 日常维护保养。操作修理人员依据日常管理阅历,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发觉故障刚好解除,并做好记录。操作人员每班至少巡察两次,修理人员每周至少检查一次。 2.6实行机电设备的动态管理 设立值班修理服务 ,随时满意各种修理服务须要。 利用先进的监控设备,推行例行巡察抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 工程部除实
6、行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个修理工要求配备移动 等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 主动实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 建立便利、畅通的沟通渠道,充分做好各项打算工作。 组建一支由专业技术人员组成的应急修理队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,常常进行各种应急演练。 2.7各系统设备设施的管理要点及措施 供配电系统 .1管理要点及措施: .2效果: (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 .3记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班
7、记录; (3)供配电系统巡察维护表; (4)供配电系统修理保养表; (5)接地电阻测试记录表。 .4其它: 在冬夏季,随着用电量的改变,落实部分变压器报停事宜。 给排水 .2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落实,主动帮助用户支配合理的用水和节水支配。 (2)建立给排水设备修理保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,修理人员刚好到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及四周环境整齐,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上
8、。 (6)投诉处理率为100%。 .3制定记录表: (1)给水系统巡察维护表; (2)给水系统修理保养表; (3)排水系统巡察维护表; (4)排水系统修理保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放记录表; (7)供水系统月测试记录表。 消防系统 本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。 .1管理要点与措施: .2效果: (1)消防限制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防平安责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防学问及法规的宣扬教化,保证火灾发生率为0。 (3)制定突
9、发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标记完好。 (4)无火灾及其它平安隐患。 .3记录: (1)消防报警系统巡察维护表; (2)消防报警系统修理保养表; (3)值班记录; (4)气体消防系统巡察维护表; (5)气体消防系统修理保养表; (6)消防演习记录。 空调系统 .1管理要点及措施: .2效果: (1)配备专业人员,修理和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和修理保养制度并严格执行。 (3)空调系统平安、正常,保持状况良好。设备及环境整齐,无异样噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有
10、精确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和修理保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。 .3记录: (1)冷水机组运行记录表。 (2)空调系统巡察维护表; (3)空调系统修理保养表。 电梯系统 .1管理要点及措施。 .2效果: (1)电梯由专业队伍修理保养,电梯修理、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 (2)严密的平安运行和修理保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡察检查记录统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,平安设施齐全有效,轿厢及机房整齐,通风、照明及其他附属设施完好。 (4)出现运行故障后,
11、修理人员在五分钟内到达现场抢修。 .3记录: (1)电梯系统巡察维护表; (2)电梯系统修理保养表。 智能化楼宇自控系统 .1效果: (1)建立健全的修理保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡察检查记录统一归档管理,资料完整。 (2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清楚,红外报警器能正常报警。 (4)出现运行故障后,修理人员在五分钟内到达现场抢修。 .2记录: (1)保安监控系统巡察维护表; (2)保安监控系统修理保养表。 2.8机电设备设施抢修、应急处理方案 停电应急处理措施 .1市电停电 当接到市电支配停电通知后,马上检查备用电源系统,做好转换备用电源的打算工作。并马上将停电信息反
12、馈给用户,运用户对工作进行适当支配,尽量减小停电所造成的影响。同时,马上向供电部门了解停电缘由和可能影响的时间,刚好将信息反馈给用户,并帮助用户解决因停电造成的困难。 .2设备故障停电 (1)首先查明故障缘由,依据详细状况启用备用供电设备,并主动组织人员抢修故障供电设备,刚好复原供电,尽量缩小停电影响范围。 (2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。 (3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等运用人,并支配有续疏散,避开出现混乱。 给排水系统应急处理方案 .1市政供水支配性停水,管理处提前通知用户,说明停水缘由、停水时限等,做好水
13、池蓄水工作。 .2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满意用户生活用水,事后向用户说明缘由。 .3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行: (1)接到事故报警后,水电修理人员应在5分钟内赶到现场限制事态发展。 (2)水电修理人员在5分钟内查出事故缘由并刚好处理,不能刚好处理的快速向公司汇报,恳求支援。 (3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。 (4)依据现场的详细状况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。 空调事故应急处理方案 水电修理人员必需精确驾驭空调系统的运行状况,一旦发生故障,应马上判定故障类别,立
14、刻通知维保单位进行修理。 .1冷水机组发生故障。 (1)空调运行人员马上启动备用空调,复原供冷。 (2)水电修理人员必需在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故缘由,能自行处理的应刚好解除故障,复原机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障缘由后马上通知维保单位赶至现场处理。 .2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。 空调运行人员马上启动备用设备,工程部刚好组织人员修理,复原设备正常运用。 .3空调末端装置发生故障。 工程部马上组织人员抢修,修理时应尽量减小影响供冷的范围。 .4故障解除后,做好故障分析报告,总结阅历,避开同类事故的发生。 电梯应急处理方案 无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使
