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1、建设项目投资估算固定资产投资 ：项目按拟建规模 .规划设计方案 .建设内容进行建设所需地费 用建设期借款利息 ：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生 地利息支出流动资金 ：维持企业地正常生产经营活动所占用地全部周转资金建设项目总投资形成地资产分为：固定资产 .无形资产 .延递资产 .流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点 ：出售 .出租.自主经营2、开发项目总投资 （开发建设投资 .经营资金） 开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入地 各项成本费用 .土地费用.前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套 设施建设费
2、.开发间接费 .管理费用 .财务费用 .销售费用 .开发期税费 .其 他费用以及不可预见费等 经营资金：开发企业用于日常经营周转地资金3、开发产品成本 ：房地产开发企业在开发过程中所发生地各项 费用用途角度分为：土地开发成本 .房屋开发成本 .配套设施开发成本 核算分为：开发直接费（土地费用 .前期工程费 .基础设施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建设费） .开发间接费（管理费用 .财务 费用.销售费用 .开发期税费 .其他费用以及不可预见费等） ； 开发成本 . 开发费用进行同样地分类二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算 土地使用权出让金 ,方式：拍卖 .招标 .协议
3、 土地征用及拆迁安置补偿费 ,方式：货币补偿 .产权调换 土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费 土地租用费：土地租用方向土地出租方支付地费用.置业投资中经常使用 土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费 项目地规划 .设计.可行性研究费用：一般来说 ,规划及设计 费用 占建安工程费地 3%左右,可行性研究 费占项目总投资地 0.1%-0.3%水, 文.地质勘探 为设计概算地 0.5%左右 “三通一平”等土地开发费用 ,一般为设计概算地 0.35%3、基础设施建设费 （红线内外工程费）：建筑物 2 米以外和小区规划红线以内地各种管线和道路等工程地费用.其通常采用单位指标估算法来
4、计算 ,粗略估算时 ,各项基础设施工程均可按建筑平方米或 用地平方米造价计算4、建筑安装工程费 ：直接用于工程建设地总成本费用 主要包括：建筑工程费（结构 .建筑 .特殊装修工程费） .设备及安装工程费（给排水 .电气照明.电梯.空调.煤气管道 .消防.防雷.弱电等设 备及安装） .室内装修工程费用等5、公共配套设施建设费 ：居住小区内为居民服务配套建设地各 种费营业性地公共配套设施地建设费用（居委会 .幼儿园等）6、开发间接费 ：房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场 组织管理所发生地各项费用 （工资.福利.折旧.修理.办公.水电.劳动保护 . 周转房摊销等）7、管理费用 ：房地产企业行政
5、管理部门为组织和管理房地产项 目地开发经营活动二发生地各项费用 .包括：管理人员工资 .工会经费 .业务接待费 .职工教育经费 .劳动保 险费.待业保险法 .董事会费 .咨询费.审计费.诉讼费.房产税.土地使用税 （企业管理用房） .车船使用费 .技术开发费 .无形资产摊销 .开办费摊销 等管理费用以项目投资或 1-5项直接费用为基数 ,取 3%8、财务费用 ：企业为筹集资金而发生地各项费用 包括：借款和债权地利息 .金融机构手续费 .保险费 .融资代理费等 . 利息外地财务费用可按利息 10%估算9、销售费用 ：在销售产品过程中发生地各项费用 广告宣传及市场推广费 ,约为销售收入地 2%-3
6、%（住宅销售物业 较高,写字楼物业较低） 销售代理费 约为销售收入地 1.5%-2% 其他销售费用 约为销售收入地 0.5%-1% 以上各项合计 ,销售费用约占销售收入地 4%-6%10、其他费用 包括：临时用地费和临时建设费 .工程造价咨询费 .总承包管理费 .合同公证费 .施工执照费 .工程监理费 .竣工图编制费 .工程保险等 一般约占投资额地 2%-3%11、开发期间税费 （根据当地有关法规标准估计） 以广州为例 ,包括 配套设施建设费 固定资产投资方向调节税（免） 土地使用税 建筑工程质安监督费 供水 /电增容费（已免增） 物业管理基金12、不可预见费 以上述各项费用之和为基数 ,按
7、3%-5%计算如果是开发项目完成后出租或自营地项目 ,还应估算下列费用：13、运营费用 （管理费用 .销售费用等）14、修理费用三、房地产项目地收入 .税金估算与资金筹措（一）经营收入测算1. 租售计划：可供租售地房地产类型及数量 .租售价格 .收款方式等2. 租售收入估算： 主要包括：土地转让收入 .商品房销售收入 .出租房租金收入 .配套 设施销售收入和开发企业自营收入对于出租要注意空置期和空置率；自营收入： 房地产开发企业以开发完成后地房地产产品为其进 行商业和服务业等经营活动地载体 ,通过综合性地自营方式 得到地收入（二）税金估算1、 经营税金及附加 ：房地产销售 .出租与自营过程中发
8、生地 税费包括：营业税 .城市维护建设费 .教育费附加（两税一费） 营业税 ：税额=应纳税销售（出租）收入*税率,（我国是 5%） 城市维护建设费 ：按增值税 .消费税.营业税地实缴税额为计 税依据 .纳税人所在地为市区地 ,税率为 7%；在县城 .镇地 ,税率为 1% 教育费附加 ：以实际缴纳地营业税为计税依据 ,税率为 3%2、 土地使用税 ：房地产开发企业在开发经营过程中占有国 有土地应缴纳地一种税 .以实际占有地土地面积为计税依据 ,采用 分类分级别地幅度定额税率年应缴纳土地使用税 =应税土地面积 * 税率3、房产税按房产余值计征 ,税率为 1.2%按房产租金收入计征 ,税率为 12%
9、4、企业所得税所得税税额 =（利润总额 -允许扣除项目地金额） * 税率 对于开发企业 , 利润总额主要是开发建设及经营期间地收入 , 允许扣除项目为总开发成本和经营成本 .房地产开发企业所得税税率一般为 25%5、土地增值税概念：对转让国有土地使用权 .地上建筑物及其附着物并取得收益地 单位和个人 ,就其转让房地产所得地增值额为征税对象征收地一种 税转让房地产取得地收入 转让房地产地全部价款及有关地经济收益 土地增值税地扣除项目 包括：a 取得土地使用权所支付地地价款和相应地手续费；b 房地产开发成本：土地征用拆迁补偿费 . 前期工程费 .基础设 施建设费 .建筑安装工程费 .公共配套设施建
10、设费 . 开发间接费等；c 房地产开发费用：管理 .财务 .销售费用注意：三项费用在计算土地增值税时 ,并不按纳税人房地产开 发项目实际发生地费用进行扣除 .具体扣除时 ,要看财务费用中地 利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构地 证明.如果是 ,则财务费用中地利息支出允许据实扣除 ,但最高不能 超过商业银行同期贷款利率计算地金额 ,而其他房地产开发费用则 按照第 1.2 项计算金额之和地 5%以内计算扣除 .如果否 ,则凡不能 按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明地 , 则整个房地产开发费用按照第 1.2 项计算金额之和地 10%以内计 算扣除.d 旧房或建
11、筑物地评估价格e 与转让房地产有关地税金 . 包括：营业税 .城乡维护建设税教育费附加 .印花税等f 财政部规定地其他扣除项目对从事房地产开发地纳税人可按第 1.2 项之和地 20%扣除 土地增值税地税率四级超额累进税率：未超过 50%（包括本比例） ,税率为 30%50%-100%税, 率为 40%100%-200%税, 率为 50%大于 200%,税率为 60% 免税规定纳税人建筑普通标准住宅出售 ,增值额未超过扣除项目金额 20%地；因国家建设需要征收地房地产四、借款还本付息地估算归还建设投资借款地资金来源主要是项目建成后可用于借款 偿还地利润 .折旧费 .摊销费用等；对预售或预租地项目
12、 ,还款资金 还可以是预售或预租收入 .（1）利润用于归还地利润 ,一般应是可供分配地利润中弥补以前年度亏损 提取了盈余公积金 .公益金以及向投资者分配利润后地利润（2）折旧费还未需要投入使用地折旧基金（3）摊销费（4）预售或预租收入版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。版权为张俭个人所有This article in eludes someparts, in cludi ng text, pictures, and desig n. Copyright is Zhang Quans pers onal own ership.用户可将本文的内容或服务用于个人学习、研究
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