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1、.*房地产工程可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：目录调查人员声明4第一局部：工程总论51.1工程背景51.2工程概况51.2.1工程名称51.2.2工程建立单位概况51.2.3工程地块位置及周边现状51.2.4工程规划控制要点71.2.5工程开展概况71.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议8第二局部：市场研究82.1宏观环境分析82.2全国房地产行业开展分析82.3本市房地产市场分析8本市房地产市场现状8本市房地产市场开展趋势92.4板块市场分析92.4.1区域住宅市场成长状况92.4.2区域供给产品特征102.4.3区域市场目标客层研究
2、102.5工程拟定位方案102.5.1可类比工程市场调查102.5.2工程SWOT分析112.5.3工程定位方案11第三局部：工程开发方案113.1工程地块特性与价值分析113.2规划设计分析123.3产品设计建议133.4工程实施进度153.5营销方案163.6机构设置163.7合作方式及条件17第四局部：投资估算与融资方案174.1投资估算17投资估算相关说明174.1.2分项本钱估算174.1.3总本钱估算204.1.4单位本钱204.1.5销售收入估算204.1.6税务分析204.1.7工程资金预测214.1.8现金流量表214.1.9自有资金的核算214.2融资方案224.2.1工程
3、融资主体224.2.2工程资金来源224.2.3融资方案分析224.2.4投资使用方案224.2.5借款归还方案22第五局部：财务评价235.1财务评价根底数据与参数选取235.2财务评价方案1235.2.1财务盈利能力分析235.2.2静态获利分析245.2.3动态获利分析24偿债能力分析245.2.5综合指标表245.3财务评价方案2255.4财务评价结论25第六局部：不确定性分析256.1盈亏平衡分析256.2敏感性分析266.2.1变动因素一本钱变动266.2.2变动因素二售价变动266.2.3变动因素一容积率变动266.3风险分析27风险因素的识别和评估27风险防对策27第七局部：综
4、合评价277.1社会评价定性277.2环境评价影响及对策277.3公司资源匹配分析27第八局部：研究结论与建议278.1结论278.2建议27第九局部：附录289.1附件：289.2附表：289.3附图：29调查人员声明我们重声明：1、 我们在本调查报告中述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照*公司统一的“房地产可行性研究报告模式“进展分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已或没有对本报告中的拟建工程进展了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进展了实地查勘。6、 其他需要声明的事项参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一局
5、部：工程总论1.1工程背景这一局部主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作根底。为此，需将工程的提出背景与开展概况作系统地表达。说明工程提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进展的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在表达工程开展概况的同时，应能清楚地提示出本工程可行性研究的重点和问题。1.1.1工程所在区域开展情况城市开展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2工程发起人及发起缘由工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改
6、造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3工程投资的必要性工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般35年，在公司开展中的地位是否核心工程；公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2工程概况1.2.1工程名称1.2.2工程建立单位概况1.2.3工程地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置
7、和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系。宗地现状1四周围；2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；3地面现状，包括宗地是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况，包括土地构
8、造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。工程周边的社区配套1周边3000米围的社区配套l 交通状况a 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；c 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公
9、园l 银行l 邮局l 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2宗地周边3000米外但可辐射围主要社区配套现状工程周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况化工厂、河流湖泊污染等5)危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。9)其他大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性1)道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3
10、)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯有线电视、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4工程规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度
11、控高绿化率其他1.2.5工程开展概况已进展的调查研究工程及成果工程地块初勘及初测工作情况工程建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、发布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：工程主管部门对工程的建立要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开场前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据工程需要进展调查和收集的设计根底资料。1“城市居住区规划设计规“2“A市城市拆迁管理条例“3“
12、城市居住区公共效劳设施设置规定“4“住宅设计规“5“住宅建筑设计标准“6“建筑工程交通设计及停车场设置标准“7“城市道路绿化规划及设计规“8“高层民用建筑设计防火规“1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二局部：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的*个地区拟进展房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业开展分析行业政策2.2.2市场供给与需求行业开展趋势2.
13、3本市房地产市场分析一般来讲，工程所在国部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对工程所在区域进展因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得*些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场
14、开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比拟：1量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和开展趋势等。5、当地城市近、中期规划开展方向描述城市开展规划、功能布局、根底设施建立等与工程开发和居民住宅密切相关方面。6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市开展及房地产市场调研报告报告格式及容另附2.3.2本市房地产市场开展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对*类物业的市场需求规律和变化趋势进展分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为
