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1、 双 学 位 毕 业 论 文（申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价以万科为例 作者 叶祥 所学专业名称 财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日 / 学 生： （签字）学 号：2011210986论文答辩日期：2014年11月22日指 导 教 师 ： （签字）目 录摘要1Abstract1前言2、财务分析与评价概述2（）财务分析的基本概念和目的21.财务分析的概念22.财务分析的目的2（二）财务分析的容与体系21.财务分析的容22.财务分析的体系3（三）财务分析的标准3二、万科公司的会计报表分析4（一）万科公司简介4（二）资产负债表分析4（三）损益表分析5三、万科公司
2、的财务分析6（）短期偿债能力分析6（二）长期偿债能力分析7（三）营运能力分析8（四）盈利能力分析9（五）成长能力分析10四、万科公司的财务评价与未来发展建议11（一）对万科公司的财务评价111.财务结构方面112.营运能力方面113.盈利能力方面124.成长能力方面12（二）对万科的财务管理建议121.偿债能力方面122.资产营运能力方面123.盈利能力方面124.成长能力方面13结论13注释13参考文献13附录附表数据15附表一资产负债表分析表15附表二损益分析表15致16房地产行业财务报告的分析与评价以万科为例摘要：财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价
3、企业的过去和现在的经营成果、财务状况与其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司2010年到2013年度财务报告和经营状况为分析材料，分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析，结合行业分析与战略分析，发现了该公司在偿债、营运、盈利与发展方面存在的一些问题，并提出解决问题的建议。关键词：房地产行业；万科；财务报告；分析与评价Analysis and Evaluation of the Financial
4、 Report of the Real Estate IndustryVanke as An ExampleAbstract: Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, using a special method, system analysis and evaluation of companies in the past and present operating results, financial condit
5、ion and its changes, the purpose is to understand the past, present evaluation, predict the future, help interest groups to improve decision making. In this paper, the real estate industry as an example to study the financial reports of listed companies, selected representative in China Vanke real e
6、state industry as the research object. Vanke Company 20102013 Annual Financial Report and operating conditions for the analysis of the material, respectively, the use of comparative analysis, ratio analysis, factor analysis, charts, analysis and comprehensive analysis of its financial statements ana
7、lysis and financial indicators, combined industry analysis and strategic analysis, found some problems in the debt of the company, operations, profitability and development exists, and propose recommendations to solve the problem.Keywords: real estate industry；Vanke；financial reporting；analysis and
8、evaluation前 言近几年，随着国民经济的健康稳定发展，在各方面因素的推动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，然而房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波与到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大，未来发展趋势很不明朗。因此，研究房地产上市公司的财务报表，有利于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况，财务报表分析也存在着这样那样的问题，传统的分析方法在新的形势下面临很大的挑战，已经不能完全满足会计报表使用者的要求
9、，能否找出目前会计报告分析中存在的问题，并且找到解决这些问题的方法，为报表使用者提供准确而有用的会计报告成为本文的重中之重。、财务分析与评价概述（）财务分析的基本概念和目的1.财务分析的概念什么是财务分析？具体而言，对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题，并可以通过分析来进一步找出解决问题的方法。这种分析过程是针对一家上市公司整体运行的情况而言的，通过将整体分为不同的方面和层次，并分门别类地进行剖析。2.财务分析的目的财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主
10、体进行财务分析的目的是不同的。经营者想要判断怎样实施财务控制与决策，通常需要通过了解公司的偿债能力、资产周转状况和盈利能力，并对其形成原因做进一步分析，以便于让企业的财务状况和经营成果达到满意的效果。经过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。投资者大多关注公司的投资回报率，因为他们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承当者。另一方面，投资者作为终极风险的承当者也相当留意公司财务的状况。正是应为对公司盈利能力和财务状况的分析，使得投资者可以做出决策的信息。作为债权人要想评价企业负债的偿还能力和盈利水平可通过财务分析来实现。再者与企业经营有关的企业，为了弄清企业的信用水平，尤其是财务
11、信用状况，也可以利用财务分析，以便为进一步的决策提供依据。通过财务分析，政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在企业中的实施情况；而企业的财务信息和财务报告也可以确保真实，准确，同时为宏观决策提供信息。（二）财务分析的容与体系1.财务分析的容不同的使用者进行的财务分析是不尽相同的，他们有各自侧重的分析重点，同时也有共同的要求。财务分析的基本容，主要包括以下几个方面：第一，评价企业的偿债能力，分析企业资产的结构，评估计量所有者权益对债务资金的利用程度，制定企业集资策略。第二，评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况以与周转使用情况，测算企业未来的资金需用量。第
12、三，评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况，以与不同年份盈利水平的变动情况，并对企业的盈利前景进行预测。第四，评价企业的总体资金实力，分析各项财务活动的相互联系和协调情况，揭示企业财务活动方面的优势和薄弱环节，找出改进财务管理工作的主要矛盾。尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同，作为运用价值形式迸行的财务分析，归纳起来其分析的容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析和综合能力分析等五个方面。2.财务分析的体系本文通过会计报表分析、财务指标分析、财务综合性分析三个层面进行财务分析体系的构建。（1）会计报表分析会计报表分析是以会计报表为根据，对企业偿债能力、
13、营运能力和获利能力所作出的分析。是财务指标分析和综合分析的基础。（2）财务指标分析财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，是对企业经营状况某一方面的反映。财务指标分析实质上是总结和评价企业财务状况与经营成果，包括偿债能力、运营能力、盈利能力和发展能力等指标的分析，得出企业经营状况和成果评价。（3）财务综合分析财务综合分析就是将企业营运能力、偿债能力和盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中，全面的对企业财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。本文财务分析体系如图1.1所示1。财务综合分析财务分析会计报表分析财务指标分析图1.1财务分
14、析体系表（三）财务分析的标准确定财务报告分析的评价标准是财务报告分析的一项基本步骤和重要容。由于不同的分析标准会对同一分析对象得出不同的分析结论，因此正确选择或确定评价标准，对于发现问题、找出差距、正确评价有着十分重要的意义。目前，评判的标准主要有以下几类：（1）经验标准经验标准是指通过大量实践经验中总结得出的具有普遍意义的标准。经验标准在财务比率分析中应用较多。但必须指出的是，经验标准毕竟只是对一般而言的粗略判断，既不能从理论上加以严格证明，也绝不是适用于一切领域和一切情况的绝对标准。（2）历史标准历史标准是指以企业过去某一段时间的实际状况或业绩作为标准，它可以选择企业的历史最好水平，也可以
15、选择企业正常经营条件下一般或平均的水平。将企业当期情况和历史数据进行比较，是一种纵向比较。历史标准用于判断企业自身经营状况和财务状况改善是比较实际可靠且具有较强的可比性，但其适用围较窄，只能说明企业自身发展变化的情况，不能全面评价企业在同行业中的地位与水平。（3）行业标准行业标准是指以企业所在行业的数据作为标准，可以是反应行业财务状况和经营状况的基本水平或平均水平，也可以是同行业某一先进企业的业绩水平。在财务分析中运用行业标准，可以说明企业在行业中所处的相对地位与水平，从而正确判断企业的变动趋势。但是在采用行业标准时，需要具体情况具体分析，考虑造成差异的有关因素。（4）预算标准预算标准是指企业根据自身经营条件或经营状况制定的目标标准。是将企业的预算数据作为标准。它能够比较全面实际地反映企业状况，具有较强的目标引导作
