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1、观今宜鉴史，谙史更知今。中国房地产业是伴随着改革开放，特别是社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的，整个房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产业的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，使之相适应，而会计制度的变革又进一步促进了房地产业的发展和进步。房地产开发企业会计制度的改革和发展，既是中国国民经济和房地产业经济发展的需要，也是全球经济一体化和国际会计语言通用化发展的需要，更是中国会计改革和发展的需要。笔者通过对中国改革开放30 年来房地产开发企业会计制度变革过程的回顾，深入分析其主要变革阶段的有关背景，比较其变动差异和特点，寻找会计实务中存在的不足，提出房地产
2、开发企业会计制度改革的建议，并希望与房地产开发企业的会计同行讨论，共同推进房地产行业会计制度的改革和发展。一、房地产开发企业会计制度改革的背景和过程十一届三中全会以后，上海房地产业发展情况大致可分为五个主要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时间在1979 年至1984 年；第二阶段为房地产业初步发展阶段，时间在1985 年至1991 年；第三阶段为快速发展阶段，时间在1992 年至1996 年；第四阶段为调整发展阶段，时间在1997 年至2000 年；第五阶段为繁荣发展阶段，时间在2001 年至今，房地产企业发展逐步走向成熟。但是，房地产开发出现局部过热现象，产品结构存在相对失衡，投机抄作问题
3、依然存在，影响着房地产业的健康发展。房地产开发企业会计制度就是房地产开发企业专用的会计核算规范，是房地产业经济发展的客观需要。在房地产业发展初期是套用建设单位会计制度，进入快速发展阶段施行的是行业会计制度，到房地产业发展趋向成熟时，统一会计制度和新会计准则又相继实施。房地产业的快速发展和房地产开发企业的经营特点的客观需要，使房地产开发企业会计制度的产生和发展成为必然，从而更进一步地推动了房地产业的健康和快速发展。中国加入世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求中国的会计制度和会计准则的改革，中国会计制度的变革促进了房地产企业会计制度的改革和发展，促进其从套用基本建设会计制度，到形成房地产行业会
4、计制度，到执行统一会计制度，再到全面实行新企业会计准则。房地产开发企业会计制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范到全面规范，从行业会计制度到统一会计制度，从统一会计制度向国际会计准则趋同方向发展过渡的过程。二、房地产开发企业会计制度主要改革阶段的特点按普通房地产开发企业会计制度改革以普通房地产开发企业为主线来划分，实际上就是经过了四个互相联系又各具特点的主要阶段。（一）房地产行业会计制度前期阶段的特点在房地产开发企业会计制度形成的前期，就是指改革开放以后至1988 年底，即在国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段曾执行过三
5、项会计制度，即1983 年底以前执行的基本建设简易会计制度，1984 年1 月1 日至1986 年底执行的国营建设单位会计制度会计科目和会计报表，1987年1 月1 日至1988 年底执行修订后的国营建设单位会计制度会计科目和会计报表。这一阶段还处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求并不高，成本核算到后期才有行业的专门规范，会计科目也比较简单，将“国家资金”科目改为“固定资金”和“流动资金”科目。会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987 年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶
6、段仍然处于会计核算工作的初级阶段，后来，特别是1988 年8 月国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法颁布实施后，房地产开发企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。（二）房地产开发企业会计制度实施阶段的特点随着房地产开发企业的发展和中国会计制度改革的推进，房地产行业迫切需要适合自身经济核算的开发企业的会计核算制度。1989 年1 月1 日开始施行国营城市建设综合开发企业会计制度会计科目和会计报表，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管略显简单，尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。1993 年7 月1 日房地产开发企业会计制度的实施，更进一步规范了房
7、地产行业会计核算制度，直至2005 年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993 年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提4 项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立所有者权益和资本保全制度。这一阶段财政部发布并修订了16 项具体会计准则和1 项基本准则，房地产开发企业中的股份是会计制度与会计准则同时在企业
8、施行，其中有7 项具体会计准则和1 项基本准则在所有的企业施行，相对稳定的行业会计制度开始实施，是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份和上市公司中的房地产开发企业会计制度变革较大的阶段。飞（三形）房姑地产谎开发连企业唇实施然统一希会计帜制度充阶段记的特惰点唱在房饰地产户开发躬企业诸20浑05赏佣年使1 多月闪1 芝日起令执行读统一字的伸企业耗会计阔制度举后别，有瑞以下咬特点藏：叙1.搅逐进入箱21桃绸世纪抓，中挤国会其计改荣革步他伐加佣快，方改革弓的深旨度远伟远超渠过庸19哗93辈瘦年的出改革失，可否以说敌通过痕这次毙改革揉实现款了与思国际摆会计粥惯例逃的充侧分协奋调。烟2.屿湖统一
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