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1、上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告_全文耀光？中环国际 前期企化工作总结报告 原媒体计划 销售目标 -从4月16日起至6月底完成2000平方 在09年6月30日前完成2000平方米的销售目标. 从2009年4月16日起至2009年6月30日实际需要成交套数是24套，这个目标分解,分步骤在未来的75天完成，即12周内完成。 总目标 目标分解 原定媒体计划 从4月16日起至6月底的媒体计划 短信 12次，每周30万条，共计360万条 楼体巨幅 持久 内容：耀光中环国际 12800元/m2起 61234888 搜房网写字楼主页广告 25次，每三天投放一次 原定媒体费用 从4月16日起至6月底
2、的费用 短信 预算:21000元/次12次=251/a.2万元 楼体巨幅 预算：50元/平方米 25万元 搜房网写字楼主页广告 预算：12000元/次25次=30万元 合计：25。2+30+5=60.2万元 实际推广内容 广告投放比例 持久 内容：耀光中环国际 12800元/m2起 61234888 无 已投放9次,每次10万条，一共90万条 实际媒体推广 100% 0 25 投放比例 持久 内容:耀光中环国际 12800元/m2起 61234888 楼体巨幅 25次，每三天做一次 搜房网写字楼主页广告 12次,每周30万条，共计360万条 短信 原定媒体计划 投放内容 效果统计 短信效果统计
3、 -从4月16日起至6月底 销售情况统计 从4月16日起至6月底 销售情况统计表 实际产生费用及成本分摊情况 从4月16日算起 费用 短信投放：54000元 来人成本分摊: 来电成本分摊： 成本分摊 单套成交成本分摊: 54000元 26人 =2077元/人 54000元 119人 =454元/人 54000元 5人 =10800元/人 广告通路选择与投放 4月16日迄今 售楼现场 广告通路 公共传播 楼体巨幅 工地围墙 户外看板 看房通道 引导旗 户外大牌 报纸广告 杂志广告 网络广告 DM派发 SP活动 短信投放 成交意向 -4月16日迄今 来电：119组 来人：26组 成交:5组 4.6
4、：1 5：1 实际广告费投入： 48000元 广告投放金额 -4月16日迄今 原定广告投放金额： 1。54万元/平方米2000平方米2,，61.6万元 实际广告投放金额： 5。4万元 总销金额: 6160634元 广告的实际投放额仅占原定投放额的 8.8， 广告的实际投放额占总销金额 0。88， 总结及建议 1、原计划来人：签约=10:1，截止5月24日原计划签约12套，实际来人：签约,5:1，说明案场把握成交的能力较强, 但来人数量不足,严重制约了本案的成交量； 2、广告费用投入严重不足,当前的投放量仅占总销金额的0。78，低于我司原定的2，目标(行业通行为3，)，导致正常的广告投放渠道无法
5、实现，项目的基本信息传递受阻. 酒香也怕巷子深 建议 鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便,要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。 多样媒体, 组成立体辐射网 引导动线， 导入目标客户 专业行销， 促进最终成交 传播项目基本信息 提升来人量 项目预估及实际情况 183669509 6160634 189830143 总销金额 11949 378 12327 销售面积 / 16298 15400 整盘均价 / / 2% 广告费率 3742603 54000 3796603 广告费用 指标差距 实际发生 预估 分析： 1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米
6、，实现销售均价16298元/平方米，远高于贵司原定整盘均价15400元/平方米； 2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2广告费率所需投入的费用相比,尚余3242603元未予投入。 建议 鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度, 建议: 1、广告费用，3242603元由优派克思承担,广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。 2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。 耀光中环国际推广计划 （2009.5。262009.6。30） 1-2期 费用待定 新盘介绍 上海楼市？租赁情报 2次 相关新闻发布 30天
7、最新楼盘推荐 30天 “写字楼”页面楼盘介绍 30天 1万 “写字楼”首页旗帜 焦点网 1次 视频看房 1次 老总博客推荐 1次 老总专访视频 10次 “精品项目”新闻报道链接 1次 看楼专题报道 30天 在租写字楼列表推荐(第一页) 30天 在售写字楼列表推荐（第一页) 7天 长三角精品写字楼推荐 14天（图文形式） “在售写字楼”普陀区列表 9天 “写字楼首页旗帜 发布6天 10万 首页巨幅 搜房网 二、媒体传播 240元/对/天 (共10天*50对） 12万 祁连山路段（真南路曹安路) 引导旗 发布期：13个月 20万 武宁路以南，兰溪路以西,面东 户外大牌 一、户外媒体 备注 费用结算
8、 说明 项目 耀光中环国际推广计划 (2009.5.262009.6。30） 赠品 拎袋 楼书 易拉宝 1、建议至曹安路专业市场商圈设置本项目临时流动展位,目的在于传播项目信息，扩大受众面，促进来人量; 2、展位所需硬件配置尽可能利用售楼处及开发公司现有资源; 3、开发商协助提供看房车. 费用待定，以实际发生额为准 桌、椅等 展位布置 四、流动展位接待POP 通过邮局购买物流企业负责人实名资料进行直邮投递 1万 250克铜版纸，10000张 直邮明信片 三、印刷媒体 备注 费用结算 说明 项目 针对物流企业，进行项目的电话推广 电话联系 五、公共传播 至曹安路专业市场及物流企业派单 印刷成本费
9、，以实际发生额为准 DM派发 本案价格分析 本案推案价格 本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程,同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争.故选取以上项目在售办公楼价格进行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下： 22500 11250 14250 12700 售价 5 60% 10% 25% 权重 1.455 1.0605 1.1375 1。0165 100 合计 0.1 1 0.098 0。98 0.1 1 0.098 0。98 10% 物业服务 0。05 1 0。05 1 0.07 1.4 0.05 1 5% 品牌 0。135 0.9 0。135 0.
10、9 0。135 0。9 0.135 0。9 15 品质(装修等) 0.185 1.85 0.105 1.05 0.095 0.95 0.11 1.1 10 办公氛围 0。1 1 0.1 1 0。1 1 0.1 1 10 户型 0。255 1。7 0。18 1.2 0。21 1.4 0.156 1.04 15% 配套 0。27 1.8 0。1725 1。15 0.1875 1.25 0。1575 1.05 15% 交通 0.36 1.8 0。22 1。1 0.24 1。2 0.21 1。05 20 区位 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 汇华大厦 曹
11、安锦程 绿地威科国际 李子园 权重 指标 其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮25计算单层价格. 本项目价格推算 本项目前综合价格为： 11514元/平米 UPCS的巨大客源优势加上UPCS的强效案场管理能够达到约5UPCS溢价，所以销售均价为: 12090元/平米(标准层价格） 1828184 2753488 766973 770053 774461 777239 780319 785758 1406441 798284 803417 1658051 总价 15702 14842 14942 15002 15082 15142 15202 15302 15452 155
12、52 15652 15952 单价 116.43 185。52 51。33 51.33 51.35 51.33 51.33 51.35 91。02 51。33 51。33 103.94 建筑面积 7F 1851470 2790592 777239 780319 784731 787505 790585 796028 1424645 808550 813683 1678839 总价 15902 15042 15142 15202 15282 15342 15402 15502 15652 15752 15852 16152 单价 116.43 185.52 51。33 51。33 51。35 5
13、1。33 51.33 51.35 91.02 51.33 51。33 103。94 建筑面积 8F 1874756 2827696 787505 790585 795001 797771 800851 806298 1442849 818816 823949 1699627 总价 16102 15242 15342 15402 15482 15542 15602 15702 15852 15952 16052 16352 单价 116.43 185.52 51。33 51。33 51。35 51。33 51。33 51.35 91.02 51.33 51。33 103。94 建筑面积 9F 1825855 2920456 1622233 1632499 1648219 2299237 834215 1720415 总价 15682 15742 15802 15902 16052 16152 16252 16552 单价 116。43 185。52 102.66 102.66 102.68 142。35 51。33 103.94 建筑面积 10F 1849141 2957560 1642765 1653031 1668755 2327707 844481 1741
