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1、2009年6月常州房地产市场报告2009.06常州房地产报告CHANGZHOU REAL ESTATE REPORT 市场报告易居（中国）房地产研究院常州分院本月导读3易居视点3关注楼盘4第一篇、市场背景篇5第一章：政策资讯51. 政策法规52. 市政动态63. 市场资讯8第二篇、市场分析篇10第二章：土地市场101. 本月土地市场102. 本月出让分析103. 本月成交分析10第三章：商品住宅市场131. 市场综述132. 供求关系分析133. 供应量分析144. 成交量分析155. 成交均价分析156. 新盘分析16第四章：产品分析25一、 产品综述25二、 案例分析28第五章：营销媒体3
2、31. 营销视点332. 典型项目世茂香滨湖393. 媒体投放情况分析44第三篇、区域数据篇48一、城北区域48二、城西区域48三、城南区域48四、城东区域49五、城中区域49本月导读6月楼市销量再创新高市房管部门昨天通报6月份我市房地产市场情况：上月，常州房地产市场继续呈现积极向好的趋势，商品房销售量持续放大，市场余量得到进一步消化。 详情请见P8市区商品住宅供应量下调，成交量、成交均价上升6月份，常州市区商品住宅批准预售面积23.49万，同比上升43.49%，环比上升12.42。常州市区商品住宅销售备案面积为52.34万，同比上升80.42，环比上升6.08%。详情请见P14常州土地市场本
3、月常州土地市场挂出地块3宗，成交地块5宗，无住宅地块挂出。详情请见P10易居视点6月回顾6月份常州房地产市场依然延续了前几个月的强劲的复苏势头，本月市场实际新增供应较上月有大幅回落，市场成交小幅上升，成交均价小幅上涨，市场存量得到进一步消化，整体市场趋于稳定健康的发展。相对于5月份而言，常州商品住宅市场新推项目由5月份的新推案和后期加推项目10个减少至本月的8个，新推案面积由5月份的18.17万方减少至本月的9.65万方。实际新推案量的回落，主要是目前市场存量还是过于庞大，再加上前几个月的实际推案量也较大，开发商们快速将存量去化、回笼资金是各项目的当务之急。在成交方面，本月成交量小幅上升，主要
4、是前期去化过快。根据常州房管局发布的数据，6月份常州市区商品住宅销售备案面积为52.34万，同比上升6.08，环比上升80.42%。一方面6月份的成交大幅上升说明目前市场形势仍然较好，但另一方面，在市场存量过大、宏观经济环境依然严峻的大环境下，再加上传统淡季的到来，这样良好的趋势能持续多久有待于时间的考验。6月份常州全市商品房成交均价为5182元/，环比上升3.35；其中，商品住宅成交均价为4526元/，环比上升5.67。这种平均价格在目前看来还属于正常涨跌范畴，而非开发商顺势涨价。从价格走势来看，虽然成交量大幅回升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度提升的可能性并不大，另一方面，由于业
5、内对市场前景看法不一，再加上目前去化形势大好，因此并不排除少数开发商误判形势、上调价格的可能。7月展望6月份常州市场量升价升，但幅度都不大，市场存量得到进一步消化，市场信心度有了进一步的提升。但是在大环境并未改观的情况下，这波行情能持续多久是市场关心的共同话题。7月份，随着天气的变化，常州市场将逐渐进入传统的淡季，成交能否延续前期的良好态势，价格走势会不会依然平稳，还有待时间的考验。关注楼盘中央花园中央花园整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市内最大社区之一。项目内的27栋高层布局错落有致，层次分明。世茂香滨湖本项目总
6、用地面积约为89万平方米，建筑总面积约为150万平方米，绿化率约为65%。住宅部分由高层、小高层、TOWNHOUSE三部分组成。整个项目以“水”为特色，依水而建，临水而居，其宣传口号为“开启150万M2醇美湖居生活”、“一城欧风半城湖”。第一篇、市场背景篇第一章：政策资讯1. 政策法规表1- 1-1：2009年6月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容6月2日国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知n 规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。n 其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2. 市政动态 吊桥路、中吴大道1
7、0日开始扩建改造6月10日起，吊桥路、中吴大道将实施全线道路扩建改造，施工期间，两条道路沿线交通管理作相应调整。吊桥路施工分为两个阶段进行：第一阶段自6月10日至8月5日，北半幅路面实行封闭施工，保留南侧5米宽的通行空间，期间吊桥路全线实行机动车由西向东单向通行；第二阶段自8月5日至10月31日，南半幅路面实行封闭施工，施工完毕的北半幅路面开放并实行机动车双向通行。从6月10日至11月30日，因中吴大道菱港桥需拆除重建，中吴大道（丽华北路凤凰路）将进行全封闭施工，该路段禁止车辆、行人通行；途经这一路段的车辆、行人可通过劳动路、丽华路、凤凰路等绕行。(2009年6月4日 常州日报)易居点评：中吴
8、大道的扩建改造，不仅可以缓解东西方向的交通压力，而且改善了周边居民的居住环境，同时也将为沿线的住宅物业提供一个全面改善生活环境的重要硬件设施，这一区域必将会成为常州楼市在未来几年内的一大热点。 高架道路二期启动昨天获悉，我市正式启动高架道路二期工程建设。为保证安全施工，6月30日至明年9月30日，高架道路二期工程312国道段部分路段将全封闭施工。据了解，我市高架道路二期工程包括三部分，北部为龙城大道；东部为青洋路，其中部分与新312国道共线；南部为长虹路青洋路至武宜路段，全线总长度约27.5公里。为迎接明年10月份在常州召开的17届省运会，该工程计划从6月至明年9月进行施工。工期不到16个月，
9、为确保工程按期竣工通车，同时减少对312国道路段车辆通行的影响，施工单位将在这个施工段落中使用旋挖钻机等大型施工机械。为保证施工安全，312国道青洋大桥至长虹路部分路段将全封闭施工。6月30日至明年9月30日，312国道奔牛西立交桥、无锡洛新高架桥、镇江河阳横塘将设置外围分流点，引导过境车辆绕道行驶；312国道与232省道互通、312国道龙城大桥将设置强制分流点，禁止过境车辆驶入。 (2009年6月25日 现代快报)易居点评：根据常州城市空间发展方向和“一城两翼”的空间发展结构，通过多方案比选和专家论证，规划形成 “两纵两横”的高架道路系统，线路总长约 75km。目前，“一纵两横”的一期高架道
10、路已建成投入使用，成效明显。高架道路二期工程的建成，将大大方便东南西北四个区域的道路贯通，并且利用高架出入口形成与周边地区的快速连接。至此，常州的快速道路网也将初步形成。3. 市场资讯 常州6月住宅均价上涨5.67 近期仍将上涨市房管部门昨天通报我市6月份的房地产市场情况：上月商品房销售量继续维持高位，成交均价有所上升，新增供应量环比增加，可售余量进一步消化。销售量维持高位。全市商品房销售备案面积为84.66万平方米，同比上升95.66，环比下降1.74；其中，商品住宅销售备案面积为65.21万平方米，同比上升88.47，环比下降1.70。成交均价有所上升。全市商品房成交均价为5182元/平方
11、米，比上月上升3.35；其中，商品住宅成交均价为4526元/平方米，比上月上升5.67。新增供应量环比增加。全市商品房批准预售面积47.44万平方米，同比下降3.44%，环比上升21.86；其中商品住宅批准预售面积33.06万平方米，同比上升30.57%，环比上升76.89。存量消化速度加快。截至6月末，全市商品房月末累计可售余量较5月末减少37.22万平方米，较去年10月末最高点减少208.58万平方米；其中，商品住宅的可售余量较5月末减少32.15万平方米，较去年10月末最高点减少216.03万平方米。 (2009年7月8日 常州日报)易居点评： 6月份我市楼市延续热销，多个楼盘纷纷推出二
12、期、新品，楼盘新增量开始回升。随着房地产资本金比例大幅下调，开发商的资金压力大大缓解；由于商品房量价回升，近期房价仍将维持上涨趋势，这也促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此地价也将呈现稳中有升的局面。 我市商品住宅价格稳定销售火爆昨天上午，房地产市场三楼房产大厅人头攒动，相隔一层的四楼公积金服务大厅也同样是人声鼎沸。市公积金管理中心副主任陈慧告诉媒体，这个月的公积金贷款需求仍然相当旺盛，市区的公积金个贷率已达98%了，为了保障职工的住房消费，他们进行了内部的资金调整，因为最近全市每天80笔左右的公积金贷款业务中，市区要达60多笔，金坛、溧阳相对较少。公积金贷款的火爆，反映的是住宅市场。不
13、过，据市房管局市场处处长陈福宝介绍，最近我市商铺成交比例也明显上升，2月份商铺成交占商品房的比例为10.73，3月份占比13.71%，5月份已经增至17.47%。据了解，从担心紧缩到担心通胀，现在消费者的投资需求又开始活跃，一些投资型物业，如小公寓、小办公、产权式商铺、产权式酒店又渐受青睐。与此同时，改善型需求也在增加。朗诗国际的的一期已经售罄，现在已经在推二期了，市场情况相当好，购买他们这种高端的恒温、恒湿、恒氧精装修住宅的，绝大部分都是有一定消费能力的改善型需求。(2009年6月17日 常州日报)易居点评：我市房地产市场当前的繁荣，有两方面原因：一是房价与全国其它城市的情况不同，常州的房价
14、上涨幅度较小，房价比外地城市更加稳定；二是一系列政策拉动的因素，还有刚性需求的支撑以及投资、改善型需求的助力，是多种因素交织形成的一种繁荣局面。 我国经济已经开始见底回升国家统计局有关专家23日在国家统计局官方网站发表署名文章指出，统计数据和有关行政记录显示，当前我国经济已经开始见底回升。从GDP运行走势看，根据4、5两个月主要经济指标的表现及走势分析，二季度GDP预计可能接近8%，呈现出较为明显的止跌回升之势。从GDP季度同比情况看，此轮经济的底部应该在去年四季度和今年一季度。从有关部门初步测算的GDP季度环比情况看，去年三季度增长2%，四季度增长0.1%，今年一季度增长1.5%，二季度预计增长2%以上，由此判断，此轮经济的底部应该在去年四季度。(2009年6月24日 常州晚报)易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，下阶段经济可望企稳向好。第二篇、市场分析篇第二章：土地市场1. 本月土地市场本月常州土地市场3宗地块公告，成交地块5宗，均为上月出让地块，由于房地产市场的回暖，土地市场基本走出低迷局面。2. 本月出让分析表2-1：2009年6月份常州土地出让情况一览表地块名称区域出让面积容积
