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1、住宅消费需求总体分析A（江苏南京）一、潜在购房者自身特征分析学历分析 高学历潜在购房者购房热情依然高涨潜在购房者中，本科学历所占比例最高，达39.4，较 2003年秋季房交会上升近 3个百分点；大专学历潜在购房者位列第二，占31.3%；大专以上学历潜在购房者占到全部潜在购房者的 78.3% 。而高中及以下学历的潜在购房者仅为 21.7% 。可见，潜在购房者的文化素质较高，而且呈逐年升高趋势。年龄分析 筑巢期年轻人购房比例有所下降，但 40 岁以下的青年才俊和实力派人士仍是购买群体主流调查结果显示， 七个年龄段中， 25 60 岁的五个年龄段所占比例较为接近。其中， 26-30 岁的潜在购房者最
2、多， 占 19.5% ； 41 50岁段第二， 占 18.6% ； 61岁以上的潜在购房者比例虽有所上升，但总体而言仍然最少，仅占5.9% ；受房价不断攀升的影响， 20 25岁的潜在购房者比例下降，打算购房的比例为9.5 。通过聚类分析可以看出， 在各年龄段的分布上， 31 40岁的潜在购房者所占比例最高， 为 31.2 ；其次是 20 30岁年龄段，为 28.9 。数据表明， 40 岁以下中青年人的购房欲望较2003 年有一定幅度的降低， 总计为 60.1 ，下降了近 7个百分点， 但这一年龄层面的人群仍然是未来楼市的消费主体，其中又以 31 40 岁的中年青人士为最。职业分析 企事业单位
3、员工和管理人员是购房群体的主力军潜在购房者的职业分布以企事业单位为主，事业单位人员、企业普通员工、企业中层管理人员所占比例较高，三者合计比例达到57.7%，其中又以事业单位人员和企业一般员工为最，各占21.6%。家庭年总收入分析 购房主流群体的家庭收入处于社会中高收入层面， 低收入家庭逐渐淡出商品房市场从潜在购房者家庭年总收入构成来看，目前南京潜在购房者的家庭年总收入基本呈正态分布， 峰值出现在4 5.9万元段，占 21.2，平均家庭月总收入在4000元左右；其次是3 3.9万元段，占 18.0，平均家庭月总收入接近3000 元，二者合计占 39.2；其它潜在购房者年总收入较为集中的收入段为2
4、 2.9万元和 6 7.9万元，各占13.9和 13.6。总体而言，从目前的趋势看，随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。潜在购房者现居住区域分析城中、城东、城北居民住房需求缺口较大从打算购房的潜在购房者目前的居住地域分布来看，与去年的分布基本相似，城中市民最多，占24.5% ；其次是城东，占23.9。但较 2003年相比，城东的潜在购房比例有所上升，与城中居民的潜在购房需求仅相差 0.6 ；河西与城北的潜在购房比例也有不同程度的上升，而居住在江宁和城南的潜在购房者比例有所下降。置业次数分析 二次及以上购房者成为支撑楼市的主体从置业频次的分布来看，二次及以上置业者首次超过首次置业者所占比例，二者比例分别为53.1 和 46.9 。但在二次及以上置业者的构成中，已购公房，此为二次置业者所占比例最高，为37，多次置业者所占比例最小，为1.5 。说明目前的潜在购房者已不满足于有得住，而是要求住得好，在提高生活品质的同时，对居住空间提出了更高的要求。 同时由于该类潜在购房者可以将现有住房出售或出租，因此多数人对目前较高的房价的承受能力较首次置业者强。
