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1、精品文档 你我共享SPA水疗会所项目投资价值分析报告2008年4月7日目录一 、 定位：2二 、总投资额2三 收益21、原则2一个中心：3有两个必要的基本点：32、说明：43 每日营业收入预估53.1人均消费的比例为53.2盈利点63.21 、门票 （81600-105600）63.22、按摩 （75000-135000）63.23、房间 （15000-18000）63.24、酒水 （12000-24000）（餐包的收入未计算在内）73.25、其他 浴服女子美容等其他消费品7四、收入比例74.1收入比例74.2、所有项目占总面积的比例7五 其他方面8六：经营成本、费用支出预算86.1、经营费用
2、支出：86.2、营业成本、能源摊销费用：96.3、房屋租金全年 元96.4、管理费用支出：96.5、营业税支出：96.6、总费用支出汇总： %10一 、 定位：定位为商务会馆或者为汤泉酒店。面向商务型客人提供商务酒店的服务。经济型酒店是近两年我国饭店经济的一个热点，但本案却恰恰与经济型酒店逆其道行之。通过全面全天候全程的服务吸引大量本地商务型客人进入本会馆消费。这样同样面积的场地产生的经济价值是经济型酒店的数倍。通过全天候精美自助餐（四餐），豪华品位典雅的装修使来店消费的客人感到来店消费是一种享受，在轻松自如环境里进行商务休闲活动。二 、总投资额总投资：不少于2000万面积10000平，每平方
3、米造价 2000.00元三 收益1、原则要达到以下预计收益，要坚守一个中心两个基本点，缺一不可。按照这个原则经过一段时间的经营就可以达到以下预期（时间的长短根据泉州地区的实际情况来定）。一个中心：以会员为中心的经营理念有两个必要的基本点：1硬件 装修（大堂 浴区 房间 等区域） 停车 自助餐 2服务 全程管家式会员服务。从设计之处，以为经营服务，为管理服务，合理分配空间，为什么以会员为中心：培养忠实客源，占领市场，提高品牌忠诚度，大量迅速回笼资金！根据二八原则，百分之二十的客户创造百分之八十的效益，客人差异话，服务差异话，利用有效资源为有效客人提供更超植服务，抓住对企业贡献最大的客人才可以使企
4、业的成熟期保持的更长。从设计之处就要设立独立的会员区（会员更衣区，会员餐区等，便于提供区别服务体现会员尊贵之处）（1） 通过售卡迅速占有市场，大量迅速回笼资金（2） 品牌效应，客户群的稳定性。（3） 会员达到一定数量，资金达到一定规模，提高内部服务品质，（餐标，硬件设施，服务项目）提高价格，提高门槛，减少无费能力的客人，创造更高经济效益。2、说明：一、 每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重点不同投入期明星项目成长期金牛项目成熟期问题项目衰退期瘦狗项目1、 投入期：重点是投资预算（1）投资项目的分析：投资额分析（建安投资、装修投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。（四环项
5、目目前是这个阶段）（2）投资项目的租金评估（3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股2、 成长期：重点是收入预算（4） 以迅速市场占有情况为主（售卡）（5） 品牌效应，客户群的稳定性。3、 成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。（1） 以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在竞争中获取优势。（2） 获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。4、 衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目）3 每日营业收入预估（以下数据可根据实际情况调整）面积10000平，营业进入正常后进店人数量为 800
6、-1200人人均消费为 200-320 之间营业收入为 16万到38.4万之间3.1人均消费的比例为 人数 人均消费 消费金额低端消费（150人） 144 21600.00中端消费（500人） 308 154000.00高端消费（150人） 488 73200.00 合计 248880.00低端消费组成 中端消费组成 高端消费组成 144 308 408门票 68 68 68房间 0 100 200按摩 68 （足疗） 120 （保健） 200酒水 10 20 203.2盈利点3.21 、门票 （81600-105600）门票定价 下限人数 上限人数 收入 收入 68 800 1200 544
7、00元 81600元88 800 1200 70400元 105600元3.22、按摩 （75000-135000）南方的客人消费特点按摩比例很大 来的客人中绝大部分都会做按摩钟数 下限平均价格 中限平均价格 收入 收入500 68 150 34000 75000600 68 150 40800 90000700 68 150 47600 105000800 68 150 54400 120000900 68 150 61200 1350003.23、房间 （15000-18000）房间数量 开房数 平均房价格 房费收入 100 150 100 15000 120 180 100 180003
8、.24、酒水 （12000-24000）（餐包的收入未计算在内）人均酒水消费 下限人数 上限人数 收入 收入 10 800 1200 8000元 12000元20 800 1200 16000元 24000元3.25、其他 浴服女子美容等其他消费品四、收入比例4.1收入比例门票 81600 44.4% 105600 37.7%按摩 75000 40.8% 135000 47.8%房间 15000 8.16% 18000 6.37%酒水 12000 6.54% 24000 8.49% 183600 282600 4.2、所有项目占总面积的比例大堂浴区餐厅房间那个更为重要 餐厅 （自助餐，餐包房）
9、浴区 （营造出水疗的感觉）大堂 （豪华典雅的大堂是门面）五 其他方面六：经营成本、费用支出预算6.1、经营费用支出：人员工资及附加额：1、 人员工资费用：员工 人1000元/人均12个月= 元后厨房 元/月12个月= 元2、 全体员工工服更新，每人两套， 100元/套：员工 人 元/2套= 元6.2、营业成本、能源摊销费用：1、能源费用按酒店经营收入 %摊销（水、电、气、暖） 元 %= 元2、餐厅成本按餐厅总收入的 %计算：元 %= 元6.3、房屋租金全年 元总营业成本合计： 元6.4、管理费用支出：a) 广告费是按本年酒店营业收入的 计提，其中包括：交际费用、宣传品、酒店节假日营销装饰、布置
10、、耗材、媒体广告等：b) 销售业绩提成比例按营业收入总额的3%计提：元6.5、营业税支出：营业税率为5.5%元5.5%= 元6.6、总费用支出汇总： %营业成本合计： 元管理费用合计： 元营 业 税： 元 总费用支出合计： 元报告目录第一章 桑拿服务项目简介1.1项目概况1.1.1 项目名称1.1.2 项目发起方1.1.3 项目法定代表1.1.4 项目公司介绍1.1.5 项目公司管理层介绍1.1.6 项目背景1.1.7 项目公司业务简介1.1.8 项目融资概况1.2 项目公司发展1.2.1 公司发展整体规划1.2.2 项目公司战略与战术第二章 桑拿服务项目行业发展2.1外部投资环境分析 PES
11、T分析2.1.1 政治环境2.1.2 经济环境2.1.3技术环境2.1.4社会环境2.2市场分析2.2.1行业的现状2.2.2行业发展2.3市场分析2.3.1市场的现状2.3.2市场的问题2.3.3市场的趋势第三章 桑拿服务项目市场战略3.1 SWOT分析3.1.1 项目优势3.1.2项目劣势3.1.3 项目机会3.1.4项目威胁3.2 市场战略选择3.3 市场定位3.4 营销策略3.4.1 价格策略3.4.2 销售执行第四章 桑拿服务项目风险控制4.1政策法律风险及其对策4.2 市场风险及其对策4.3 经营风险及其对策4.4 财务风险及其对策第五章 桑拿服务项目财务评价5.1资金的筹集与使用5.2财务预测5.2.1 基本假设5.2.2 主营业务收入预测5.2.3 成本及费用估算房租水电人员工资餐厅的成本5.2.4 利润预测5.2.5 静态投资分析5.2.6 动态分析5.2.7 动态分析财务指标5.3 项目财务预测结论第六章 桑拿
