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1、-物业管理服务方案第一部分 全权委托一.物流园功能分类*物流园划分区域为现代仓储、专线物流市场、包装加工、灯具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、实用化、人性化、统一管理的服务区域。1、货运服务型货运枢纽型物流园区应符合以下要求：a) 依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接；b) 提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；c）主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。注1：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；注2：海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运；注3：陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公
2、铁转运。2、生产服务型生产服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；b) 提供制造型企业一体化物流服务；c) 主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。3、商贸服务型商贸服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；b) 提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；c) 主要服务于商贸流通业商品集散。4、 综合服务型综合服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；b) 位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；c) 主要服务于城市
3、配送与区域运输。二.协助房产公司一同招商 *物流园项目应依据一些较为成熟的物流园的园区定位，以仓储为主导产业，以可带动人流的专项物流市场、五金、家具等为辅助产业，做综合性商贸物流中心的市场定位。一、招商总体策略 1.销售与招商关系 招商成果带动剩余面积销售:本项目的起点在于招商,重点在于销售；招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展；商业价值提升关键在于引进的企业是否有足够的号召力和吸引力；招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌企业的招商成功带动销售,将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合适利润最大化。2.因时利势,因势利导前期对租
4、赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理,在后期根据实际情况再作最后最终决定。知名品牌物流公司招商先行,散户控制跟进知名品牌物流公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证,并能提升发展商物业品牌形象以及商业价值。尽早进行知名企业的招商工作，可以在大*围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。品牌企业的确定对商业铺位招商价格的提升,投资客户的吸引,人流汇聚,买点推广,散户的招商,租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究成行成市,本地区
5、其他商家自然趋之若鹜.3.形象先行,造市先造势 形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引起市场高度关注,通过媒介和形象三方面的造势,以求达到营造现有传统市场的恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的,进而引起区域业内轰动.4.严格把关,先紧后松商家经营能力强弱直接影响*物流园的生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以保证项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境.5.放水养鱼商场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务,先将整个市场造旺,然后根据运营状态,适当稳步地调整租金,让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的.这样,
6、房产公司与商户才能一同成长,实现共赢.放水养鱼的原则就是商家先做人气,再做生意”的战略.二、招商执行策略 (一)招商策略1.主动出击策略这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商*围将扩大到其他城市,如*、*等周边城市,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈,加强前期双方的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定基础.2.控制性策略各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧*感;保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入,同时有利于解决不可预见的调整和纠纷.3.以商招商、发挥头羊效应首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充分发挥
7、大品牌、大商户的带动效应,增强项目核心竞争力,并奠定其他中小户入场的信息.4.大户三优”，小户扶持 大户三优”政策：优先认租：行业内大户优先在我们给定的*围内选铺；优惠招商:给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠；优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小物流企业，也利于整个市场长远经营。 小户扶持政策：引进优质业务给予有发展潜力的中小物流企业；给予部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；(二)物业管理优惠政策 1.招商政策 任何新兴商业开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、竞争环境等的不同而
8、有所差异。 若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过大造成装修投入不足及经营模式太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育：合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。物业费优惠：开业前1-2年给予商户不同程度的物业管理优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定免物业费期。 2.价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升 确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位
9、高于普通市场，通过高端价格树立项目高端产业形象。但考虑到市场实际租金承受能力及对商户养水放鱼的经营政策，在商场培育期和第二年，招商过程中可以通过各种类活动及折扣给予商户一定租金优惠，使整个租金达到市场普通水平，通过高端形象、低端价格迅速引爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提高，通过减少折扣稳步提升租金价格。平衡周边商业项目租金和其商业经营状况，我方建议应将租金标准调至与周边物流市场价格一致。对未售出的空置房，我方与房产公司沟通协调物业费、暖气费等优惠政策。 3.招商优惠措施 知名企业的进入时整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保品牌企业的进入，可适当对
10、主力客户提供相对优厚招商政策。 租金条件优惠政策 优先选铺权 免费为其做形象宣传（在招商宣传媒体上）三 招商执行管理 1.招商的标准流程 为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据*物流园的总体营销战略和项目定位建立了一个标准的招商执行流程，使得我们的招商工作可以有目的、有步骤地进行。安排客户进场装修市场顺利开业为保证商铺的顺利销售，开业前如准客户有意向购买商铺，可将诚意金转为购房金客户填写租赁意向书、租户登记表项目组审核客户认租资格准客户签署临时租赁协议书，并交纳诚意金联系目标客户多次反复发放资料给目标客户人员分组按业态将招商团队分组协助客户办理营业合同、税务登记等事项客户资料收集联系客户
11、看场地（洽谈）准客户在约定期内签署租赁合同，非准客户退还诚意金四 招商准备工作 1.现场物资准备1）效果图（项目主体及分析剖面）2）招商手册（包括项目简介及格项目内部结构及功能图）3）招商单*4）现场vi(手提袋、便签纸、水杯、小礼品等)5）招商细则（商户准入标准、条件极其他规则）6）招商流程7）招商合同（租赁 意向书、委托书、登记表、相关协议等）8）商业管理守则9）工作人员工作牌2相关文件准备1）土地使用权证2）建设用地规划许可证3）建设工程规划许可证4)开工许可证5）租赁 资格许可证6）产权清晰，无抵押、债权、债务关系三.物业服务介入方案一、前期物业工作重点1、建立*物流园项目管理部的沟通
12、渠道。与*建立置业良好的沟通是*物流园管理成功与否的关键，在项目进驻的初始阶段起，就建立24小时值班的客户服务热线，随时接受业主咨询和服务需求。1.2、全面了解*物流园的土建结构、管线走向、设施、设备安装等情况，参与工程验收，协助成品保护，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，并按整改计划督促整改。1.3、拟定管理制度。结合现场实际情况，对各项管理方案进行调整，使之更加适合公司的管理要求。 拟定物业辖区的各项规章制度、装修施工管理办法、大门出入管理办法、停车场管理办法等。 设置物业辖区内的物业管理处，规定各类人员岗位责任制定等。 制定上岗人员的培训计划，并实施计划。1.4、办理
13、移交接管事宜，进行工程及物业资料交接。1.5、建立良好的外部公共服务系统和服务网络，以利于今后工作的开展。 消防、排水等公共设施设备的维护。 同物业管理中心、街道办、小区等相关部门进行联络、沟通。1.6、公司内部档案资料的建立与管理。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科学的分类与归档，所有资料实行双档”（电子档案、文本档案）管理，并对重要资料进行备份以及规定相应的保存时限。2.前期管理总要求2.1严格按相关规*要求进行各项验收，确保物业质量。参加设备安装工程的分部分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物流园内各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法
14、、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。2.2明确房产公司、施工安装单位、物业公司及专业公司各方的责、权、利的关系。 2.3充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对商户负责，对房产公司负责、对社会负责”的宗旨，对建材商城进行严格、细致、全面的接管验收。2.4对项目进行全面验收，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，解释另列清单交接。2.5接管*物流园物业管理后确保各项工作的正常开展。前期管理流程序号工作计划计划要点实施时间备注1成立*物流园前期介入工作组客户档案建立时间项目进展确定物业资料归类收集协商确定管理处办公场所；2成立物流园物业管理处办
15、理管理处有关运作手续；前2个月人员配置、培训；管理处办公设备配置。收集各类工程资料；熟悉、掌握各类设施和系统3前期介入导入物流园物业各项规章制度；入驻前二个月4导入物流园物业管理模式导入物流园物业管理理念。物业验收（软、硬件）；资料移交；5物业接管准备收集商户业主合理化建议分析调查结果入驻前一个月内6首次业主意见调查提出改进方案。入驻前一个月内前期介入工作计划日常管理期工作计划管理策划内容描述备注体系完善完善日常管理流程，修订管理办法；建立完善的分包方工作绩效考评体系；展开管理的筹备工作。服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训；定期上门回访及开展商户业主意见调查；全面开展物流园商业文化活动（一年不少于2次）；
