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1、目 录第一部分：六安宏观环境研究1、 城市概况2、 经济概况3、 居民生活4、 城市规划第二部分：六安房地产市场研究1、 市场总体特征2、 土地供求分析第三部分：六安商业市场研究1、 六安商业市场状况分析2、 商业中心研究3、 商业街研究4、 专业市场研究5、 综合分析第五部分：市场对本项目的影响1、 城市商业中心的转移2、 城市商业中心的第三次崛起第六部分：项目分析第一部分：六安市宏观环境研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，因此对经济环境进行研究就显得十分重要。我们将在调查和研究时重点对以下指标进行调查和分
2、析。第一节：城市概况一、地理位置及城市性质六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。二、行政区划及面积现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。总面积1.8万平方公里。年份总人口2005年（万人）6812006年（万人）686.732007年（万人）695三、人口状况2007年末六安市总人口为695万人，人口自然增长率为4.22%，城市人口持续增长，从人口规模来看，六安市人口规模已位
3、于安徽省前列。四、交通状况四条高速：宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三条国道：312国道、105国道、206国道三条铁路：宁西铁路、沪汉蓉铁路、阜阳-六安-安庆一条航道：淠淮航道纵横全境机场：六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷公路：四通八达，公路通车总里程8426公里五、历史与人文环境古往今来，这块土地英才辈出。上古有辅佐舜禹而劳卒的皋陶，全国9个将军县，六安就占2个（金寨县、原六安县），被誉为“将军之乡”。境内自然景观、人文景观众多，旅游业发展前景广阔。有国家级森林公园天堂寨，有南岳山、铜锣寨、万佛山、八公山等风景名胜区，有全国历史文化名城寿县，保存着全国唯一完整、宏伟壮观的宋
4、代古城墙，还有多处省级以上重点保护的革命纪念地，真实地记载着革命战争以来，皖西地区革命先烈可歌可泣的英雄事迹。 总结：六安的地理位置和交通优势以及丰富的自然资源为六安经济的发展提供了良好的基础和载体。第二节：经济概况一、 国民生产总值与人均GDP持续快速增长六安资源丰富，工业较强。已经形成机械加工、新型建材、纺织服装、新型化工、家用电器、农副产品加工六大支柱产业，近几年经济持续高速发展。（一）六安市GDP（资料来源：六安市国民经济和社会发展统计公报）六安市经济持续高速增长。2007年GDP达到517.96亿元，按可比价格计算，增长15.2%。（二）人均GDP年份人均GDP05年5054（RMB
5、）06年5842（RMB）07年7222（RMB）（资料来源：政府统计公报）2007年六安市人均GDP-7222元，比上年增加1381元，人均水平跨上新台阶。二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速（资料来源：六安市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报）l 经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动区域经济发展的重要力量。l 第一产业完成增加值112.11亿元，增长7.2%；第二产业完成增加值158.86亿元，增长24.3%；l 第三产业完成增加值168.86亿元，增长12.1%。l 第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，促使六安市进入
6、一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源：六安市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报）2007全年财政收入32.9亿元，增长31%，其中地方财政收入20.3亿元，增长35.8%。与经济发展密切相关的主体税种增长较快，财政支出结构进一步优化。全年财政支出71.1亿元，增长34.4%。四、固定资产投资与房地产投资进一步加大（一） 六安市固定资产投资与房地产投资额（资料来源：六安市历年政府部分统计公报）全年固定资产投资201.3亿元，比上年增长27.5%。固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。全年房地产开发投资39.6亿元，增长49.7%。房地产开发投资力度加大。五
7、、进出口总额迅速加大2007年，六安市实现进出口总额2.5亿美元，进出口贸易迅速加大，小结：近几年，六安市经济快速发展，人民生活水平日益改善，三产比例日趋优化、合理，同时，经济实力的不断增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。第三节：居民生活一、 居民收入与支出均有提升经济指标类型2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入（元）78108943.810459恩格尔系数47.8%42.1%40.8%农村居民人均纯收入（元）225525203058恩格尔系数49.7%49.5%48.7%（资料来源：六安市政府部门统计公报、年鉴）2007年，城镇、农村居
8、民收入与支出均有较大幅度提升，人民生活水平日益改善。恩格尔系数在一定程度上可以衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前六安市恩格尔系数均在50%以下，说明六安居民已接近小康行列，消费能力和消费需求逐渐增强。二、社会消费品零售总额增长幅度较大2005年2006年2007年119.4亿元136.4亿元161亿元（资料来源：六安市历年政府部门统计公报）2007年六安市社会消费品零售总额接近161亿，在2006年的基础上增长18%，这表明消费品市场交易繁荣，居民
9、购买力比较旺盛。二、 银行存款继续增加2005年2006年2007年293.4亿元360.4亿元425.9亿元（资料来源：六安市历年政府部门统计公报、年鉴）2007年，六安市居民存款额达到425.9亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明六安市民投资渠道少，市场消费需求未得到合理引导和充分释放。小结：六安市人均可支配收入的持续快速增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，社会消费购买力旺盛，但未得到合理引导和充分释放，如加以合理引导，具备较大增长空间。第四节：城市发展规划一、“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划1、合六巢享受“同城”待遇构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金
10、融等都要突破行政壁垒，合肥、六安、巢湖三地市民未来能够在诸多方面享受到“同城”待遇，省会经济圈内实现“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兑、城市同建。在通信方面，取消手机用户的长途、漫游费，三地通话按当地市话标准计费。在交通方面，合六巢之间取消收费站，发展一小时大公交。实现三市金融的通融通兑，可以开通同城票据交换业务、免收异地存取款手续费。 2、打造省会“旅游圈”要努力把省会经济圈也打造成省会“旅游圈”。目前，重点要加强旅游景点联结线路的建设，打通巢湖至万佛湖、佛子岭水库、万佛山和天堂寨的快速旅游道路。未来，“省会经济圈”将以合肥市为中心、巢湖和大别山为依托、两小时高速路程为半径
11、，构建泛巢湖国家级旅游区。3、建跨区域“经济特区”成立一个跨行政区域的实验区，建议由分属合六巢三市的肥西县三河镇、庐江县同大镇、舒城县杭埠镇组成省会经济圈的试验区，可作为省会经济圈内具有先试先行权的“新特区”。培养试验区成为省会经济圈高度融合的示范区、研究成果转化基地、农民工回乡创业基地。二、 规划展望合六巢三市下辖12个县，人口约占全省24%。按照三市“十一五”规划，到2010年，GDP总量将占全省的30%。省会经济圈要力争成为全省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。第五节：本部分小结在本部分分析的所有经济数据及指标均展示出六安市消费市场基础良好，商业消费市场前景十分乐观。随着经济的不断
12、快速增长和城市发展规划的不断落实、推进，六安市民的个人收入亦会随着经济的增长而递增，预计市民将有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活模式。由于官方公布的个人收入及消费支出的数据均低于实际情况，因此我们有理由相信六安的商业消费市场在未来将获得健康、持续的发展。尤其那些自身位置优越，同时符合区域市场的购物习惯以及目标消费群定位准确的项目，将可望获得最佳的投资回报。第二部分：六安房地产市场分析一、 市场总体特征1、当前房地产市场进入飞速发展阶段六安房地产市场起步较晚，得益于区域城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快速上升的发展时期。特别是2007年下半年，合巢六经济圈的带动
13、以及合六叶高速公路的贯通的利好因素刺激，六安的房地产市场异常火爆，进入飞速发展期。2、房地产市场开发量持续增长，市场竞争激烈2007年是六安市住宅市场上的供应量快步向前的一年，全年可供销售的商品房约117万，主要集中于城南区一带，这一区域20万以上大盘将近5个，另外还有其他板块和市中心的楼盘，开发量的持续增长必将加剧六安市房地产市场的竞争。3、开发商实力的竞争加剧，进入品牌比较时期六安市房地产市场的持续火爆，吸引了大批实力开发商进入，如华泰及成功置业，他们带来了先进的开发经验和开发理念，吸引着六安市居民的目光。同时大量高品质大盘上市，使得整体市场的主导方向已转向品牌的营造和比较阶段。4、产品层
14、次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地产市场上开发的项目，基本以多层为主；但是到2006年2007年，市中心板块如滨河御景、六州首府相继开发纯高层项目，城南板块也逐步向着品质大盘的方向发展；和顺名都城、上城国际、龙湖山庄、香格里拉花园、锦绣华府等超级大盘，种种迹象表明，六安市房地产开发的产品层次将逐步完善，建筑形态也将趋于多元化。6、居民进入理性消费时期，住宅市场整体去化良好六安市目前的楼盘只要定位合理，大多数销售状况都比较好。另一方面随着市场供应量的加大，居民的购房需求得到部分有效释放，开始进入理性购房消费阶段，使得开发商开始重视项目的前期定位和策划，注重小区品质的提升。7、以自主需求为主，投资市场尚未形成六安城市规模较小，房地产市场处于一个初步较快发展阶段，内部可以推动投资的资源少，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以投资商铺为主。住宅投资目前市场还没有形成，整体市场仍然是自买自用的状况。二、市场供求分析1、土地供给分析n 土地供应量巨大，城南及新区成供应重点土地供应列表年份全市（亩）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半出让的土地加市场存量，预计未来几年将会有400万平米的销售面积，按照六安每年销售的面积约100万平米来看，市场供应量比大，具有一定的风险和压力。2、市场供求趋
