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1、物业管理中水电公摊费用纠纷的防范与处理发布日期：2012-09-17核心提示：一、物业管理中水电公摊费用纠纷的成因1 .水电公摊费用界限模糊物业共用部位和共用设施设备是一个过于笼统的概念，如共一、物业管理中水电公摊费用纠纷的成因1 .水电公摊费用界限“模糊”物业共用部位和共用设施设备是一个过于笼统的概念，如共用部 位，一般是指承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库 等；共用设施设备一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、 电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、室外 停车场、各类球场等。以上所列共用部位、共用设施设备，有的平时 并不耗用水电，有的所耗用的水电需要
2、小区全体业主分担，有的只需 某一幢楼、某一单位或某一楼层的部分业主承担，有的则需某些经营 项目承担。而构成物业服务成本的物业共用部位、共用设施设备的日 常运行和维护费用显然是需要小区全体业主公平分担的，它并不包括 只需要部分业主或某些经营项目承担的公摊费用。至于水电公摊费用 是否包含在物业服务费中的问题，法律并没有作出特别规定，自然允 许双方约定。但是，由于是物业共用部位、共用设施设备的概念表述 过于笼统，致使一些业主产生了误解，认为所缴物业服务费中必然或 已经包含了水电公摊费用。这是导致水电公摊费用纠纷产生的一个客 观因素。2. 个别业主缺乏公共服务消费意识物权法第七十二条规定，业主对建筑物
3、专有部分以外的共 有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。 然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由， 不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电 费用（共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也 会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用）。3. 个别物业企业对拒交水电公摊费用处置失当拒缴水电公摊费用，表面上看是业主与物业企业之间的纠纷，实 质则是业主与供水、供电部门之间的合同纠纷。作为物业企业，无论 所承接的物业管理区域内是否实行了抄表到户，是否落实了供水供电 部门向最终用户收取费用的法律规定，在水电费用包括水电公摊费用
4、 的收缴过程中，一般来说，要么是接受业主的委托负责统一代收，要 么是接受供电供电部门的委托负责代收。因此，当遇到拒缴水电公摊 费用时，除了应向委托方报告，由委托方进行处理外，是不允许擅自 采取停水断电措施的。但是，由于一些物业服务企业，在收缴水电费 用中的角色定位错误，加之夹在业主与供水供电部门之间，常常两头 “受气”，有时为了不影响绝大部分已经缴纳水电公摊费用业主的正 常生活，擅自采取了一些拉闸断电、卸表停水等超越自身权限的过激 做法，从而进一步激化了矛盾。4. 向“最终用户收取费用”的法律制度得不到落实物业管理条例等法律法规明确规定，“物业管理区域内，供 水、供电.等单位应当向最终用户收取
5、有关费用”。但是，这一法 律制度在落实中存在很多困难和问题。如笔者所在城市，除绝大部分 新建住宅小区实行了向终端用户收取费用的规定外，大量旧有住宅小 区除少数经过业主与供水供电部门协商改造外，多数尚无法落实抄表 到户的要求。二水电公摊费用纠纷的防范与处理1. 政策界限应当明晰准确水电公摊费用是否应当包含在物业服务费中的问题，必须从政策层面予以具体明确。从广州等地的规定看，水电公摊费用根据不同情况，有的包含在物业服务费中，有的不包含在物业服务费中，有的则由物价部门议定。南阳市物业服务收费管理实施办法（下称办法）对水电公摊费用的界限也作出了政策规定，办法 把物业共用部位、共用设施设备的日常运行”费
6、用及绿化用水费 用予以单列，规定“小区内公用设施、设备、共公照明用电及绿化 用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的 数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务 企业自用水、电费用由物业企业负担”。虽然该办法并不像广 州那样对水电公摊问题一一列举并作出规定，但基本上抒水电公摊 的政策界限作出了厘定，这对于防范和减少水电公摊费用纠纷必将产生积极的影响。2. 收取分摊应当公开透明综合国内其他城市物业管理的情况，目前物业小区水电公 摊的方式一般有三种，一种是水电分摊不计入物业服务费中，单独 收取;第二种是将所有公摊费用计入物业服务费中不再另外收取， 即实行包干制;第
7、三种是抒涉及小区全体业主的公共部分水电开支 计入物业服务费或者列入管理费，而把仅涉及部分业主的公共部 分，如单栋楼的走廊、电梯、洗水池等水电费由涉及范围内的业主 自行分摊。无论采取何种分摊方式，水电公摊的费用最终都只能由 业主来承担。因此，物业企业应当及时把当期需要公摊的项目、水 电总量、费用标准、分摊方式等内容在物业服务区内的显著位置或 者通过其他方式予以公示，做到公开透明，消除不必要的误解，从 而减少矛盾的纠纷。3. 处置纠纷应当依法示范在水电公摊费用收缴过程中，物业企业只是“中间人”， 当遇到个别业主拒交水电公摊费用时，不管物业企业有什么充分理 由，都绝不能擅自采取停水断的电的措施。而必
8、须以“中间人”的 公正身份，正确把握委托合同的性质，积极协调各方并协助有关方 面妥善加以解决。具体讲，当遇到个别业主拒交水电公摊费用时， 物业企业应当履行劝告、催缴义务。劝告、催缴后业主仍拒绝缴纳 的，物业企业可分别情况处理：若是接受业主委托，应向业主委员 会报告，由业主委员会负责纳缴，或根据业主委员会的指示，向水 电供应部门反映解决；若是接受供电供电部门委托测应向供水供 电部门直接反映解决；若所管物业项目既没有进行水电履行，又没 有成立业主委员会时，物业企业可以直接向水电供应部门呈报未缴 纳水电公摊费用的户主名单及明细账，由水电供应部门下达催缴水 电费用的通知，否则水电供应部门可以采取停水断
9、电等惩罚性措 施。当然，在物业管理的实际工作中，对没有实行水电履行的物业 小区，水电供应部门通常的做法只是负责抄表到物业小区，也就是 只负责抄到总表，对总表到业主分户表之间的损耗以及其他公共分 摊部分耗用的水电并不关心。但因水电公摊必然导致水价升高，这 往往成为个别业主拒交水电费或拒交水电公摊费用的理由。长此以 往则积少成多，导致物业企业无法垫支代缴个别业主拖欠的水电费 用。对于这种情况，供水供电部门一般采取对整个物业小区实施停 水断电的处罚，即使已经按期缴纳水电费用的业主也不能幸免。遇 到这种情况，物业企业应当向全体业主说明情况，并应当告知已经 缴纳费用的业主有权通过民事法律途径去维护自己的合法权益要 求违约方承担责任。这是物业企业依法处置水电费用纠纷时能够采 取的最大限度的措施。逾越这一限度，擅自采取停水断电的措施， 物业企业就必须承担侵权的法律责任。4. 抄表到户是治本之策实践证明：凡是抄表到户、向终端用户收取费用制度落实 的物业小区，水电公摊费用的纠纷基本上很少发生。因此，实行抄 表到户可以就的上是治本之策。对于新建物业小区而言，只要建设 单位与供水供电部门之间沟通到位，实行抄表到户一般不会存在问 题。但对于旧有物业小区，必须解决水电改造问题。这需要各方面 的共同努力。
