西充县安汉市场招商策划报告

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1、西充县安 汉 市 场招 商 策 划 报 告 成都振雄房地产筹划管理公司 二零零七年五月十日目 录第一局部 工程分析第二局部 市场经营分区一、工程经营分区规划二、工程定位三、实施方案第三局部 市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四局部 招商执行方案一、正式招商时间二、招商工作安排第五局部 招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件六、人员配备方案第一局部 工程定位一、工程分析1、工程优势分析 地段优势。位于城北商业次成熟地段，城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有莲花湖休闲产业经济链。 规模优势。市场内共有商业

2、及周边金星房产闲置商业面积，负一层集贸市场面积约 M2，规模宏大，在西充首屈一指，容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在业态规划方面存在一定缺乏，但其“商业步行街和“商业布局的规划理念在西充还是十分创新的，对零售.批发商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。工程地处西充城北的两条主干道：天宝路和安汉大道,接国道212线，交通通达性好，商业辐射老城区和周边乡镇西充西站。、工程劣势分析 工程位于天宝路，新开发建设区域,商业气氛较之老城区差，有所减弱，商业价值没有表达。 市场展示面及交通规划缺乏。市场东南西北仅规划有四个出入口连通,市场前方有建筑阻挡，不能保证车辆的进场通行，市场交通及外

3、围展示面缺乏。、工程时机点分析 时机好。目前西充城内还未有集中型大型商业，其商业形态根本都是分散经营。本工程的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本工程可以运用一定的行政手段将：家庭生活资料购物进行“划行归市划入本市场统一经营。、工程威胁点分析 前期遗留负面影响。本工程前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响负面影响程度如何，是否容易消除？。 工程进度。本工程前期工程目前尚未完善，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信心和工程的商气产生疑心，对工程产生负面。 商业容量。从周边情况看，天宝路和安汉大道周边商圈商户数量有限，同一地段新增商业数量，如此庞大的商业供给量，市场招商程度

4、难度之大。对策如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、躲避威胁： 突出市场的地理位置，以西充的“商业制高点来提升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“一站式批发.零售购物公园来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“安汉广场旁、两条黄金通道交汇处来定义市场的交通环境； 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持； 迅速完善未建好的市场配套，树立市场开业“倒计时牌，增强客户对市场的信心； 合理的业态定位和经营分区； 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，到达快速招商的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市

5、场经营措施。第二局部 市场经营分区一、商业布局分区的业态规划针对工程的招商范围，便于招商工作的快速，我们对工程进行划小分类规划。主要含及以下几个主题区： 主力餐饮一条街 家庭生活资料购物 风情女人街 特色酒吧街主力餐饮一条街：天宝路商业门面：招商对象如味道江湖等中型名流餐饮家庭生活资料购物：工程市场规划：地下一层：集贸市场：包含速冻食品 农副产品 方便食品等. 以从天宝路上的刘一手火锅处进出市场的通道为准，从左向右共划分为四个单体楼，每个单体楼进行不同商业规划进行招商工作栋一 层、二 层：主要包含卫浴洁具 理发店用品 生活用品 厨房用品 小五金画廊书屋家用电器太阳能热水器栋一 层、二 层：聚集

6、孕婴用品 户外用品学生用品 床上用品 布艺鞋帽服装类栋一层：大型超市，小百货 生活用纸，二楼家私古玩栋一层： 食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品零售批发类。 栋一层：网吧台球室二层：电玩世界游戏厅风情女人街：工程内部商业街道门面：招商对象包含屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、茶叶店、药店营销理念。特色酒吧街：天宝路侧街建设路园林路门面：招商对象为主题咖啡，特色酒吧，音乐茶座。该市场经营分区图还需进一步征求重点商户意见，进行适当调整。二、工程定位1、市场经营业态定位 本市场规模宏大，商业体量多，就工程目前的市场状况，如果

7、对工程的业态定位不准,一来不能填补西充市场，二也不能完全实现工程的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现工程商业价值最大化，我们须从如下找到适合工程的经营业态。 商业形态包括 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类等、在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。属于一种新型的复合型商业业态。摩尔购物中心特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包

8、括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 大卖场 一般来说，对大卖场(hypermarket)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。 都市商业街如

9、北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的聚集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。 特色小街如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区气氛便自然形成。 主题商场 主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物气氛。在经营理念上，那么改变以往的全销售模式，表达出特有的主题。

10、一站式购物 所谓一站式购物，是指为寻求方便，消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大,品种全，既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品，又有新鲜果菜，禽蛋水产和糕点等食品，还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务效劳台等。 柔合工程情况寻找商业业态契机: 从体量上寻找:临街的商铺+风情商业街+内部三层市场,可以做成购物中心 从业态上寻找:餐饮一条街+风情女人街+负一楼的集贸市场+特色酒吧街一、二楼生活资料商业,可以定位为一站式购物 从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购置量,但是从工程的区位及交通情况再结合西充的城市经济,做

11、批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合 从慨念上寻找:工程内规划有风情街.游泳池,工程外有开阔的安汉广场,莲花湖等休闲场所,我们可以将购物广场慨念为购物公园对于工程以上的商业契机:定位为一站式购物的理由：在城市上讲：除了文化路和晋城大道有九州春天和西充商业广场两大精品购物外，其他的晋中市场和才形成的丰富市场也只是单一的农贸市场慨念，只有晋中市场还含及一些底档服装鞋帽类，商业的分散及业态经营的欠缺造成购物的不方便性，导致商业经济繁华繁华的不得了，冷清的地方冷清的很，有时消费者为多买几样商品还需跑上大半天路在地段上讲：以鹤鸣路为界，城市以西为老城区，以北为新开发建设区，

12、也是工程所处的位置，新开发区近年来开发商品房数量猛增，居住人口大量涌入，再加上莲化湖一带正在开发的商品房数量，在新区的常住人口少说也有万人，但是在新区的商业配套严重缺乏，最近的一个农贸市场丰富市场也相距甚远，居民消费购物及不方便在工程前期定位上讲：工程前期规划负一楼形成农贸市场，其实已经决定了工程商业的定位方向，因为我门不能在农贸市场上面做雅戈尔服装专卖店，家庭生活资料是工程市场业态的主要经营方向综合定位为:一站式批发.零售购物公园 定位后的工程将一改传统单一业态的市场及街铺无序的经营模式，整合成了购物、休闲、娱乐、餐饮、美体瘦身等为一体的一站式购物广场，集经典日用百货、集贸市场.、风情女人街

13、、主力餐饮街、特色酒吧街等主题业态为一体，将开发综合消费这一市场。2、招商对象定位 根据西充的经济开展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以西充城区为主，西充周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前西充人口以农业人口为主，人均收入偏低，商业水平比拟落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的地段也是以中底挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以

14、中.底挡商品为主，但仍需吸引局部高档商品入场经营，以带动中.底挡商品的招商。4、市场形象定位 综合前面分析我们将安汉市场形象定位为：西充首个一站式购物公园西充商业制高点西充商业地王、工程案名修正 原工程名称安汉市场 A前期品牌效应糜烂 B不能表达、提炼工程特色 C不符合工程定位 D不利于工程商业气氛的营造为此，在结合我们对该工程的定位后，我们建议将工程名称更改为： 安汉购物公园三、实施方案市场分割出租定位的根本依据地段决定原那么前面已经提到，本工程属于西充新建设开发区，现在还不具有一定的商业气氛。形成了一定的商业断层。因此，在不能充分与西充老成区商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案。 市场决定原那么由于本工程单体商业房面积较大，按照西充现行的商业经济不能简单而准确的寻找到大型的商家进驻，要这样的路子,招商的难度势必会大大加强。将单体商业房化小分散引进商家是本工程招商市场所决定的。分割方法按照现在市场的商业单体房布局,一楼.二楼局部以中心线进行分割,中间预留3米宽商业进出口通道,两边划分成假设干个10-20平米的商铺,也可视招商过程中商户对面积的大小进行实际分割. 分割后的装修建议地面：地面水泥沙浆抹平。墙面：防瓷刷白。天花：防瓷刷白，配日光灯管。设公用卫生间：通上下水。楼梯：现浇楼梯，水泥沙浆抹平。门