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1、群租现象背后的隐患与治理思考学号 201姓名 XXX学院工商管理学院专业城市经济学时间2015 年6 月1日一、群租及合租的概念界定 3二、群租的出现及危害 3（一）历史上的群租 3（二）群租的危害 4三、群租现象产生的原因探究 5（一）根本原因 5（二）直接原因 6（三）政府公共管理原因 6（四）法律地位的缺失 7（五）其他个人需求 7四、群租治理的思考 8近年来，在我国经济较发达的地区，尤其是像上海这样的大城市里，出现了一种“群租”现象。作为切实存在的居住方式之一，它显得极为特别，并引发了业主、租客、中介、邻里 等种种社会利益群体矛盾的激化。政府也已经采取了一定的措施，并已在一定程度上予以
2、缓 解，逐步“消灭”群租现象。然而问题是否彻底地得到解决，在群租现象的背后又隐藏着哪 些社会矛盾？以及如何在现有治理上进一步加强对群租现象的管理？本文试图就这些问题 在此作一讨论。一、群租及合租的概念界定当前我国的法律法规并没有对群租及合租概念有明确的界定和说明，新区房管局在执行过程中判断是否属于群租的标准，主要是参考住建部商品房屋租赁管理办法第八条之规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。但凡改变房屋结构的，常见的形式是将客厅分隔为若干房间用于出租，则被视为群租。合租是一种与群租
3、相似的租赁方式，即两个或两个以上个人 （家庭）租住于一套房屋内。而群租区别于合租的主要标准是群租改变了原房屋结构，如一套三室一厅的房屋， 三个房间分别有三个承租者居住， 即使客厅还有第四个承租者居住，只要不采用物理设施对客厅进行分割形成密闭房间，也可以认定为合租。 如果对客厅或者房间进行了分割，则一般认定为群租。二、群租的出现及危害（一）历史上的群租事实上，群租并非当代才出现的新事物。早在上海开埠之初， 由于太平军1853年攻克南京，又于1862年进军上海，致使上海公共租界的人口迅速增加。1855年的英租界和美租界仅2万余人，至1865年增加至9万余人。法租界也从1万余人增加至5万余人，租界人
4、口合计增加 11万余人。至1893年，上海公共租界及法租界的人口增加至30万人以上。人口的暴涨，自然而然地带来了居住问题。外国房地产商看准了获取利益的机会，建造多层高密度的石库门里弄卖给为躲避战乱由外地迁来的平民。到1937年抗日战争爆发之前，大量下层居民根本买不起或租不起当时市场上提供的那些 整栋或整套的住房，只能租住其中的一部分， 有的人就趁机当起了二房东， 以出租住房为生。“根据上海公共租界工部局于 1937年提出的一份报告，租界内的房屋，每栋住4家的计22700 多家，住6家的计14000多家，住9家以上的计1300多家，最多的，一栋房屋曾住过 15家。”到1937年，工部局的一份居住
5、状况调查报告可以用来说明当时的“群租”现象之普遍，“为使所住人数可以增加，原有里弄房屋几乎没有未经添改的。抗战爆发之后，大部分居民的收入降低，支付房租的能力下降， 所以多户家庭合住一栋住宅的现象比比皆是，住房更加拥挤。1949年新中国成立之后，经济处于恢复期，旧城区中的居住功能主要由旧式里弄提供， 由于旧房所有权尚未完成公有制的转化，私房出租的租金较高，通常也由几家人家共同租住。1952-1957年“一五”建设时期，苏联的社会主义工业化发展模式也影响了我国的住宅建设。 居住标准设定过高，出现了 “合理设计，不合理使用”的情况，标准过高的住宅“暂时”由 几家合住，产生了严重的家庭间和家庭内的相互
6、干扰问题。1958-1965年间，上海住宅存量增加了 442.3万平方米，然而由于普遍存在的搭建、插建、几家合住与几代同堂，居住水平总体仍然较低。改革开放之后，尽管上海城市住宅有了迅猛的发展， 取得了很大的成就。但事实上平民 阶层的居住状况只是在缓慢地得到改善，旧城区内的里弄、尚未动迁整治的棚户区， 居住状况差、居住拥挤的情况仍然存在。从对“群住”历史的简短回顾可以看出，从近代开始的每个时代， 几乎都有群住或群租的现象发生，从未断绝，这些现象背后是有其社会根源的。（二）群租的危害“群租”不仅改变了房屋的使用功能，更存在着多方面的安全和治安隐患：第一，影响生命安全。分隔墙所使用的材料多为可燃易燃
7、性材料，且存在占用消防通道、破坏消防设施的现象，一旦发生火灾，易引发群死群伤事件。同时承租人安全意识淡薄，私接电、气现象严重，且屋内通风不畅，易造成火灾和燃气中毒。此外，由于住房质量低下， 条件简陋，乱拉电线、乱接水管、偷电偷水现象比比皆是，烧饭、睡觉共居一室的情况普遍 存在，这些出租房屋和租赁者的生活方式，概言之，群租的火灾隐患主要表现为：擅自改变建筑结构，疏散通道堵塞，违章用火、用电、用气现象普遍，人员情况复杂、安全意识淡薄。第二，影响社会治安。群组屋内人员成分复杂，作息时间也不尽相同，有些人员半夜回 家声音嘈杂，不仅影响室友，也影响到邻居的休息，时有室友或邻里冲突的发生，小区内其他业主的
8、投诉也连续不断。严重的容易引发偷窃、 吸毒等治安问题。在郊区私房租赁的外来人员中，出现的各种问题更为突出。 各种民事纠纷、经济矛盾往往不采取正当的法律手段解 决，违反计划生育、 发生刑事案件的概率居高不下。国这种状况如不能有效地加以改变，发 展下去，将会形成尾大不掉的社会和政治问题，一旦风吹草动，群体纠纷和骚乱的事件就有可能发生。第三，影响小区卫生。由于房屋设计时是按照一宅一户设计，当人员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。且承租人多为外来务工人员，部分人员素质不高，垃圾随意堆放甚至“从天而降”，给小区的管理带来很大困难。第四，对相邻业主权益的侵犯。 群租现象的危害性在于出租主体所有权或
9、使用权的滥用，影响了相邻业主的合法居住权和物权。群租现象有的严重干扰了相邻业主的日常生活，比如乱倒垃圾、深夜进出、噪声等。比如：有的小区居民因为群租的存在，担心电动自行车被盗，每天只能搬着助动车乘电梯上下，引发邻里矛盾；会有无聊的租客把电梯从上到下全部按一遍，增加无谓用电和电梯维护的成本。但这些租客又不交物业管理费，造成全体业主的损失。第五，加大了物业管理的难度。群租给小区物业管理中的保洁、保绿、保安以及公用设施管理等都带来了新的挑战，加大了管理难度。这主要是因为，群租房客容易产生从众心理， 一旦某人有不文明的行为，其他的人员很容易效仿，而且结果往往是管理者很难准确找到实 施不文明行为的人，
10、因此在管理上造成了被动。比如：乱扔垃圾、楼道等公共部位乱涂乱画等，给小区的保洁增加困难； 由于使用人员增加，小区公共设施（健身器材等）变得容易坏， 增加了维护成本；进出小区人员多而杂，给小区的安保工作增加了难度。三、群租现象产生的原因探究群租体现了一个主要发生在普通平民阶层的人口数量增多，居住密度随之增大的现象。而现状的大城市高速发展带来的对劳动力的大量需求与吸引是外来人口不断增长的主要原因。那么，为什么会出现“群租”？（一）根本原因收入水平与房屋价格不匹配。近年来房地产业快速发展， 房屋价格也不断上升， 工资收入水平的增长速度明显低于房屋价格的上涨速度。而我们可以看到，选择群租的大多是低收入
11、的外来务工人员。由于无法负担高昂的房价或房租，但为了满足基本的居住要求，他们不得不寻求更廉价的居住方式一一群租的方式应运而生。这正说明了在房地产市场呈现高价位的现实情况下低收入群体对居住的客观需求,是供求矛盾的体现。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。（二）直接原因信息不对称导致职业二房东的产生。业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分中介在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法中介为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的价格将一套120 itf
12、三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的价格分另I出租，可以收取1500-1800元的租金，每月赚取300-600元的差价，客厅大一点的则会隔成 3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房 间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租价格是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入， 又不要投入时间和精力进行招租，不会出现租期空挡，只需定期向中介收取房租即可，因此这部分非法中介的出现迎合了业主和入住人员双方的需求。这些非法中介尝到甜头后逐渐转为“职业二房东”，既不需要营业场所和执
13、照，也不需要投入多少资金，从中介机构获取出 租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内发布的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。（三）政府公共管理原因第一，城市政府对外来人口管理没有形成有效思路。群租的本质是外来人员的管理问题和住房供给问题。目前，我国城市政府大都注重招商引资，而由于招商引资所产生的外来人口就业、居住等问题，缺乏系统的考虑，比如有些城市为了招商引资，把廉价劳动力作为一个吸引外资的有利条件进行宣传。然而当外资进入城市后，没有履行相应的住房责任，有的甚至以压缩用工成本的方式来提高企业竞争力，而城市政府对外
14、来人口涌入城市的后果也并没有做过多考虑，估计不足，管理措施不到位i,相应的指责没有承担起来，例如没有将改善外来人员的居住问题纳入住宅建设发展规划当中，对于收入较低的外来人员也没有纳入城市住房保障体系。这便使得外来人员的居住问题统统推向了市场和社会，然而，单纯的依靠市场并不能解决城市住房这一问题。第二，房屋租赁市场有待进一步规范和发展。尽管我国的住房租赁体系已经初显成效， 但仍存在以下的一些问题，其一，管理体系无序，这是制约当前住房租赁市场的主要障碍。 许多地方的房屋管理部门因为工作难度大、困难多，对当地房屋租赁市场，情况不明，监管不严，违规行为查处不力。 有些城市的房管、公安、工商、税务、计生
15、等部门之前各自为政，多头管理，缺乏统一协调，不能形成合力，登记备案、租赁税率等涉房政策不能根据市场行情做出调整。同时，缺乏规范化、专业化和规模化的住房租赁，目前个人出租的居住房屋无 论是自行出租还是委托房地产经纪机构代理出租，基本都处于零星的、 分散的、无序的状态，缺乏专业化、集约化的管理。再次，有关部门及房地产企业对此仍然缺乏发展意识，由于有关部门及企业对住房租赁市场的认识不足或者重视不够，很大程度上仅仅是把住房租赁市场看做是解决人们住房问题的权宜之计，而不是将其看做是落实相关政策、促进社会经济发展和房地产业发展的主要途径之一。因此只着重强调了房屋买卖市场，忽视了房屋租赁市场的重要地位与作用。（四）法律地位的缺失目前，规范房屋租赁管理的法规主要是建设部出台的城市房屋租赁管理办法，各地也相继出台了一批房屋租赁市场管理的法规制度，如上海市房屋租赁管理条例，但关于房屋转租市场管理的详细规定却不多。据了解，目前大多数城市没有制定公房使用权有偿转让和转租的管理规章， 有的虽然制定了，但只是房管部门的内部文件
