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1、学年论文论文题目：非法转租合同效力的浅析学 院：法学院年 级：*级专 业：法学姓 名：#学 号：￥指导教师：￥#%*年 %月& 日 / 摘要在未经出租人同意转租的情况下，然而承租人却再次转租。本文全面阐述了再次转租的合同其效力应如何认定，以及出租人行使法律所赋予出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同的权力后，解除后的出租人与承租人之间的合同的效力是否会影响到承租人和次承租人之间订立的转租合同的效力关键词出租人；承租人；次承租人；效力；租赁合同；次承租合同AbstractIn the case of the lessor dont allow the tenant sublease again,
2、yet the tenant sublease.The paper expounds how to identify the effectiveness of the subleased contract,and the lessor exercise the right in law to terminate the contract,the effectiveness of the terminated contract between the lessor and the tenant whether will effect the effectiveness of the contra
3、ct made by the tenant with the subleasing manKey wordthe lessor; the tenant; the subleasing man; the effectiveness; the leasehold contract; the subleased contract 目录摘要IAbstractII一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定1（一）转租合同的定义1（二）转租合同中的民事主体和民事法律关系1（三）转租的性质认定1二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析2（一）意见一：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效3（二）意见二：
4、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效5（三）意见三：出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持6结论7参考文献8致谢9中华人民共和国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部城市房屋租赁管理办法第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。我认为这种
5、观点过于草率。以下便是我认为其草率的论述。一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定（一）转租合同的定义在租赁合同中承租人再次将出租人的租赁物再次和次承租人签订的租赁合同被称为转租合同。承租人不退出原有的租赁关系，而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。 （二）转租合同中的民事主体和民事法律关系我国合同法第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”其中经出租人同意的转租合同称为合法转租合同，未经出租人同意的转租合同称为非
6、法转租合同。转租涉及到三方当事人、两种法律关系。三方当事人是指出租人、承租人（转租人）、次承租人，两种法律关系是指出租人和承租人之间的原租赁关系及转租人和次承租人之间的租赁关系。至于出租人和次承租人之间，由于合同的相对性则不存在直接的合同关系（三）转租的性质认定转租并非租赁权的转让，因为如果是租赁权的转让，则原承租人退出租赁关系，不再是承租人。而在转租合同中，原租赁关系不变，承租人仍然受到租赁合同的约束，承担支付租金等合同义务。由此可以看出转租合同中的前后两个法律关系处于一种既独立又相互联系的状态。就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系，在主从合同关系中，主合同是指能够独
7、立存在，不以其他合同的存在为前提的合同。就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析:(1)发生上的依附性，即从合同以主合同为存在的前提，（2）效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力;(3)转让的从事性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让；（4）消灭上的从属性，主合同消灭，从合同
8、亦应当随之终止；（5）法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如独立的定金合同，有的从合同的当事人与主合同当事人之一与第三人，如保证合同，无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益；（6）如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。从主从合同的特点分析转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上消灭上均受到租赁合同的限制，即转租合
9、同生效要件是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次承租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益职权，不符合主从合同的要求，另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。由此可以得出转租合同独立于原租赁合同，基于此以及合同的相对性可以推断出原出租人要解除未经出租人同意的转租合同只能解除出租合同而不能解除之后的转租合同。二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析 非法转租，是指未经出租人同意的转租。对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见一、承租人未经出租人同意签订的转
10、租合同无效；意见二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。我个人赞同赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。（一）意见一：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效我认为不能因为转租合同未经出租人事先同意的或者事后追认而认定无效。首先，从合同
11、法第224条的文意可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租的情况下，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。合同法在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定一个法定的解除合同的理由，并不一概是禁止转租。其次，无效合同指的是违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。合同法52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而合同法第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就能适用该条
12、，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。在未经出租人同意转租的情况下，我国合同法第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 此法律规定的解除合同是指解除出租人与承租人之间的租赁合同，而不是解除出租人与次承租人之间的合同，因为出租人与次承租人之间无直接的合同关系。但当出租人解除出租人与承租人的合同之后承租人与次承租人之间的转租合同的效力状况及效力状态应该如何认定呢？当出租人解除出租人与承租人的合同其合同的效力状态归于无效，但这种无效是溯及既往到出租人与承租人定力合同之时无效还是出租人在行使合同解除权后合同的效力状态才归于无效。这让我们自然联想到可撤销的民事行
13、为，因为可撤销的民事行为在撤销前其效力是有效的，只是在撤消后溯及开始发生无效后果，其效力状态是“有效”或“无效”有待于有撤销权的表意人的决定。但可撤销的民事行为是因为有法定的重大瑕疵而须以诉变更或者撤销的民事行为，可撤销的民事行为，主要是由于行为人的意思表示有法律规定的瑕疵所致。我国民法规定可撤销的民事行为有5种即：欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平。而导致转租合同无效的原因只是未经出租人同意并无这5种法定的情形，因此出租人行使解除合同权只是形式上与可撤销相似但不具有可撤销民事行为的原因，因此可以认定未经出租人同意转租的效力状况是效力待定的合同，承租人与次承租人之间的租赁合同的效力有待于
14、出租人的意思表示，在出租人意思表示之前，其租赁合同的效力的状况处于一种不确定的状态，即在出租人确定前既非有效亦非无效，究竟是有效或无效有待于出租人最终的定夺。如果在未经出租人同意转租的情况下，出租人后来知道后同意其转租的，我国房屋租赁合同司法解释第15条规定：“承租人静出租人同意将驻足房屋转租给第三人时，转租期限超过了承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”也即在此种情形下法律承认在出租人与承租人的租赁合同期限内的转租合同有效。由此可以得出租赁合同这个第一个法律关系是转租合同第二个法律关系成立有效存续的前提。对于这两处规范性文件的关系问题，我
15、以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部城市房屋租赁管理办法，故其效力远远高于建设部城市房屋租赁管理办法。我国合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对合同法的解释（二）对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国合同法以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部城市房屋租赁管理办法的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。首先，我认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。其次，不能因为出
