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1、湖北黄石项目调研及定位报告名称：湖北黄石项目调研及定位报告致：湖北三江房地产开发有限公司 联系人：欧阳少华自：前言报告逻辑思路三江共和城项目是湖北三江房地产开发公司第一个大型综合体项目，也是黄石市政府商业网点重点规划项目，因此，该项目的运作成效将对三江公司的发展战略产生至关重要的影响。该项目位总体占地600亩，其中本项目重点研究、定位的北地块占地60亩，体量较大，是开发商近期开发的最大型项目，因此，开发商对于项目的规划极为重视。本着求真务实的态度，湖北三江房地产开发公司与广州道本商业地产策略中心形成重要合作伙伴关系，群策群力，对项目地块进行全面、深入的市场调研及数据分析、整合，并通过与湖北三江
2、公司相关负责人进行广泛、深入的交流，获得一手的相关资料。经充分的市场调研及详细的数据分析、总结并深入讨论，我司专业策划组人员结合其专业经验，已对该项目的发展策略、项目定位及项目规划形成本策划报告。该报告制定原则为：1、以现实市场为主要依据，对黄石本地市场进行摸底式调研，了解项目地本身及其与黄石本地、黄石周边区域的联系，根据调研所得的一手资料综合分析该地块的价值及其发展前景与方向；2、根据政府近几年的城市发展规划，了解该市商业网点规划，使项目的发展规划符合城市的发展规划，以求制定科学、合理的策划方案；3、从专业的角度出发，带着问题与开发商进行广泛交流，并结合现实数据严谨、科学的分析，最终制定项目
3、策划报告。本报告总体思路是由大到小、从整体到具体的一个逻辑推导思路。首先从全局性就黄石的商业格局、市场环境、消费者购物习惯等综合因素进行分析。力求了解黄石商业的发展水平、目前的现状、未来的发展趋势、消费者的消费习惯和购买力情况及市场竞争水平如何等情况。其次，在全面了解黄石商业情况的基础上，我司将接着对项目地块的基本情况进行分析。了解项目自身所具有的优势和劣势。结合市场环境分析项目存在的机会和威胁，判研项目可能发展的方向。再者，通过项目发展方向的判断，确定项目发展方向后，本方案将就具体形象态、建筑规划、业态配比等情况进行分析说明，全面刻画项目、力求表达出项目未来的竞争能力和商业价值所在。一、黄石
4、市整体商业环境分析黄石商业的发展水平黄石商业的竞争水平黄石市场购买力水平本项目存在的机会和威胁黄石市商业的整体状况简述 推导黄石市商业格局特征分析黄石代表性商业发展状况分析黄石未来商业发展情况分析黄石消费者消费行为特征分析二、项目地块的特征情况分析项目地块情况分析项目交通条件及区位条件分析项目周边人口结构分析 项目总体定位 项目的功能定位 建筑形态的表现方式 商业规划布局 商业业态规划 项目发展总体思路 项目发展的战略 项目商场应具备的商业特征 项目发展的方向第一部分 黄石市整体商业概况分析一、黄石城市概况：简介： 黄石市是湖北省重要的工业城市，是武汉城市圈的副中心城市，经济受武汉影响颇大，同
5、时黄石也是促进中部崛起的重要支点城市之一。黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸，东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市江夏区，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌市接壤。全市现辖大冶市和四个城区，总面积1850平方公里，其中市区面积227平方公里，全市人口252万多人，其中常住城市人口70多万人。 黄石是湖北省一个特大城市、四个大城市的支撑点，又是鄂东区域的经济中心，正在实施以“三优一增”（优化产业结构、优化产品结构、优化企业组织结构、增强城市综合实力）为基本内涵的二次创业。通过努力，力争到2000年黄石市净增工业产值“三个五十亿”，以开放型、多功能
6、、现代化的工贸大城市迈向二十一世纪。 黄石市矿产资源十分丰富，是全国重要的工业原材料基地之一，拥有“百里黄金地，江南聚宝盆” 的美称。目前已发现的矿藏有能源、黑色金属、有色及贵重金属、非金属矿有4大类53种，探明储量有31种，约占全国已发现矿产品类的28%。蕴藏以铜、铁、煤、锰、钨、金、银、石灰石、大理石最为著名，产量大，品位高， “江南聚宝盆”故因此得名。 黄石市是一个新兴的工业发达城市。经过四十多年的建设，已经形成了以原材料工业为主体，以大中型企业为骨干，冶金、建材、能源、机械、电子、化工、纺织、服装、轻工、食品、医疗等行业综合发展的工业体系，近年来，黄石服装工业异军突起，金牌产品“康赛”
7、牌T恤衫在获得全国服装行业唯一金奖的基础上又获得中国十大著名商标、金桥奖等荣誉称号；美尔雅西服占全国每年向日本出口西服总量的40%，成为全国十大名牌服装之一。全市乡及乡以上的工业企业900多家，产品3000多种，其中有300多项产品分别获国优、部优、省优称号。 黄石市是我国著名的矿冶城市。目前，全市已达到年产6万吨铜、100万吨钢、200万吨煤、300万吨水泥、400万吨铁矿石的生产能力。 黄石是湖北省乃至全国重要的老工业基地和港口城市，有“江南明珠”之美称。黄石地处长江中流，顺江126公里与九江接壤，下通上海，逆江125公里与武汉相连，上达重庆。市区建有大小码头39座，泊位41个，其中两个5
8、000吨级泊位的集装箱外贸码头，可直达港澳、日本和东南亚。 黄石是名人故里。黄石由古至今名人辈出，尤其是近代史上，多位名将都是出自黄石地区，如王义勋、马龙、王平、余立金、乔信明、汪克明、吴嘉民、彭方复、贺俊侦、梅盛伟、吕作松、朱直光等人；“肯啃硬骨头的航天专家”刘石泉；如今的体操奥运冠军程菲、李珊珊等。二、黄石城市场情况分析：1.1 黄石城市总体状况：黄石城市主要有以下特点：l 黄石具有典型的组团型城市的特点，具体表现为：以黄石市中心为核心，以铁山区、下陆区、大治县、阳新县为分布组团，较为集中地分布在离黄石市中心5-50公里范围的区域内，黄石城区及各县市（区）组团式分布特征较为明显；黄石全市人
9、口总数约253万，市区人口67万人，其中：黄石港区（17.9万人）铁山区（6.77万人）下陆区（11.06万人）西塞山区（24.82万人）开发区（约8万人）另有阳新县（97.11万人）、大冶市（88.88万人），各县市与黄石市内之间的距离并不遥远，特别是与本案所处的交通要道位置联系极为密切。如下图：小结：由此可见，黄石组团型城市的特点和中心城区距离各区、各县相对较近的距离，为本项目的商业发展带来了契机。其中，特别值得提出的是，黄石是一个经济外向型，高度依赖于交通的城市，各县区都有较为成熟的工业体系，高速公路就是黄石对外的窗口。以此来看，则黄石的组团型城市就可以看成是一串“葡萄”，各组团城区、县
10、是各个“葡萄粒”，而接连通武黄高速与主要区、县的干道则可视为连接各个“葡萄粒”的“主茎”，起着一个主导、支配的作用。l 黄石具有相对特殊的城市结构，在中国城市群分布中，极少有的、其他地区的边缘地带与另一座地级市的主城区极为紧密地连接在一起的现象在黄石成为现实。目前，对黄石城市商业有较大影响的鄂州花湖经济开发区在行政区划上属于鄂州，但是在商业和城市形态上又高度依赖黄石，对黄石经济和商业的发展具有较大的影响；鄂州花湖经济开发区目前属鄂州管辖，位于鄂州与黄石港交界处。其虽属鄂州管辖，但由于其地理位置原因，其与黄石之间的商业关系非常密切。开发区内所开发的大量楼盘，其消费对象都为黄石市民，这一带在未来的
11、25年内将形成一定的人口密度，为周边商业带来人口支持。注：鄂州花湖经济开发区位于武黄高速出口处，离本案仅600米之远，交通便利，其将来居住人口将是本案重要的目标客户群。其中，特别值得提出的是，花湖经济开发区由于倾斜的土地价格，同时可以便利地享受黄石较为成熟的城市配套，使这一区域成为了大量的新黄石人聚居地。黄石市政府为了便于管理，也将公共汽车、道路等与鄂州花湖片区实现全面对接，使这一区域成为“不是黄石，又是黄石”的生活居住特区。目前，鄂州花湖片区开发的楼盘主要有：中央美地、康盛家园、航宇香格里拉等众多楼盘。据我司对鄂州花湖片区的楼宇进行调查，其开发情况如下：以下为本司对鄂州花湖经济开发区及周边区
12、域所作的楼盘情况调研：楼盘名称地理位置工程进展情况楼盘名称地理位置工程进展情况1东方装饰城迎宾大道888号三期在建10中央美地花湖开发区振兴大道168号部分在建2天方百花园湖滨大道与花湖路交汇处三期在建11华顺 中心广场花湖大道西侧已建3佰利花园大泉路与花湖路交汇处一期在建12人信 假日威尼斯振兴大道部分在建4新港.阳光花城迎宾大道16号二期在建13滨都丽园黄石迎宾大道北侧，紧邻人信假日威尼斯别墅小区已建5迎宾御园迎宾大道与湖滨路交汇处在建14上上坊振兴大道特1号在建6聚龙.花湖名苑鄂州市花湖开发区鄂城大道在建15锦绣江南振兴大道已建7康盛家园花湖开发区振兴大道已建16天行御景花园黄石迎宾大道
13、与鄂州大道交汇处部分在建8东方华尔街鄂州大道特8号在建17花湖新天地振兴大道假日威尼斯对面在建9航 宇 香格里拉鄂州花湖开发区振兴大道168号已建18小城故事鄂州花湖开发区16路终点站锦绣江南小区大门旁已建 以上楼盘，不仅包括鄂州花湖经济开发区的项目，而且包括一些邻近花湖经济技术开发区，位于黄石迎宾大道、花湖大道两旁的项目。这意味着目前这一片区虽然人口分布不多，但是在未来可预期的2-5年内，将有大量人口入住，形成新的人口居住群。据我司的市场调研统计、分析，可知周边的楼盘小区及预期居住人口数量如下：楼盘名称地块描述人口居住情况目前居住情况预期未来2-5年居住情况佰利花园位于大泉路与花湖路交接处，
14、项目地旁。目前一期在建两栋小高层，分别是33层和28层，楼盘在售当中，预期住户约1500多人，后方村庄即将开发拆建作为二期开发楼盘。0预期3000多人天方百花园湖滨大道与花湖大道交汇处，一二期已交房，三期一组团为2010年入住1万人1.5万人东方装饰城位于迎宾大道上，目前一二期已售完，住户约3000人3000人5000人三江共和城（项目地南块）项目南地块01.5万人鄂州花湖经济技术开发区鄂州花湖经济技术开发区，约有常住人口1.2万人，房地产形成了以锦绣江南小区、武汉人信假日威尼斯小区和浙江航宇香格里拉小区为龙头的风格各异的房产品牌。在未来年时间里，这里将发展成为万人以上的商住区，预计其中九成人
15、口是黄石户籍。1.2万预期10万人项目地周边其他楼盘其他周边零散分布的楼盘已售完入住、待建、在建等，如迎宾御园、新港.阳光花城等一期已在建开盘出售，预期2010年入住。3000人8000人总计2.8万人14.6万人小结：黄石是一个重工业城市，以西塞区为代表的老城区空气质量不佳，居住环境并不理想。黄石较为理想的居住区其实是以磁湖为圆心的居住区，但是磁湖周边可供居住的土地有限，以鄂州花湖片区为代表的居住区和迎宾大道、花湖大道、大泉路两侧的居住区其实是黄石的宜居之地，再加上鄂州花湖片区地价和房价相对黄石中心城区较低，这一现实也促使了这一片区的房地产开发成为黄石新的热点。但是，由于这一片区是近两年来才开始逐步开发，目前
