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1、新津工程可行性分析报告新津工程可行性分析报告四川居尚良策房地产营销筹划出品目 录第一 新津房地产市场分析 3一 新津概况 31、地理 32、 人文 33、 地位 4二 新津房地产市场分析 41、新津近年土地供给情况 42、新津房地产市场情况 53、新津房地产开展预测 6第二 工程SWOT分析 7一 S优势分析 7二 W劣势分析 8三 O时机分析 8四 T威胁分析 8第三 工程卖点分析 9第四 主要客户分析 9一 主力购置群体 10二 购置用途 11第五 工程定位 11一 工程定位依据 11二 工程性质定位 13三 产品组成定位 13四 建筑外观定位 15第六 广告定位 16第七 营销广告策略
2、16第八 经济测算 17总结 21新津房地产市场分析新津概况1、地理新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站之誉，今有“成都南大门之称。自北周定名，相袭至今，已有1448年历史。全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。? 新津交通便捷，四通八达，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。境内有机场、铁路，成昆铁路、川藏公路国道108线、成乐成雅高速公路、蓉津大件路等4条快速通道与成都相连，7条国、省级公路纵横交错，形成了县城到成都、县城到各乡镇、乡镇到村的“一刻钟经济圈。新津环境优美，气候宜人，是全国生
3、态示范区建设试点县。新津五河汇流，鱼肥水美，是全省的水产大县和蔬菜大县，素有“鱼米之乡和“水果之乡的美誉。近年来，新津打造出包括观音寺、纯阳观、老君山、宝资山森林公园、梨花溪在内的南河风光带，形成了以历史文化、绿色生态为特色的“观壁画、赏梨花、品河鲜、游南河旅游品牌，河鲜美食扬名全川。独特的区位和资源优势，促进了新津房地产业的强劲开展，新津正成为成都最适合居住的假日城和休闲副中心。? 新津商贾云集，货如轮转，是四川省非公有制经济示范区。全县90以上的企业是民营企业，民营经济占GDP的比重已达80以上，民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、农民增收的主体和就业创业的主体。新津是省级川浙合
4、作工业园区所在地，近年来，园区培育和引进了全国最大民营企业希望集团，全国最大日化洗涤企业纳爱斯集团，西部最大的钢结构基地东南网架成都公司，西部最大肉制品加工基地美好食品，西部最大磁材生产基地恒力磁材公司等企业，经过几年的开展，川浙合作工业园区已成为浙江工业企业在四川投资的重要聚集区。? 近年来，新津县委、县政府带着全县人民，围绕“打造西部温州，争创经济强县，建设工业大县三目标，大力实施“工业富县、民营兴县、开放强县、建设塑县、农业稳县五大战略，使新津驶入了开展快车道。经历了2021年出人意料的小阳春, 新津县推出的8宗土地更是让牧马山板块狠赚了一把眼球。7月底,新津县发布了下半年土地供给方案,
5、近期将推出8宗土地,面积达732亩。其中,牧马山板块所处的花源镇将有2宗土地共计602.06亩推出,占新津下半年供地面积的80%以上。2021年下半年花源村土地成交2宗，共计602.06亩，成交价93120万元/亩；城区成交2宗，共计约33亩，成交价126312万元/亩；其它乡镇成交共计约93亩，成交价120万元/亩左右。2新津2021年市场供给预测由土地成交分析可以看出，新津房地产开展格局还是以花源村牧马山片区为龙头，主城区内为辅助的开展模式，城区内整理土地力度并不大。但从土地成交单价上分析，未来一年内楼面地价将到达1200元/m2左右，加上土建、税收及其它各项本钱，住宅的销售价格至少在35
6、00元/m2左右，且住宅销售周期根本保持在12个之内。所以，住宅物业较之商业物业的开发风险较低。房地产市场情况目前，新津主城区内的楼盘分布如图：由上图可以看出：新津主城区楼盘开饭主要以武阳西路和迎宾大道集中开发。其中，武阳西路楼盘较为集中，且已形成一定的居住气氛。这与该路段临河有关；区位价格划清楚显。以南河公寓为代表的临河楼盘，销售均价都在4000元/m2以上，而迎宾大道北侧楼盘聚集地均价在3200元/m2左右；本案属于中间过渡区域，定价较为为难。本工程属于两个板块的交接区域，在工程定价上略有为难，即不能依托武阳西路，也不可能参照迎宾大道。商业物业价差较大。武阳西路已具备成熟居住社区的气候，足
7、够的人气及消费能力支撑该区域20000元/m2左右的商铺价格。迎宾大道沿街商业还处于县级城市的水平，平均价格在8000元/m2左右，且增值速度较为缓慢。迎宾大道南段缺少纯商品房工程。此路段主要以行政职能部门为主，目前没有商品房工程，县政府在城市规划上忽略了此路段潜在的商业价值。其主要原因是没有找到较为准确的工程定位。综上所述：新津的房地开展成两级分化，主城区内不缺少高、低档物业，但对于中档物业，也就是带有专业性的效劳型物业出现明显市场空白。房地产开展预测1仍然以承接成都市区外延开展为主。从今年下半年土地成交情况分析，花源村牧马山片区将会迎来新一轮的开发顶峰，各类高端物业产品将陆续投入市场，作为
8、新津县政府财政收入的主要来源，势必会将开展重心放在该区域。2主城区以武阳西路为主，逐渐带动迎宾大道开展。主城区潜在的市场会被政府启动，有可能在2021年上半年会有新的地块整理出来，而且应该是武阳西路先整理推出。迎宾大道通过北侧几个工程的试探性开发，已经为政府提供了良好的市场佐证，整理推出迎宾大道地块，带动整个新津房地产市场势在必行。3主城区平均销售价格突破4000元/m2这一价格是根据近期土地成交价格推算。按目前新津走势，在2021年平均价格有望突破4000元/m2。工程SWOT分析本工程位于四川新津县迎宾大道、武阳西路及黄鹤楼大道交界处，属于新津较为成熟的开发地段。周边以新津行政中心为主，没
9、有住宅性工程。地块总占地约30亩，拟建总建筑面积约8万平方米，具体分析如下：1、S-优势分析工程区域环境的优势工程位于新津主城区的中心地段，地块周围有属于新津主要的行政职能单位，具有较大商业楼盘价值；开发规模的优势总占地30亩，拟开发体量80000方；在体量上是小盘，但在城区内确实大盘；产品多元化的优势工程将以新津“商业效劳中心为定位，具备金融、餐饮、休闲、投资等功能，形成多元化组合地产；建筑规划的优势地块周边均临街，商业比重能到达最大化。2、W-劣势分析工程区域环境的劣势周边建筑低档的影响，区域配套设施还未成熟；新津居住习惯的劣势向武阳西路紧靠，喜沿河而居，偏爱热闹；新、老城区分界岭的劣势工
10、程所在位置正好是新津新、老城区的分界线，近几年偏重于新区的住宅地产开发，对老城区的改造力度不大。3、O-时机分析价格差异化的时机以低总价入市，拉开与已热销楼盘的楼层价差可能带来热销的时机；片区带头工程的时机整个区域近几年的供给量小，目前没有代表性楼盘，本工程有可能成为片区领涨工程的时机；新盘放量的时机在9月前商品房放量较少，开盘时间的把握可能带来热销的时机；营销方式差异化的时机抛弃新津传统营销模式，将广告轰炸、活动营销、团体行销和独特开盘手法充分应用，可能带来的轰动热销的时机。4、T-威胁分析 价格差距的威胁该区域是新津的分界线，新、老城区价格差在1000元/m2，提升客户心理价格有一定难度；在售工程的威胁在迎宾大道北侧，在售工程将整条路段的价格下拉，对客户造成“鸡肋区域的不良影响；购房动机的威胁购房的动机多以自住为主，纯投资性购房较少，外地成都投资客户来购房的主要集中在武阳西路，限定本工程的客户群主要还是以当地购房者为主。分析小结：经过工程SWOT分析后，我们不难看出本工程的优劣势非常明显，时机和威胁并存；如何将工程成功销售
