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1、海口市写字楼调研报告一 调研方法本次调研采取了四种方法：1 中介公司调研中介调研主要是通过中介公司了解海口市的写字楼供求状况。为保证本次调查具有代表性，本次调研的选取了海口市四个传统商业集中片区：国贸、龙华路、海秀路（明珠广场周边）、海甸岛。2 政府部门调研以课题调研的名义到海口市住建局、规划局调研相关报建数据。该次调研获得了相关政府部门的支持。3 实地走访对写字楼的现在租住情况采用逐层走访的形式，看了嘉陵大厦、帝豪大厦等写字楼。4 网络信息收集通过网络简单收集了海口市写字楼的租赁、销售、建设情况及相关的信息。二 调研发现1 供应状况近3年开盘的写字楼主要集中于国贸附近包括：正大国际、玉沙国际
2、、北京大厦、时代广场等，目前这些项目销售状况比较好，基本销售完毕。已经在建的有海南大厦、海航国际广场等项目约36万平方米；预备建设的有广物滨江海岸、国瑞城、西岸首府等，面积约100万平米。预计在3-5年左右投入市场。目前的由于建成的写字楼大多销售完毕，在建的写字楼还没有正式进入销售，因此写字楼市场供应呈现稍微紧缺状态。2 海口市写字楼租售价格海口市写字楼的销售价格根据口岸不同，目前约在1.3-2万/平米。其中，天宇国际等国贸高端写字楼销售价格约2万，海秀路新望海楼预售价格1.3万。海口市写字楼的租赁价格根据区位、楼龄不同差异比较大。具体租赁价格情况见下表：附表1 各区域写字楼租赁价格区域楼名价
3、格国贸区域嘉陵大厦、40-60元/平米中机大厦45元/平米左右交通银行大厦60元/平米左右北京大厦75元/平米天誉国际（毛坯）80-110/平米证大国际110元/平米时代广场80-110元/平米龙华路周边贵州大厦25元/平米财盛大厦30-35元/平米海外大厦50元/平米财富中心80元/平米海甸岛区域25-50元/平米3 写字楼的入住特点海口写字楼入住主要表现为以下特点：（1）小公司多，大公司少。目前在写字楼办公的大公司较少，多数是小公司，租住面积小。在一般的写字楼中，整层租用的不到整栋楼的四分之一。这和海南本身人口少、资源少、商业企业少的商务环境相吻合。（2）低端公司多，高端公司少。从实地踏勘
4、写字楼的情况来看，根据公司的装修来看，低端公司比较多，高端公司较少。比如，在一些城市，类似于装修公司等劳动密集性的小公司入住中高端的写字楼情况较少，但在海口，中、小的装修公司入住中端写字楼的情况较多。（3）口岸决定价格。目前海口的写字楼基本集中在国贸，价格也以此段为最高。（4）中心传统城区写字楼稀缺。海口的传统城区在于龙华路、海秀路、海府路，这些地方写字楼稀缺。（5）新开盘写字楼入销售情况好，入住率不是太高。以天誉国际为例，整个楼层基本销售完毕，但是整栋楼得入住率并不是很好。三 调研解读（1）海口目前的写字楼暂时处于供需基本平衡状态，这种平衡将会在短期内打破。 写字楼销售价格与住宅价格的比值一
5、般视作写字楼市场供需状况的一个指标。当两者之比小于2时，说明市场需求不大；等于2时，供需平衡；大于2时，市场需求较大。目前海口市的写字楼销售价格与住宅的销售价格大约等于2，说明供给与需求处于一种较为平衡状态。这一点也为海口市目前的市场供给状况所验证。海口写字楼租售市场待租、转租的写字楼面积并不大，但市场远远没有出现产品紧缺状况。这是一种市场平衡，并且这种市场平衡由于有国际旅游岛建设背景的刺激产生，这种平衡相对脆弱，在产品供给略有增加的情况下将会改变。而近期的全国经济形势的波澜不惊以及新的产品如海航国际等进入市场销售，以及在未来的国瑞城、广物项目进入，预计写字楼市场将会进入供大于需的状况。（2）
6、有迹象显示，大公司有收缩迹象，这是否是写字楼市场“春江水暖鸭先知”的反应有待验证。在调研中发现这样的情况：其一，财富中心一家公司在一年多前开始租下了一整层的楼面并豪华装修，现在自己仅仅使用一半，另外一半开始寻求转租；其二，天誉国际业主在收购产权后开始转卖。前者在一年多前开始租楼的时候无疑有自己的发展规划，现在开始转租，无疑是一种公司收缩的表现。后者刚刚收购写字楼，其当初的目的应该不是转售，现在开始转手销售，是不是有对写字楼整体市场的研判很难说。由于写字楼受整体经济发展影响较大，市场发展趋势和经济发展情况高度相关，因此，在当前整体经济发展风险因素不断增加的情况下，写字楼市场的发展有待深入的市场调
7、研数据检验。（3）海口写字楼空间分布不平衡。海口市写字楼主要分布在国贸和滨海路一线，在海甸岛及其他老城区很少有新的写字楼出现，整个空间分布不平衡的特征非常明显。虽然，基于城市的功能分区理论，这种分布有一定的道理，但是海口的这种分布表现出了一种极端的走向，造成了交通阻塞等负面问题出现，对城市的平衡发展并无益处。（4）写字楼缺乏明确的市场定位，还是大众化生产时代。海口写字楼的设计基本上都具有相同性，没有针对特定对象专门设计的写字楼。（5）新的写字楼定位都在高端，给市场发展留下发展空间。海口市新写字楼一般都定位在高端，但是海口的市场特点就是中小企业居多，高端写字楼的市场需求从理性的角度来讲应该有限。
8、而根据中国的文化，中小企业有企业形象的需求，也就是说，海口市中小企业有写字楼需求。因此，在目前普遍追求投资高档写字楼的情况下，作为理性的开发商，应该采取的竞争战略就是错位竞争。如果投资开发定位专门为海口中小企业办公、创业的写字楼，应该不失为以后一段时间内的一种正确选择。这种写字楼应该具备几个条件：其一，口岸不是最好，但是不差；其二，外观、大厅大气高档；其三，内部分割适合小企业；其四，功能齐备。四 调研结论综上，在没有充分数据支撑的情况下，个人认为：（1）海口写字楼市场近期除非有大的经济政策影响，否则市场应该不存在大的起伏，价格继续走高可能性不是很大。（2）海口城市体量较小，未来投入市场的写字楼体量相对较大，预计在国瑞城等写字楼投入市场后写字楼的市场将会有较大变化。（3）海口市写字楼在空间错位、客户定位的发展上尚有挖掘的空间。
