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1、目录总论3一、项目概况3二、可行性研究报告的研究范围3三、项目业主简介3四、主要技术经济指标4五、开发项目区位条件5六、报告简要结论5酒泉市市场发展前景分析5一、宏观状况分析5二、目标客户的定位6三、价格预测6四、建设实施条件7投资环境分析7一、宏观环境分析7二、微观环境分析8项目选址及建设分析9一、地理位置9二、建设地点条件10三、建设条件10四、征地及拆迁10五、项目建设进度安排10六、工程技术方案分析12项目实施规划12一、工程建设实施计划12二、销售计划及营销策略13环境保护16一、节能16二、环保16消防工程18一、安全措施19二、消防设计19项目组织与建设进度21一、组织机构21二
2、、人力资源配置21工程项目招标投标概述23项目财务经济分析26一、投资估算26二 、资金筹措26三、项目经济效益分析27风险分析29一、风险因素识别29二、风险程度分析29三、风险防范对策30研究结论与建议30一、研究结论30二、建议31酒泉市丽水家园建设项目投资分析报告总论一、项目概况项目名称：酒泉市丽水家园项目（以下简称“本项目”）项目地址：酒泉市北关车场以北项目业主：金鑫房地产投资有限公司法人代表：金鑫建设工期：25个月（分组团、分期开发）二、可行性研究报告的研究范围 本可行性研究报告的研究范围主要包括本项目市场概况及市场定位，建设选址及条件，项目规划及布局，建设的内容和规模，项目的建设
3、方案，项目营销策略，投资估算和资金筹措以及项目经济效益、社会效益评价等。三、项目企业简介 酒泉市金鑫房地产投资有限公司成立于2004年8月，由洪洋房地产有限公司和康盛物业管理有限公司出自组建，持股比例为65%、35%，注册资本5000万元。 作为股东之一的洪洋房地产有限公司由办公室，财务科，工程管理科物业管理科，销售科组成，建成的标志性物业包括：康盛花园、北心花园、华岳小区、太阳岛等项目。现有固定资产4500万元，注册员工人数为248人，其中：工程师5人，会计师2人，经济师2人，初级职称人员20人，有较强经济实力30人。 康盛物业管理有限公司成立于2002年，注册资本500万元，公司于2007
4、年10月通过了ISO9000质量管理体系认证评审。公司主要以物业为主，涉及室内外装修、餐饮娱乐等业务，管理服务面积超过100万平方米。管理的主要项目有康盛花园、北心花园、华岳小区、太阳岛等大型物业。四、主要技术经济指标 根据公司的发展规划，项目以人为本，充分利用项目地块的原始地貌、周边公园的良好景观、市政道路的便捷交通，将项目建设成为坏境优美、功能完善、朝向均好的低密度住宅小区。 根据规划设计，一起开发的两块地总建筑面积15000，集小高层住宅、小商业街、娱乐、休闲等一体化的综合性居住中心建筑层数商业1层，住宅为5或8层 高度最高为32.5m。二期开发C组团总建筑面积42313；D组团建筑面积
5、为34621。在E组团将开发建筑面积为13万平方米的住宅小区。主要经济指标如下表：团组名称计量单位用地面积住宅公寓商业总建筑面积A1128230243223451324B20136134411453189674C1208134551523460845D889934120342132917五、开发项目区位条件酒泉市丽水家园位于酒泉市肃州区解放路西侧，肃州路以东，敦煌路以南，飞天路以北整地块为小区规划分，前期开发的广源花园、凯旋门小区相邻，是酒泉市肃州区地理位置最为优越的划分区之一六、报告简要结论本项目总用地35余亩，建筑面积约为35万平方米，建设以高品质生活为主的大型居住小区，并在小区内配套建设
6、、幼儿园等服务型公共性建筑，向社会提供优质的房地产住宅产品并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。同时，通过特色的公寓建设，是酒泉的城市规划更加合理，从而提高企业的知名度。因此该项目的建设是十分必要的，经对该项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证，项目建设是可行的，且项目建成后将产生良好的经济效益及社会效益。酒泉市市场发展前景分析 一、宏观状况分析酒泉市是我省除兰州之外发展最快的城市之一。根据对今年以来出台的房地产行业政策、酒泉市场供需状况等方面情况调查表明，酒泉地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升近几年，由于酒泉人口的
7、不断增加和经济的不断发展导致酒泉市商品房价格不断增高，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进酒泉这座最佳人居城市的规划建设，
8、跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到酒泉市人民购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。二、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：1、是钟爱于酒泉居住环境、人居品牌的购房群体；2、是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；3、是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；4、是致力于酒泉投资置业的购房群体。三、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、多层住宅均价3900元/；2、高层住宅均价4200元
9、/；3、商业网点均价4500元/；4、车位均价10万元/个；5、储藏室均价1000元/。四、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、酒泉市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现酒泉已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距金鑫房产办公楼、工业园区、已开发的嘉兴花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 投资环境分析 一、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响
10、则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、甘肃省、酒泉市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得酒泉市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了酒泉心语花园用地的商业价值，成为酒泉房地产商家的必争之地。二、微观环境分析1、在酒泉投资环境良好，政策比较优惠，特别是玉门油田管理局与酒泉市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在酒泉的发展创造了较为宽松的
11、条件。2、金鑫房产在酒泉成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是酒泉市地段优势的有效利用和发挥。3、每年一度的酒泉市人民居节形成的酒泉人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得金鑫房产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是金鑫房产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。4、拟开发项目与大明步行街基本相对相对，距金鑫房产办公楼约500米，独特的地理位置，为金鑫房产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的酒泉市嘉兴花园小区在酒泉具有较高的知名
12、度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。将提高我们嘉兴物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高了酒泉市房地产市场的的竞争能力，并为就全是花园小区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。5、SWOT分析S优势1、酒泉市商业区域范围内交通便捷，路网发达，升值潜力大。2、自然环境优雅，无工业污染。3、配套设施齐全，中档景观房地产定位临近园艺购物中心，市政广场，区位开值与发展潜力较大，居住者
13、既能分又能享，便于消费和健身，受景观随时享受生活的便捷。4、综合规划具有邻距市场发展潜力。W劣势1、建筑群外观单一，缺乏独特的创作风格，不同品位的建筑类型融合在一起，在一定程度上影响本案的形象推广。2、户型面积偏大，不利于销售。3、片区产业配套不足，周边生活配套少，人气不足。4、易受政策影响。O机会1、此片区内房地产开发水平一般，有待提高。2、随着宗地所在地快发展，将成为新热点。3、园艺购物中心、景观园蕴藏丰富的购物以及旅游参观等资源。4、区域综合改造带来新的契机。T威胁1、区域内大量开发项目竞争环境日益恶劣，建筑形态各异，与本案众多建筑形态形成鲜明的对比，给本案造成了一定的竞争压力。2、新企
14、业的发展造成竞争压力大。3、高端产品入市带来产品竞争。4、国家政策调控造成房地产业低格。项目选址及建设分析 一、地理位置丽水家园住宅小区位于酒泉市肃州区解放路19号，交通地理位置优越。项目地址及外部配套建设条件二、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻酒泉鼓楼地段2、靠近公路，交通便利，离长途客运总站也比较近3、购物方便，便于市民的生活3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。三、建设条件本项目所处位置交
15、通便捷，出行方便；在基础设施上，供水、供电、通讯和排水均在整个城市的规划内；附近的学校、医院以及其他商业服务场所都很齐全。四、征地及拆迁项目土地使用权属本公司所有，土地性质为居住用地。基地现状主要为荒地，随着本项目的开发，项目区将重新进行整体规划。五、项目建设进度安排预计建设工期（即破土动工至全面竣工验收）可控制在3年以内，项目建设期分二个阶段,即2010年12月2013年6月。本项目计划在2010年12月开始，具体实施进度安排如下：(1).前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可研报告编制及报批、完成立项审批；以上工作在5个月内完成。(2)设计招标阶段本项目根据初步设计方案，采取边施工边设计，边招标的措施（先后引入多家施工单位进行施
