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1、关于房屋租期合同未到期换新房东 合同仍有效律师点评：合同法规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现毕某为新的房屋主人，但租赁合同仍有效且租期未届满，毕某无权让张先生腾房。案例回放：李先生借给亲戚6000元钱，当时没有约定还款期限。因为不着急用，又是亲戚，就一直拖着没去要。后来听说打官司有诉讼时效。李先生借钱都三年了，能要回来吗律师点评：诉讼时效是指权利人在法定期间内，不行使权利即丧失请求人民法院予以保护的权利。诉讼时效的期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。如果李先生一直没有向亲戚主张还款，那么他的权利就没有受到侵害，可随时要求对方还款。如果他向对方催要了或者对方表示什
2、么时间还款，就引起诉讼时效的中断，诉讼时效从此时起重新计算。案例回放：王先生和张某因买卖合同发生争议，经人民调解委员会调解，达成了调解协议，张某愿意赔偿5万元。但张某没有按照调解协议的约定十日内支付款项，王先生是否可以到法院申请强制执行律师点评：调解协议不具有强制执行的法律效力，不是执行根据，因此不能依据调解协议直接向人民法院申请强制执行。王先生可以以起诉的方式向人民法院申请要求对方当事人履行调解协议。拓展阅读租赁房屋合同未登记记录是否有效问：我去年11月与李某签订了房屋租赁合同，将我家的五间店面房出租给张某开门市，租期二年。今年1月，房产管理局的工作人员找到我，称我出租房屋没有在房产管理局登
3、记，因此我与张某签订的房屋租赁合同没有法律效力。请问，我和张某签订的租赁合同有效吗答：我国城市房地产管理法第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的城市房屋租赁管理办法第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第16条规定，房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。根据上述规定可见，我国实行房屋租赁登记备案制度，但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋
4、，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)，或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。登记机关对合同审查，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释(一)第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此，你和张某签订的房屋租赁合同是有效的。拓展阅读：房屋租赁合同期满为续租该如何处理去年9月，我单位将1000 平方米的营业用房出租给王某，租赁期限为一年，到今年8月底合同期满。我单
5、位决定将该房屋收回自用，因此未与王某续签租赁合同，但王某至今不肯搬出该营业用房，也不给付房租。请问，我单位怎样才能收回该房屋市民张先生张先生：租赁合同期满，租赁双方的权利义务关系自然终止，承租人王某应当返还承租房屋，而且返还的房屋应当符合你们当时约定或者正常使用后的状态;不符合的，你单位可以要求王某恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由王某承担。如今，租赁合同期满，你单位决定将租赁房屋收回自用，除了不再与王某续签租赁合同以外，还应当向王某正式要求其交还房屋，并最好用书面的方式。因为，我国合同法规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不
6、定期。因此如果你单位未向对方提出异议，那么王某继续使用承租房屋的行为就被视为仍然在履行原来的租赁合同，只是租赁期限为不定期。当然，如果你单位在租赁合同期满时，已明确要求王某归还承租房，但是王某仍然不肯搬出该房屋，那么你单位可以请求人民法院保护自己的合法权益。在向人民法院起诉的请求中，你单位除了要求王某立即返还占用的房屋外，还可以要求王某支付占用期间的使用费及赔偿相关的经济损失。关于房屋租赁合同是否有效的关键要素出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。(一)合同主体是否符合规定，即出租人与
7、承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的
8、内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。(四)是否进行过登记备案。城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。签订房屋租赁合同必读的条款自6月
9、1日起全面实行新版房屋租赁合同和房屋租赁合同登记备案制已经近半个月，记者从多家中介公司了解到，由中介公司代理成交的租赁房屋已经完成租赁备案;但由中介公司促成的居间租赁房屋，多数业主为规避5%综合税费等原因而不愿意进行备案。专家提醒消费者，租赁合同示范文本是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有五大签约必备构件需要签约双方引起重视。必备构件一：房屋的基本情况房屋基本情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积;另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等;链家地产市场研发中心认为，这部分内容作为租赁合同的必备构件，势必需要出租者出示房产证
10、。必备构件二：水电、物业等其他费用承担方式租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。必备构件三：房屋的维护、维修在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同范本里房屋的维护、维修约定了业主与求租者两方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗
11、或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。必备构件四：合同解除的具体情况租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。在示范文本中，共注明了合同解除的5种情况，其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利，比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。必备构件五：违约责任及追究在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易
12、产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行，降低业主和求租者的风险。此外，记者从我爱我家、千万家等多家中介机构了解到，对于新版房屋租赁合同中规定的登记备案制，房地产居间成交和代理成交做到在租赁合同签署三日内及时申报和登记。对于居间成交，中介工作人员有告知客户填写房屋租赁情况和登记备案的义务，并提醒业主自订立房屋出租合同之日起七日内，到当地社区来京人员和房屋服务站办理房屋出租登记手续。关于20_(请自填)新房屋租赁合同范本对于普通的租户来说，家具家电、水电煤气等都是日常生活必须的，所以在签订合同时会比较关注;但
13、是却往往会忽视电话、宽带这两项;因为在签订合同时不好确定电话、宽带的状况，往往在签订合同后才发现房东或原租户拖欠了大量的电话费，或者是宽带无法顺利安装，对后期的生活造成了极大的不便;因此，您在签订合同时要特别注意有无电话机，是否能够顺利安装宽带，是否拖欠费用。如果有电话，租户在租期内并不使用，要及时通知房东或经纪公司办理停机。215新房屋租赁合同范本出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方)：身份证号(或营业执照号)： 身份证号：电话： 电话：传真： 传真：地址： 地址：邮政编码： 邮政编码：根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙
14、方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于 (省、市)(区、县) ;门牌号为2、出租房屋面积共平方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条 甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条 租赁
15、期限、用途1、该房屋租赁期共个月。自年月日起至年月日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条 租金及支付方式1、 该房屋每月租金为元(大写万仟佰拾元整)。租金总额为元(大写万仟佰拾元整)。2、 房屋租金支付方式如下：甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条 租赁期间相关费用及税金1、 甲方应承担的费用：(1)租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。(2) 。2、乙方交纳以下费用：(1)乙方应按时交纳自行负担的费用。(2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第七条 房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。甲方提出进行维修须提前日书面通知乙方，乙
