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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考1. 判断题：市场规模就是特定商品的购买者数量。（）正确答案：错2. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错3. 判断题：当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）正确答案：对4. 多选题：影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人
2、口数量及状态正确答案：ABCD5. 单选题：某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580正确答案：D6. 单选题：在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法正确答案：C7. 单选题：某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4正确答案：B8. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、
3、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对9. 单选题：【2012年真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法正确答案：C10. 单选题：在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24正确答案：D11. 单选题：在工程施工过程中，()负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工之后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.会计师D.造价师正确答案：D1
4、2. 单选题：某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06正确答案：C13. 判断题：【2012年真题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。()正确答案：对14. 判断题：一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。正确答案：错15. 单选题：名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金
5、的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大正确答案：A16. 多选题：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：CDE17. 多选题：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD18. 单选题：下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入正确答案：A19. 多选题：在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因
6、子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法正确答案：BCDE20. 判断题：一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）正确答案：错21. 判断题：认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（）正确答案：错22. 判断题：从投资者的角度来看，放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。（）正确答案：错23. 多选题：具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例正确答案：ACDE24. 判断
7、题：【2013年真题】房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。()正确答案：错25. 单选题：某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65正确答案：A26. 单选题：我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C27.
8、多选题：确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排正确答案：ABCD28. 单选题：某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%正确答案：C29. 单选题：零售商业物业的主要辐射区域，
9、其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%正确答案：B30. 多选题：定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失正确答案：ABCD31. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法正确答案：B32. 判断题：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营、收入等，现金流出主要包括土地费用、建
10、造费用、还本付息、经营费用、税金等。正确答案：对33. 多选题：【2013年真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.正确答案：ABD34. 单选题：物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D35. 判断题：用公式A
11、=P(1+i)(1+i)-1来分析投资回收与投资回报，P就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，P/(1+i)-1就是投资者的投资回报。（）正确答案：错36. 判断题：动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。正确答案：错37. 判断题：【2012年真题】房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。()正确答案：对38. 判断题：房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理小。正确答案：错39. 单选题：关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理
12、的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费正确答案：D40. 判断题：工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。（）正确答案：对41. 多选题：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图正确答案：ABDE42. 多选题：房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响正确答案：ABCE43. 单选题：【2012年真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.2B.
13、3C.5D.7正确答案：B44. 判断题：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算报告资料后通常要在15日内予以核实，给予确认或者提出修改意见。()正确答案：错45. 单选题：下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是()。A.市场营销因素调查B.竞争情况调查C.消费者和消费者行为调查D.市场需求容量调查正确答案：A46. 单选题：【2014年真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法正确答案：D47. 判断题：【2014年真题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）正确答案：错48. 判断题：我国土地交易的实质是土地使用权的交易。正确答案：对49. 多选题：金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价正确答案：BCE50. 判断题：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。正确答案：对51. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：错
