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1、n 当前文档档修改密密码：8836228399兴宁商城城招商策策划方案案目录一、 项目概况况二、 市场环境境分析三、 项目SWWTO分分析四、 项目定位位五、 招商策略略及管理理运营模模式六、 整合推广广策略七、 招商进度度安排八、 结束语一、 项目概况况1、地理理位置兴宁商城城位于桂桂平市新新天地步步行街与与桂南路路交汇处处，靠近近一农贸贸，坐拥拥桂南路路、桂贵贵路、人人民路三三大客源源。2、商业业氛围新天地步步行街是是近年兴兴建起来来的新型型商业步步行街，这这里是新新旧商业业区的结结合地带带，在步步行街内内聚集众众多的服服装专卖卖店、大大型超市市、药店店、饮食食店、网网吧、家家电城等等业态
2、，开开业之初初，即吸吸引了大大批市民民的目光光。这是是众多时时尚的商商品，吸吸引了众众多年轻轻人前来来购物，并并且形成成了特定定的消费费群。3、商场场规模F1：115000F2：220000F3：220000F4：112000F5：116000F6：116000F7：116000F8：116000F9：4400二、 商业环境境分析1、政策策、宏观观经济环环境桂平市是是中国县县级优秀秀旅游城城市，城城区人口口20多万万，享受受着“中国东盟自自由贸易易区”、泛珠珠三角区区启动建建设以及及贵港建建设“玉贵走走廊”等的优优惠政策策，随着着国家继继续加大大西部开开放力度度，桂平平市的经经济实力力不断壮壮
3、大，且且速度快快，城区区商业环环境有了了长足的的发展。2、城市市商业环环境桂平市的的商业经经过多年年的发展展，逐步步形成了了以桂贵贵路、桂桂南路和和人民路路为核心心的商业业格局，目目前仍以以沿街商商铺经营营为主，整整个城市市商业还还处于街街区式的的经营环环境，但但近两年年来，随随着商业业地产的的发展，桂桂平的商商业格局局有聚集集的趋势势，其中中的主力力店对商商圈的聚聚集起了了的磁石石作用，近近年来先先后出现现了新天天地步行行街、桂桂平商厦厦、宏辉辉商厦、桂平商商都等较较现代的的商住楼楼盘，经经过一定定时间的的经营，有有些市场场取得了了较快的的发展，但但也有些些经营惨惨淡，举举步维艰艰。可以以预
4、测，今今后两年年，桂平平市还将将出现较较多的商商业楼盘盘，商业业配套设设施将越越来越完完善，将将吸引更更多的主主力店进进驻，并并且商场场将向专专业化发发展。3、项目目竞争环环境近年来，桂桂平的商商业地产产发展迅迅速，由由于大多多数楼盘盘以商住住结合的的形式呈呈现，桂桂平的商商业市场场也如“雨后春春笋”般涌现现，但对对于一个个只有220多万万人口的的四级城城市来说说，呈现现出了“消化不不良”的症状状。以下下是项目目周边商商业市场场的比较较：名称比较项目目新天地步步行街桂平商厦厦桂平商都都宏辉商厦厦占地面积积200000多约300001077亩50000多地段背靠人民民路，连连接桂南南路与桂桂贵路
5、桂南中路路，距离离步行街街约8000M。桂南中路路桂南中路路与桂平平商厦相相连。物业配套套大型停车车场、两两条规划划路、一一条百米米步行街街，有购购物手扶扶电梯。前有广场场，500米沿街街商铺停车场、中庭步步行街地下停车车场、电电梯、内内街广场场经营方式式沿街商铺铺、独立立经营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独独立经营营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独独立经营营未定业态组合合服装、超超市、药药店、精精品店、粉店、茶叶专专卖、书书店等一层服装装专卖店店、鞋店店、书店店、理发发店等一层诊所所、理发发店等，二二层旅游游产品未定经营档次次中高中高中低未定经营环境境好较好一般一般消费群体体15330岁的的
6、年轻人人、初高高中学生生中青年居居多还未开业业还未开业业由以上比比较分析析可知，项项目的竞竞争是比比较激烈烈的，四四个项目目全部集集中于桂桂南路，且且都相距距不远，商商家经营营压力可可想而知知。但兴兴宁商城城自有自自己的优优势，它它所在的的步行街街，规模模较大，入入市早，地理位置优越，人口流动大，已形成了较为固定的消费群。4、居民民消费情情况桂平市目目前还是是一个县县级旅游游城市，市市区人口口仅200多万，且且居民的的月收入入普遍低低于15500以以下，相相对来说说，稳定定的消费费群体有有限，并并且居民民的购买买力较弱弱，在接接受调查查的居民民中月消消费支出出预算在在1000元以下下的占约约四
7、成，101300元的占约一半。近年来桂平市经济发展迅速，人们生活水平有了很大提高，但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段，大部分居民的消费相对保守，储蓄与小孩的教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前，且负担轻，有多少花多少，不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群，他们的消费观念是比较超前的，大部分家长都比较宠爱小孩，他们具有相当的消费能力，且他们消费带有一定的盲目性，看见什么喜欢就买什么，呈现“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。分析结论论：一、 城市经济济发展潜潜力大，商商业市场场大有可可为。二、 近年，桂桂平市的的商业经经营环境境处于由由传统商商业模式式向现代代商业
8、模模式过渡渡时期，即即由分散散经营向向聚集、专业化化靠拢趋趋势。三、 居民消费费能力不不高，但但年轻人人的消费费观念超超前，消消费能力力较强。根据市市场调研研，新天天地步行行街的的的顾客以以1530岁年年轻人居居多，因因此项目目的目标标群体定定位以青青年人，经经营中档档、实惠惠、时尚尚商品为为宜。四、 项目竞争争较激烈烈，商家家经营压压力大，在在同一桂桂南路上上，就有有较多经经营同类类商品的的临街商商铺，项项目以联联营方式式操作是是可行的的。三、 项目SWWOT分分析1、 优势l 企业优势势a) 企业决策策者具有有独特的的战略眼眼光，具具有超前前的市场场意识。这将有有利于项项目各项项工作的的开
9、展，这这是招商商成功的的基础。b) 企业拥有有雄厚的的资金做做后盾。l 项目优势势a) 区位优势势，坐拥拥桂南路路，桂贵贵路人民民路三大大客源，靠靠近汽车车总站和和一农贸贸，人流流量大。b) 兴宁商城城所在的的步行街街，规模模较大，入入市早，地地理位置置优越，人人流量大大，已形形成了较较为固定定的消费费群，兴兴宁商城城是“坐享其其成！”c) 兴宁商城城开业后后将成为为步行街街的主力力店，产产生强大大磁场效效应，将将吸引更更多的消消费者前前来购物物。d) 统一招商商，统一一管理运运营，将将加大项项目成功功砝码。2、 劣势a) 此为二次次招商，招招商风险险加大，再再也不能能失败，否否则要想想再次启
10、启动的话话，会难难上加难难。b) 竞争较激激烈，商商家经营营压力大大，新天天地步行行街，以以及离此此不远的的桂平商商厦、桂桂南路有有较多经经营服饰饰类的商商铺，大大大分流流客源。（这也也是我们们建议22、3层联营营的原因因之一）c) 项目所在在地的客客流量不不均衡，呈呈波浪起起伏状，即即周六周周日节假假日人流流量较大大，平时时人流量量较少，白白天人流流量少，晚晚上人流流量较多多。d) 项目规模模较小，且且物业设设施属中中等水平平。3、 机会l 共享机遇遇a) 桂平市人人民生活活水平及及消费能能力逐渐渐提高，商商业环境境有了较较快的发发展。b) 处于传统统商业模模式向现现代商业业模式转转变时期期
11、，即由由分散经经营向聚聚集、专专业化经经营，由由城镇商商业街向向城市商商业街转转变；正正所谓：顺应大大趋势赚赚大钱，顺顺应小趋趋势赚小小钱。c) 越来越多多的外地地投资者者进入，带带动当地地的商业业发展。l 独享机遇遇率先先引入联联营方式式，以及及先进管管理理念念，兴宁宁商城作作为桂平平首家规规范化管管理运营营商城，在在一定的的时期内内，树立立起了“先入为为主”的优势势。4、 威胁l 直接威胁胁城区人口口较少，仅仅20多万万，居民民收入水水平偏低低，稳定定的消费费群体有有限，并并且居民民的购买买力较弱弱。l 间接威胁胁未来竞争争越来来越多的的商业楼楼盘出现现，将加加大竞争争激烈度度。四、 项目
12、定位位1、 市场定位位集购物、休闲、娱乐、饮食、办公等等于一体体的多功功能时尚尚购物商商场。2、 经营定位位以中低档档为主，兼兼顾高档档，以“休闲逛逛街+百货娱娱乐”模式，商商品质优优价廉；中、低低、高档档比例采采用“五、三三、二制制”，即中中档商品品占五成成，低档档商品占占三成，高高档商品品占二成成。3、 经营特色色时尚+实实惠因为我们们把商场场顾客消消费的特特征定义义为大众众与现代代的结合合，现代代只有面面向大众众才有实实际意义义，在不不脱离主主流消费费群体实实际能力力的情况况下，强强调品牌牌时尚才才有可行行性。4、 业态定位位F1：兴兴宁商城城数码广广场（与移移动合作作）F2：青青年时尚
13、尚休闲基基地主营各类类中低档档时尚休休闲服装装加小型型休闲冷冷饮吧。F3：魅魅力新世世界l 运动休闲闲系列：主营男男女运动动休闲服服装；户户外运动动用品等等l 皮鞋箱包包：主营营各类中中低档皮皮革箱包包；l 针织用品品：主营营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用用品等；l 化妆用品品：主营营中低档档香水类类、口红红类、护护肤类、洁容类类、美甲甲类、美美发类等等；l 仿真饰品品：仿真真珠宝项项链等；l 风情饰品品：主营营头饰类类、服饰饰类、手手机饰品品类、假假发类、仿真首首饰、民民族风情情饰品、帽、包包、沙巾巾、花艺艺、布艺艺等；l 美容美甲甲类：主主营美容容、美发发、美甲甲等。l 贴纸照
14、：贴纸照照、自助助卡拉OOK等吸吸引年轻轻人的玩玩意。l 西餐主力力店：如如麦肯姆姆。以上业态态布局可可以充分分发挥出出业态的的固有消消费群，实实现业态态之间的的优势共共享，劣劣势互补补，使商商场经“全面”和“错位”克服了了“楼上一一层，人人气减三三分”这个痼痼疾，吃吃、穿、用、休休闲、娱娱乐、办办公、文文化等“一站”的体验验式消费费，使人人气不再再随楼层层的高度度而下滑滑，从而而有力保保证商场场持续旺旺场。5、 目标市场场定位青年+部部分白领领是本商商场的消消费注流流。主要满足足桂平市市以周边边县镇年年轻人，初初高中学学生的消消费需要要，打造造成为桂桂平市年年青一族族的时尚尚购物广广场，桂桂
15、平市浓浓缩版的的“南宁裕裕丰商场场”。6、 商场形像像定位鉴于本项项目的市市场定位位以主流流时尚消消费群定定位，商商场给大大众的感感觉要简简朴。装装修过于于华丽一一是成本本高，二二是给追追求完美美的人华华而不实实的感觉觉，反而而让消费费者怯步步。但是是环境必必须清洁洁、摆放放整齐，有有现代气气息，外外观上要要有特色色。建议议对商场场大门及及外墙重重新设计计装修。五、 招商策略略及管理理运营方方式由于前期期商场操操作不当当，造成成经营不不理想，此此为二次次招商，当当慎之又又慎，一一着不慎慎，全盘盘皆输，且且要想再再次启动动，则难难上加难难；现代代大型商商业物业业管理的的精髓就就是要把把松散的的经营单单位和多多样的消消费形态态，统一一到一个个统一的的经营主主题和信信息平台台之上。多年的的商业历历史的经经验教训训表明，不不能统一一运营管管理的购购物中心心，会逐逐渐从“商业管管理”蜕变成成“物业管管
