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1、分摊面积计算方法房屋建筑面积测算的规定房产测量规范（GB/T17986-2000）（摘要）一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的
2、部位，按其外围水平投影面积计算。6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14、
3、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。三、不计算建筑面积的范围1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2
4、.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊一、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，
5、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。（三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影
6、的一半计算套内墙体面积。（四）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。二、共有共用面积的处理和分摊公式（一）共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。（二）共有共用面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：6Si=K*Si25S
7、iK=,Si式中：K-为面积的分摊系数；Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；6S-为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2;2-6内需要分摊的分摊面积总和，m2；2S-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。三、共有建筑面积的分摊（一）共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备问、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室
8、都不计入共有建筑面积。（二）共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。（三）共有建筑面积的分摊方法1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。2、商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑
9、面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。m26Sii=1K=n2Sii=1
10、岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据中华人民共和国房产测量规范（GB/T17986-200O）,结合我市实际，制定本细则。第一部分房屋建筑面积计算一、一般规定1 .房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。2 .房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米下同）的永久性建筑。3 .房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使
11、用的建筑面积。4 .房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。5 .房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。6 .房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪如米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯问、水箱间不计层数。7 .房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。8 .整幢房屋的计算结果保留两位小数。9 .共有建筑面积分摊系数保留六位小数。10 .各类房产面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最
12、后结果。11 .房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“4舍5入”。12 .房产面积的精度等级为二级。13 .房屋建筑面积测量，应使用符合国家规定标准的计量器具。测绘仪器设备应定期检测。二、成套房屋建筑面积规定（一）、套建筑面积套建筑面积二套内建筑面积+共有分摊建筑面积（二）、套内建筑面积套内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积十套内阳台建筑面积（三）、套内使用面积1 .套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。2 .跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3 .不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4 .内墙
13、面装修厚度计入使用面积。（四）、套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按其水平投影面积一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体按其水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。（五）、套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。1 .封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。2 .未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3 .阳台的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影
14、计算建筑面积。三、房屋建筑面积测算的有关规定（一）、计算全部建筑面积的范围1 .永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合细则一般规定的亦应计算建筑面积。2 .多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。3 .房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平投影面积计算。4 .穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。5 .楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。6 .属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层
15、外围水平投影面积计算。7 .房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按其外围水平投影面积计算。8 .原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。9 .挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。10 .与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平投影面积计算。11 .房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。12 .层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。13 .有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。14 .玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。房屋外墙保温层作为外
