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1、广州市越秀城建地产集团房地产开发公司中山项目商业计划书第二章开发商及项目所在地简介2.1建设单位情况介绍越秀城建地产集团房地产有限公司总资产200多亿元，总开发建设面积超过1000万平方米，是广州最大的国有房地产开发企业之一。公司以房地产开发为主业，同时在建设商业物业方面也非常成功，2005年更是成功中标广州地标珠江新城西塔项目。该公司在广州居民中拥有良好的信誉和口碑，作为广州市最大的国企地产集团，从成立至今，一直是广州市民最喜爱的房地产公司。该公司致力于楼宇新产品开发、楼盘售后服务的改革，以为市民提供最理想居住生活环境为己任。与一般民营房地产开发商不同，该公司十分注重楼宇的建设，该公司的楼宇
2、质量在广州房地产企业中首屈一指，在社会和业界内都有很高的评价。越秀城建地产集团公司在楼盘的规划设计独具优势，坚持以人为本，不断提高城市居民的生活质量和生活水平，力求建筑布局合理、设计理念新颖、功能配套齐全、质量优良、环境舒适其开发的名雅苑、二沙岛别墅区、可逸名庭、星汇园、从化逸泉山庄、南沙滨海花园、江南新苑、芭堤水岸等楼盘已成为该公司不同时期的代表作。多年来，该公司严格按照国有和省、市有关法律、法规以及行业规程，建立了企业自己的品牌标准并认真地维护这些标准，逐步形成了独特的企业精神和品质特征。该公司在广州市房地产业界一直拥有较高的行业地位，在金融界、新闻媒体、地产中介以及消费者当中享有很高的声
3、誉，从没有出现过“烂尾楼”和“迟交楼”或“配套延迟”的现象。许多人就是冲着该司的品牌来房置业。正因为如此，该公司在广州培养了一大批忠实的客户群体，该公司在广州开发的物业通常要比周边项目价格每平方高出数千元，但仍然供不应求，经过三十年的耕耘，该公司在广州的品牌认知度已十分高，其开发的小区已成为广州高端住宅的代名词，能拥有该公司开发的物业就是成功人士的标志。同时，根据广州市国土房管局2010年11月十区成交数据显示，929楼市新政出台后，广州楼价连续两月继续上升。广州市国土房管局2010年12月18日公布的201年11月广州市10区房地产市场运行情况通报显示，该月广州十区一手住宅网签均价达到138
4、47元/平方米，为广州月度楼价的新高。2010年12月，白云新城出让的三幅住宅用地和一幅商业地块中，其中一块折合楼面地价20605元/平方米，是广州楼面地价首次突破2万元/平方米。楼价不断攀高，使得一线城市面临继续调控的风险越来越多经营风险也是越来越大。根据监测数据显示，在楼市调控严厉的2010年，进入二、三线城市成了开发商最普遍的规避战略。全国排名前十的上市房企，在一线城市的土地储备均低于30%。其中在调控之后率先降价的恒大地产，截止2010年11月份，该公司在一线城市的土地储备仅占其全部土地储备的0.75%。一线城市竞争激烈，土地供应不足，可供开发的土地日益稀少，导致地价成本越抬越高，在一
5、线城市高价拿地存在一定的经营风险。二、三线城市风险相对较小，刚性需求旺盛，市场风险小，导致主流房企向二线城市扩张的速度加快。规模运营是房企发展、扩张的必要条件。为了突破空间，壮大自己的实力，实现可持续发展，需要企业尽快扩大销售规模，迅速扩张。根据越秀城建地产集团公司2010-2014年五年发展计划，该公司计划于2014年销售额突破200亿大关。同时为了规避一线城市的高楼价风险，选择二、三线城市发展业务成为不二选择。目前越秀城建地产集团公司为储备更多土地向全国扩张，已经开始在中山、武汉、沈阳、烟台、江门等二三线城市积极拿地。2008年，国家发展和改革委员会出台珠江三角洲地区改革发展纲要，该纲要以
6、包括中山在内的九大城市为主题，辐射泛珠三角区域，并将港澳紧密合作的相关内容纳入规划，推进珠江三角洲经济一体化，带动环珠三角地区加快发展，形成资源要素优化配置、地区优势充分发挥的协调发展新格局4。港珠澳搭桥建成后，无论以广州或香港为核心计算，中山均位于其“一小时经济圈”内。中山制造业基地、物流基地、能源基地“三个基地”的建设和规划将会加快，新型工业化产业体系将加速构建，中山得以发挥后发优势，迎头赶上珠三角东岸城市。正在建设中的珠三角城际轨道预计于201年实现九大城市全面贯通，其中广珠轻轨中山段已经于2010年底正式通车。珠三角九大城市全面实现城际轨道连接后，珠三角主要城市1小时内就可以互相通达，
7、并连通港澳地区的轨道交通网，形成真正意义上的大珠三角“一小时生活圈”，加速大珠三角都会区的融合。由于中山地理上与广州较近，越秀城建地产集团公司领导对中山市情况相当比较熟悉，中山政府为了进一步增加“土地财政”收入，也非常希望引进越秀城建地产集团公司这样有国企背景的实力开发商因此不断出台实惠的政策吸引大型房企进入。正式由于以上优势，中山成为在该公司对外扩张战略中很重要的一环，根据公司计划，中山地区于2014年需向总公司贡献16亿元的销售额，最终发展成为区域性的子公司。因此，越秀城建地产集团公司希望通过这个项目初步确定该公司在中山本地消费者心目中的良好的品牌形象。2.2项目实施地点及周边情况介绍本项
8、目位于中山市城区范围内，虽然距中山市核心石岐区仅1公里，但由于目前只有一条城南路连接石岐区，且交叉路口较多，交通不够便利。然而，这一状况很快将得到改善，位于地块东面的在建六车道快速路东环路路面已基本完工，穿越南环路的高架桥已经开工，预计将于2011年中通车。届时本项目到中山市核心区的车程缩短为1-2分钟，交通的改善将大大提升项目的开发价值该地块位于中山市四区之一南区的核心位置，地块东面为中山市的“市肺”五桂山的支脉岐山，有极好的景观资源和环境资源，南面为自然村落，西南面为中山市南区政府及国税、地税等政府机构，西、北面分别为在建楼盘“永安新城”及“万科城市风景”。“永安新城”占地100亩，由香港
9、永安百货集团投资开发，规划为高档综合商业项目，目前高档住宅已经开发完毕，五星级酒店皇冠假日酒店即将开业，4万平方商业中心正在招租。“万科城市风景”项目占地500亩，规划为中高档住宅和少部分联体别墅，目前已开发完400亩，还有100亩正在销售中。本项目总占地为252亩，容积率为2.5，通过公开拍卖形式购得，出让价为5.44亿元人民币。该地块被已建成市政路划分为北、中、南三个地块。地块南窄北宽，呈L形分布，地势平坦，视野开阔。其中中部地块占地62亩，根据用地出让条件，需先开发该地块，出让条件还约定该地块必需兴建一个不小于六万平方的商场。地块南面为竹秀园村，中国四大传统百货中的两个永安公司郭氏家住和
10、先施百货的马氏家族均孕育于此，是一块风水宝地。村落建筑高度不超过15米，从本项目穿过村落便可看到优美的山际线远景。地块周围教育、医疗、生活等各项配套设施比较齐全，基本能满足居住生活的基本需要，本项目居民可就读本地的省一级小学“竹秀园小学”。但本地配套设施档次还有待提高，地块西面的永安新城规划有大规模高档次的商业配套，包括五星级酒店、商场、超市、电影院及步行街等，目前均处于在建状态，预计2011年投入使用后将大大提升区内商业配套的档次，营造出浓郁的区域商业氛围。本项目虽处于南区规划中的核心商住区，但由于南区在中山属于相对发展较慢的区域。目前项目所在地区工业味较浓、人口密集、生活配套相对薄弱。商业
11、氛围不浓。南区政府目前在项目周边已经形成山野中心，政府和相关机构均分布在该区域。但南区并没有形成区域性的商业中心，南区的商业主要相对集中于区政府西侧的城南一路和城南二路两侧，商业形态主要以中心型超市为主，档次较低，主要满足周边工厂和居民的低层次日常消费为主。地块周边人群主要由以下几部分构成：一、居住在周边村落的当地村民。项目周边几个自然村落有户籍人口约2万。该部分村民均居住在自建宅基地房中，居住环境较为优越，并且认为商品房太过昂贵，基本上没有购买商品房的意愿。二、租房居住村内的外地务工人员。该部分人员虽然人口数量较多，但普遍经济收入较低，无力购买商品房。三、周边楼盘的业主。由于周边的楼盘的业主
12、基本上位首次置业的外地人，短期内没有能力再购买改善性住宅，因此这部分人群也不是本项目的目标客户。四、项目所在地周围还有不少来工厂、企业，其中有很大一部分企业主及中高层管理人员是外地人，该部分人群具有一定的经济基础，具有购买商品房的能力，基于安全及居住环境的要求，有购买商品房的意愿。而且其事业都在南区，比较倾向于在南区置业。该部分人群应该是本项目的主要考虑的客户。五、家在南区的南部，但在市区上班的公务员及白领。该部分人群如从家出发去城区上班距离较远，如果居住在城区则照看父母、小孩又不是很方便，因此倾向于在家与上班地点的中间地带购买商品房，这部分人员也是本项目的目标客户。2.4管理团队越秀城建地产
13、集团公司中山项目主要领导人均为房地产行业的资深专业人员，对于房地产项目开发有着丰富的经验。梁先生，高级工程师、注册监理工程师，1995年7月毕业于华南理工大学建筑工程专业，获学士学位；2002年在暨南大学进修，获得工商管理硕士学位。曾任广州市祥港房地产有限公司副总经理、广州城建开发景城有限公司副总经理等，现任越秀城建地产集团公司中山项目总经理。负责实施建设的项目面积累计达70多万平方米，工程规模达80多亿元。梁先生专业理论知识基础扎实，实践经验丰富，具有主持完成大型建设项目的开发建设能力，其负责的楼盘，无论是工程方面，还是市场方面均取得很大的成绩。陈先生，高级工程师、注册监理工程师，1992年
14、7月毕业于西北建筑工程学院，获学士学位；曾任陕西省汉中市建筑设计勘察研究院结构所主任、深圳信和地产开发有限公司自由广场项目经理，粤海地产（中国公司）中山项目总经理等。陈先生有丰富的设计、施工技术经验，能独立的、系统的编制和完善各种技术要求文件、招投标文件，有较高的项目管理水平。2010年8月加入越秀城建地产集团公司至今，任越秀城建地产集团公司中山项目总工程师。周先生，工程师、一级建造师，2002年7月毕业于湘潭大学建筑工程系，获学士学位；曾经任广州城镇工程监理有限公司总监代表、广州城建开发南沙房地产有限公司项目负责人，2005年-2007年期间曾作为青年骨干力量被借调至广州市白云国际会议中心项
15、目建设办公室，任A栋项目栋长，现任公司工程技术部经理。周先生理论基础较为全，对于工程施工管理、造价控制、合同管理均有较深刻的理解，工程管理经验丰富。越秀城建地产集团公司中山项目主要架构由工程技术部、营销部、成本合约部、财务部及综合部组成。其组织架构如图2-3所示。第三章项目所在地房地产竞争环境分析3.1宏观环境虽然2010年及2011年国家已经多次上调存款准备金和基准利率，存款准备金率更是上调到创纪录的20%，使得市场上流动的货币再次减少，约3000亿的资金被冻结，给房地产企业带来了一定的影响。在该情形下，开发商能够融资的额度也将进一步收缩，开发商资金压力将进一步增加。但以上调控措施主要是针对目前过高的CPI，并非针对房地产市场。在当前的形势下，还存在许多因素使得政策不会马上做出重大转向。例如，现阶段我国经济回升的基础仍然不太稳定；经济增长主要还是依赖投资和流动性；实体经济回升也还不尽如人意，民间投资对刺激性投资的替代性还有待加强；内需增长缓慢，经济增长的动力不足，对外出口还离不开国家政策的扶持。此时如果大幅度调整经济刺激政策，很容易吸引更多外部热钱进入，从而冲击国内经济。故预计2
