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1、初步可行性探讨报告物流中心初步可行性探讨报告专 业 名 称 土木工程 所 在 班 级 土木0802 学 生 姓 名 匡 严 学 生 学 号 指 导 教 师 符向桃 提交日期 2011年12月 物流中心项目初步可行性探讨报告1.项目背景与基本状况此块地位于衡阳市东边较为靠郊区的地方，北与国道相邻，东有衡阳市酃湖汽车站。本次调研活动所针对的调研对象为湖南衡阳酃湖路地段，地段位于比较典型的复合型商业地区。本次调研仅仅收集了初步的数据和信息， 整个报告重点在于对衡阳的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。本项目的规划说明（依据上报衡阳市规划局的初步方案）地上一层：物流基地地上二到四层：为商业，
2、消遣，休闲，酒店。2.周边环境和交通状况分析一.周边环境：目前该区域集合了以电子和服装专卖店为主、其他如餐饮、休闲等为辅的商业业态；在项目的西侧的对面是该区域比较大的商场，但是它的经营状况不是很好，西边比邻国道，是一块囤积货物，散发货物的好地方。建设期环境影响与治理1.工程建设对交通的影响工程建设时，由于车辆运输等缘由，会使部分城市道路拥挤，较易造成交通问题，这种影响随着工程的结束而消逝。2.建设期污染源、污染物与污染治理措施1) 污水集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。2) 固体废弃物实行相应的水土保持措施，防止水土流失。3) 扬尘，运土车厢加盖密封，散装水泥运输采纳密封式运输设备，
3、道路进行清扫洒水，以削减扬尘。4) 对噪声的限制主要采纳强化工程管理，限制高噪声设备的运行时间。运营期环境污染影响与污染治理1生活污水项目的排水采纳雨、污分流排放体制。项目的生活污水采纳化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准的水质标准后，排入广场内的排水管网，汇入该地区污水排水系统。2固体废弃物投入运营后，产生的垃圾主要是生活垃圾、商业垃圾，实行分类收集，由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理。确保公共场所的干净整齐。二.交通状况现状：该区域的地面交通比较拥挤，东西路面宽度也许为2车道。它的相邻北面公共汽车站10路40路。北面衡州大道离该项目很近便，从北面衡州
4、大道东面不远是武广火车站，它也是综合批发市场连接点。3.建设规模与策划本项目的主体项目为“物流中心”，它位于衡阳酃湖路地区，西临衡阳师院以与衡阳市新体育馆，正北方有衡州大道，直达武广衡阳站。详细的经济技术指标 如下表：总用地：200亩可规划用地：200亩用地规划道路用地：9000绿化用地：12000绿化率：9.2地上建筑占地面积：102000总居住户数：6000户总居住人口：200000人总用地为200亩，建筑占地面积约37000平方米，地下约10000平方米。该地块是物流中心，消费不高。4.项目竞争力分析4.1 SWOT分析1.项目优势分析（1）衡阳市“东进南拓”城市空间发展的交汇点，区位优
5、势明显。（2）城市中心可供应的开发土地资源稀有，项目具有土地资源优势。（3）已形成肯定的基础设施条件，例如道路，桥梁，地铁，水，电等等。（4）重点建设项目的带动，使这段地区更加旺盛。2.项目弱势分析（1）生活配套未成熟，人气不足。（2）现有自然村的影响，带来拆迁，景观，治安等问题。（3）传统房地产开发档次低，形象差，给区域房地产造成了低档次低价格的负面形象。（4）目前楼盘少，规模小，开发营销水平低，影响了区域房地产的价格的上升和市民心理价格的预期。（5）因以上几点，在短期影响开发商的、对市场的预期并高估市场风险，从而导致发展商投资信念不足，低价承接力弱的不足。4.2 项目定位状况1.空间定位自
6、然条件好，可开发空间大2.功能定位物流中心的建设使衡阳酃湖地区的首要增长要素，功能和产业结构要以商业和经济为核心绽开。在集中建构核心功能，形成衡阳市的地区特色和比较优势的前提下，该地段还应发展文化消遣旅游休闲体育展览等综合市场产业的变向功能以与公共服务居住生活等基础性功能，以补充丰富和强化核心功能，实现功能的适度多样化策略，以保持自身功能的相对平衡以与区域活力在时间空间上的接替和补充，提高衡阳市该地段的敏捷性和辐射性。5.开发背景分析商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区，商务中心区；旺盛三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周
7、边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，马路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善社区，即完善市区和郊区城镇社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥衡阳优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。依据这个规划，本项目应当定位在“十街”的范畴，兼顾“社区商业” 的功能，同时对“两网”“三区”起到补充的作用。目前，衡阳市的交通不断改善、旧城区不断改造、住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。尽管目前衡阳市商业总规模较大，但是人均面积均
8、显不足（从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米/人）,因此消费市场和投资市场对商业房地产的追逐力度有所提高，导致近期衡阳市商业房地产市场呈现良好的租售态势，市场前景较为乐观。其中以底商的势头最为迅猛，现在衡阳市新开发的住宅、酒店等，绝大部分都带有两到三层的底商。目前，商铺的开发已经由单纯的“点式”（独立商铺）开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了一种市场的必定趋势，并且能为开发商带来客观的利润空间。但是关于科学的商铺营销链：开发商投资者经营商家消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。因此投资者在置业的时候特别当心和谨慎。很多开发商为了消
9、退投资者顾虑，很早就引如专业的商业物业管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等进行总体规划、招商、后期推广和物业管理。项目用地性质:该项目为它以物流为主，集商业、休闲、餐饮、消遣为一体。6.市场分析基于衡阳市建设开发公司上报衡阳市规划委员会的初步方案，可以把本项目的业态作一个基本分类，它可以包括物流、商业、酒店、餐饮、消遣五种基本物业形态。以下就是对这五种物业形式衡阳市的市场分析衡阳市人口的重心将集中在边缘。这些边缘地区正在进行大规模的房地产开发，这些区域也是将来社区商业发展的一个重心。对于商业经营而言，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发供应了可观的前景。消费者投资意识
10、的多元化。过去，不少人投资股票、住宅，但利润回报空间渐渐缩小。商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高。一般来讲，商铺投资回收周期是6-8年，此后年出租收益率为16%左右。商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘“第一桶金”。大城市的商铺发展空间大。随着郊居化速度的加快，城市居民外迁已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都须要接近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。商铺可出租、亦可经营的敏捷方式也是吸引投资者的重要因素。随着我国加入WTO，市场化进程进一步加快，人们就业选择日趋多元化。“与其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在很多人心里涌动。商铺30-80平方米投资一般在50万
11、元左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。商铺投资中的风险：最近，不少商铺项目的销售率超过100%(连过道都租出去了)，极为火爆。开发商、投资者皆曰“形势大好”。专业人士指出，这不是一个好现象。商铺出租率高于100%，势必造成购物环境拥挤，商业品质下降，许久下去，甚至会使整个商铺区没落。商铺的风险还在于：商铺投资风险性比住宅投资大。住宅假如高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商铺的人多得多；实在租不出去，还可以自己住。商铺假如定位没驾驭好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很难另有用途。不确定因素多。科学的商铺营销链应当是：开发商投资者经营商家消费市场，这样一
12、环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变更，如交通改道、学校搬迁，或社区规划变更，而使“旺铺”变成“冷铺”。这些变更也是投资者难以预料的。小区商铺必需总量限制、统筹规划。商铺投资前景看好，但决不能保证每一个投资者都保赚不赔。影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置等几个屈指可数的因素。商铺则要困难得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次、习惯等，每一种因素都对商铺价值的凹凸产生很大影响。商铺的开发要遵循市场规律，从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米/人。而近年来，在经济发达城市，商业用房面积
13、增长速度过快，有的已突破这一比例。因此，商铺的开发，肯定要留意与周边的社会商业网点相配套和谐，切莫盲目。1.产品多样化单层商铺：一层商铺和二层商铺有干脆对外的出入口，主入口在一层复式商铺：一、二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺：自动滚梯、电梯和楼梯干脆到达，出口和入口整层公用2.产品特点 商铺层高3.5米；全部商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。7.财务评价财务评价是依据国家现行财务和税收制度以与现行价格，分析测算拟建项目将来的效益费用。考察项目建成后的获利实力、债务偿还实力与外汇平衡实力等财务状况，以推断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利实力。财务评价采纳动态分析与静
14、态分析相结合，以动态分析为主的方法进行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。依据项目特点和实际须要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满意项目决策部门的须要。财务评价指标依据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表、财务外汇平衡表。用财务评价指标分别和相应的基准参数-财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判别项目在财务上是否可行。生产总成本是指项目建成后在肯定时期内为生产和销售全部产品而花费的全部费用。(1) 生产总成本的构成有：外购原材料与协助材料。依据前面第四节中外购燃料动力的数量和
15、单价计算。外购燃料动力。依据第四节中外购燃料动力的数量和单价计算。工资与福利基金。工资依据第七节中的工资总额计算，福利基金按工资总额的肯定比例提取。折旧与推销费。大修理基金。其它费用，包括成本中列支的税金以与不属于以上项目的支出等。流淌资金利息，按流淌资金贷款额和贷款利率计算。销售与其它费用，包括教化费附加，计入成本的技术转让费等。以上各项费用总额构成项目生产总成本。总成本扣除折旧与大修理基金和流淌资金利息为经营成本。经财务评价分析该项目可行。8.社会评价由于该项目隶属商业基础设施建设，经营模式较为单一。因此，本可行性探讨的投资效益仅针对社会影响进行探讨。社会评价从以人为本的原则动身，探讨拟建项目的社会影响，项目建设对衡阳市的发展所产生的影响，包括产生的正面影响和负面影响。社会影响分析：为人们购物供应了很大的便利，同时提高了该地区的经济，也带动了衡阳市靠近东边郊区的经济发展。9.风险分析本项目属商业中心项目，可能的主要风险因素包括：（1）技术
