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1、 月度研究报告内部资料，注意保存 同业研究某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，在进入中国市场 20 年间，以“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”的开发理念投资，足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，某2004年实现60多亿元销售额，有望2005年实现100亿元销售额。目前，某的产品定位已由单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。开发区域不仅涉足国内大中城市，而且放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争，欲逐步成为通才型企业。作为有着海外情节的房地产公司，某善于通过
2、资本市场进行融资，拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司，目前还在继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。某集团发展调研 资源和能源市场研究2005年中国煤炭市场及投资分析2004年，全国原煤产量完成15.4328亿吨，同比增长13.2%。其中，国有重点煤矿产煤7.2518亿吨，同比增长12.91%；国有地方煤矿产煤2.3241亿吨，同比增长5.21%；乡镇煤矿产煤8.8567亿吨，同比增长17.1%。国有重点煤矿、国有地方煤矿、乡镇煤矿原煤产量分别占全国原煤产量的46.99%、15.06%和37.95%。目前我国工业用煤占煤炭消费总量的90%以上
3、，其中电力、冶金、建材、石油加工及炼焦业和化工五大行业煤炭消费量占全部煤炭消费量的比重超过75%。由于2005年电力生产仍将保持较快增长，冶金等高耗能产业近年来投资的高速增长也将使生产能力进一步扩张，因此，2005年煤炭需求仍将继续增长，新增煤炭需求仍以电力和冶金用煤为主。全年新增煤炭需求约1.5亿吨。 此外，在国际煤炭价格总体上涨的情况下，由于国内煤炭库存处于较低水平，加之需求仍然旺盛， 2005年国内煤炭价格仍呈现需求拉动型的特征，一季度原煤价格同比涨幅超过15%，预计全年原煤价格将比2004年上涨10%以上。 2005年上海房地产新政分析17 【同业研究】某集团发展调研一、企业概况某集团
4、是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，而尤以在房地产业界颇为引人注目。集团拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司及数家项目公司，在进入中国市场 20 年间，投资足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，获得了丰硕成果，更成为房地产领域的知名品牌。某2004年实现销售额60多亿元， 2005年有望实现100亿。二、房地产业发展现状（一）产品定位：从单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。某进入房地产行业第一阶段的产品定位是开发高档住宅，也就是从专业型
5、企业开始做起，在北京及上海的一些高档住宅开发成功且被业界和市场认可后，公司开始倡导高品位生活方式的价值观，进行新的战略制定和实施，逐步向通才型企业的方向发展。而且未来在不成熟市场中众多企业经历重组后，最终会出现几个最重要的企业占有主要的市场份额，它们提供全线的产品或服务，可能涵盖住宅、酒店、商业建筑、旅游区开发等各种房地产产品类型，因此，某逐步开始了房地产产品多元化的时代。 （二）开发区域：立足于国内大中城市，放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争。某本着“缔造生活品位，成就城市梦想”的开发理念，以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江、广东、河北、四川、甘肃等
6、地建造了具有21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。与此同时，某作为具有海外情节的房地产企业，对海外房地产市场积极关注和参与，分别在马来西亚、俄罗斯、美国等国家进行房地产项目的开发，某已经不仅跟中国的房地产公司竞争，还在跟世界最好的房地产公司竞争。（三）品牌特点：“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”。“提供高品质的生活方式”的价值观已是某品牌和所有产品类型中的核心价值，同时它们共享某统一的品牌资源及优势。某产品从建筑设计、功能配置、室内外环境无一不是国际一流水平，品牌发展意图是从某前期的产品品牌阶段向后期的公司品牌化阶段过渡，从而只要提到“
7、某”就必然意味着高品质制造。“滨江模式”是某品牌得以壮大的有效载体，在上海获得极大成功后，“滨江模式”就像一个模板一样，在全国二线城市中不断复制，并成为集团迅速累计财富的固定通道。“某”已经成为一个标志性的品牌，它带来了政府的支持，以及好的土地。某在拿地之初就具备了很多有利条件，而随之衍生的，就是更大的利润空间。“滨江模式”是某的金矿，亦是某扩张的资本。稳定的收入亦成为加速扩张的信心保障，“滨江模式”甚至正在向海外蔓延。（四）已开发楼盘总汇某集团部分已开发楼盘情况表序号物业名称物业地址物业类别占地面积（万m2）总建筑面积（万m2）1振狮开发区位于福建石狮市住宅、酒店等10302闽南黄金海岸度假
8、村位于福建石狮市酒店1301043武夷山度假村位于武夷山国家旅游度假区酒店50404东方红商业城位于甘肃兰州商业3.7535北京亚运花园位于亚运村商贸中心地带高档住宅、商娱8106北京华澳中心位于北京西部高科技人才密集区住宅、商业16207北京紫竹花园位于北京化工大学西区校园住宅10168北京某奥林花园位于北京市朝阳区洼里乡住宅10309北京御景园位于北京东三环国贸商圈高档住宅2.62010上海某滨江花园位于上海浦东陆家嘴高档住宅27.58011上海某湖滨花园位于上海金桥国际社区高档住宅202512上海某国际会议中心位于上海佘山国家旅游度假区会所、别墅、酒店663313上海某北外滩酒店位于南浔
9、路、黄浦路交叉口酒店51014香港创世纪位于香港山顶施动道23号超豪级住宅1.27150.2543合计360.12422三、房地产业发展战略拓展战略：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。2003年起，某集团战略举措主要有两点：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。在某的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。融资途径：继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。某曾经通过两次“买壳”方式分别实现旗下
10、业务内地、香港上市，由于两家上市公司市值太小，短期内难以替某在内地的多个大型项目大量融资，为了解决未来几年里大量的资金需求将争取在2005年上半年分拆内地房地产骨干业务，并委托高盛公司为保荐人，首次以IPO形式于港股上市，募资额有望高达20亿港币，可保证多个需资金数百亿元项目顺利推进。四、房地产主业的近期开发、拓展动态通过多方渠道，我们收集到某新建和拟建的房地产项目7个，总占地规模27748亩、可开发建筑面积2445.75万平方，储备总量将是过去十多年总开发量的5-6倍。详见下表。某集团新建及拟建房产项目情况表序号物业名称物业地址物业类别占地面积（万m2）总建筑面积（万m2）1上海某国际广场位
11、于上海南京路超五星级酒店、商业3.4172南京某滨江新城位于南京长江与秦淮河交汇处住宅、酒店、商务55.31503哈尔滨某滨江新城位于哈尔滨松花江畔住宅、酒店、商务3204004吉隆坡 二十一世纪新型滨水生态社区位于马来西亚吉隆坡住宅5307955中俄“绥波”贸易综合体位于中俄边境贸易、物流、现代工业、商务、会展、休闲娱乐与旅游4534536武汉“锦绣长江”项目位于“武汉新区”滨江中心城区酒店、住宅、商务87130.57苏州“昆山、常熟”项目位于江苏的昆山、常熟住宅400500合计1849.97 2445.75 从分布情况看，某在建和拟建的项目涉足国内外，其中国内以上海及长江三角洲为主，国外的
12、项目一般是超大规模的项目，预计开发周期比较长。以上主要项目介绍：1、上海某国际广场上海某国际广场位于南京路和西藏路交叉口，总建筑面积约为170,000平方米，裙楼共10层，建筑面积约为60,000平方米。整幢建筑物由三个相对独立又相互联系的建筑单体组成：主体塔楼、裙楼、以及沿南京东路近两千平方米的开放式广场。主体塔楼共60层，高333米，建成后将是浦西第一高楼。超五星级酒店某国际广场主楼为拥有770间超宽大客房的超五星级酒店，由著名的国际酒店管理集团Le Meridien经营管理，将为各国游客和商务人士提供高品质的服务，包罗万有的各国美食，完善的商业、会议、宴会及娱乐设施。并在充分尊重本土文化
13、的基础上，揉合法国浪漫情怀，让您尽情感受高雅时尚的欧洲品味。现代化大型商场某国际广场的裙楼将打造成为南京路上集购物、观光、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的购物天堂。在中华商业第一街上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货、新世界商厦共同营造南京路“金三角”商业圈。2、南京某滨江新城南京某滨江新城，位于长江与秦淮河交汇处，沿滨江大道展开近两公里，西侧濒临长江，南临秦淮河，极具区位和景观优势。项目总占地面积55.34万方米，总建筑面积150万平方米，系南京首个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。其中住宅建筑面积约120万平方米，商业建筑面积约24万平方米，配套设施建筑面积约6万平方
14、米。3、哈尔滨某滨江新城哈尔滨某滨江新城，某根据哈尔滨跨江发展的战略，投资人民币100多亿巨资，于松花江畔400万平方米黄金旺地倾力打造集行政办公、现代住宅、旅游娱乐、文化教育、休闲购物、商业物流和冰雪运动于一体的具有北方特色的现代化滨江生态园林新城区某滨江新城。4、吉隆坡二十一世纪新型滨水生态社区“运河城”项目将在吉隆坡的Langatt和Klang两条河流间建造跨度为18.5公里人造运河。某将参与5.3平方公里的二十一世纪新型滨水生态小区的开发建设。5、中俄“绥波”贸易综合体“绥波”贸易综合体总占地面积为4.53平方公里，中方境内1.53平方公里，俄方境内3平方公里，是经中俄两国换文确认的第一个全封闭式贸易区，集贸易、物流、现代工业、商务、会展、休闲娱乐与旅游于一体。6、苏州“昆山、常熟”项目2004年底，某获得昆山、常熟两地近400万平方米的土地开发权后。7、武汉“锦绣长江”项目2005年2月2日，在武汉举办的土地拍卖会上，某以31.5亿元人民币成功获得一块占地50万平方米的土地，作为“武汉新区”滨江中心城区最大块成片旧城改造开发土地，“鹦鹉洲片”用
