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1、可行性研究报告“*.公园新城工程”项目编制单位:法定代表人：*项目技术负责人：经济分析负责人：项目编制人员：2006年12月目录第一章 总论第二章 项目背景及条件第三章 市场分析项目方案及实施进度第四章 投资估算及资金筹措第五章 项目财务测算及成本费用分析第六章 财务及经济评价第七章 结论附表：1、 项目建设投资测算表；2、 项目总投资与资金酬借；3、 项目总成本费用预算表；4、 销售收入、销售税金与利润测算表；5、 资金来源与运作表；6、 项目财务现金流量表；附件：1、公园新城项目总平面图 2、开发地国有土地使用权证第一章 总论一、 项目名称：“*. 公园新城”二、 项目建设地址：公园新城位
2、于遂宁市公园路与渠河交汇处，紧邻渠河、船山休闲广场、西山风景区， 项目总占地面积42.59亩，规划建筑面积93417，其中住宅建筑面积55631，总户数500余户，容积率2.6，规划停车位200多个，项目规划由电梯公寓，多层住宅，商业部分组合而成，项目地块方正无异型。是遂宁市区最后一个集商住于一体大型综合性小区。本项目位于遂宁市区，有较强的商业价值，紧邻渠河、公园、西山，适宜居住，随着城市发展及市区内地块的紧缺，项目的商业，居住价值将更进一步体现，有空前的市场机遇和开发前景。 三、项目建设单位的基本情况：遂宁市*房地产开发有限公司成立于2001年，注册资金2000万元,系三级房地产开发企业,主
3、要从事房地产投资与开发。公司现有管理人员48人，其中：硕士研究生1名、大学本科3名、大专学历40名。公司下设财务部、工程部、营销部、行政部等部门。公司自成立以来,始终坚持“诚信为本，信誉至上”的企业宗旨，成功地开发了目前遂宁最大、最专业的“*电器广场，其运作模式得到了社会各界的好评，取得了较好的社会效益与经济效益。目前公司正在实施开发的“*时代广场”，总建面6.8万平方米，总投资约1.8个亿,是遂宁规模最大、口岸最好的大型现代化商业购物休闲中心，它的建成将会颠覆遂宁传统商业成为遂宁城市的又一大亮点。随着公司的不断壮大，其投资领域由以往的纯商业地产向住宅廷伸。四、 本报告编制的依据和范围：1、
4、编制范围：对公司“*. 公园新城工程”房地产开发项目建设的必要性，技术的可行性，经济和合理性进行全面系统的分析论证，向委托方提供可行性研究报告，2、 编制依据：（1） 项目协议及附件：（2） 委托单位提供的与项目有关的资料（3） 国家相关部门的法规及适用的范围（4） 编制单位调查了解的相关房地产开发的投资、经营情况资料及适用的建筑工程慨算定额。3、 项目建设理由：遂宁房地产市场同样保持持续火热的发展态势， “新政”的出台并未给遂宁房产市场造成实质性的影响，土地拍卖中开发商踊跃拿地，河东地块再创新高，说明大家对遂宁房产市场的前景较乐观，开发商信心充足，政府相关领导也表示：遂宁房产市场较规范，近期
5、不会出台新“细则”，应继续保持遂宁房产市场持续、健康、高速发展。近期召开的“政府规划会议”中，“公园新城”“金港国际”“近水楼台”“河东新地块”等相继通过规划，将陆续上市，加上之前在销售的“遂宁花园三期”“江景天下”“盛世锦城”“金刚名都”等项目，遂宁房产市场供应量充足，并根据在售楼盘反馈信息：消费者购买积极，除“盛世锦城”等项目因为价格和位置市场原因销售较差外，其余项目市场反映良好。A、 属于川中经济文化圈，被经济学家划入成都经济区，由于优越的地理条件将吸引大量的有识之士前往投资置业，预计5年内，遂宁的房地产市场将供不应求。B、 项目周围环境与设施：本项目定位遂宁市区内商住一体，大型多功能高
6、档综合性小区“城市中心的家”“市中心最后的大型多层住宅小区”居家生活的完美配套：项目附近有农行,工行,建行,中国邮政为你生活带来便利，遂宁一中,顺南小学,盐市街小学,南小区小学等医院、农贸市场、百货超市，交通便利 4、公司正在实施开发的“*时代广场”，总建面6.8万平方米，总投资约1.8个亿,是遂宁规模最大、口岸最好的大型现代化商业购物休闲中心，它的建成将会颠覆遂宁传统商业成为遂宁城市的又一大亮点 第二章 项目背景及条件 一、地区慨况 大宁市位于四川盆地中部，涪江中游。介于东经10503261065949,北纬301050311050之间。东西宽90.3公里，南北长108.9公里，总面积530
7、0平方公里。东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。历史上，遂宁曾以其深厚的文化底蕴、迷人的灵性山水和发达的农工商贸而成为川中政治、经济和文化中心，尤以纺织食品工业闻名，素有“东川巨邑”、“川中重镇”、“小成都”之称。1985年2月，经国务院批准，设立省辖遂宁市，现辖船山、安居两区和射洪、蓬溪、大英三县。人口384万。市城区建成区面积40平方公里，人口43万。宁市位于四川盆地中部，涪江中游。介于东经10503261065949,北纬301050311050之间。东西宽90.3公里，南北长108.9公里，总面积5300平方公里。东邻重庆、广安、南充
8、，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。历史上，遂宁曾以其深厚的文化底蕴、迷人的灵性山水和发达的农工商贸而成为川中政治、经济和文化中心，尤以纺织食品工业闻名，素有“东川巨邑”、“川中重镇”、“小成都”之称。1985年2月，经国务院批准，设立省辖遂宁市，现辖船山、安居两区和射洪、蓬溪、大英三县。人口384万。市城区建成区面积40平方公里，人口43万。重庆成为直辖市后，遂宁独特的区位优势凸现出来。处于成渝经济圈核心经济带的遂宁，是重庆、成都、绵阳三大城市和川南、川东北地区的结合点，是东进重庆，西入四川的第一门户。承东连接以重庆为中心的三峡库区经济圈，启西连接成都平原经济
9、圈，左右传承川南、川东北经济区，起着左传右递、传承辐射的作用，成为成都、重庆两大经济带的“战略卫星”，具有突出的区位优势。二、政策及地区发展情况1、明确而务实的招商引资措施为充分发挥国际国内民间资本对全市经济社会发展的积极作用，市委、市政府把招商引资工作纳入了党委和政府工作的议事日程，列入全市经济社会发展计划，定期不定期地研究招商引资工作，积极参加重大招商活动，协调、解决招商引资工作中的重大问题，明确招商引资的六个到位举措。认识到位。牢固树立招商引资是社会主义市场经济条件下扩大开放，借助“外力”推进经济社会健康、协调发展的加速器，是党委和政府的重要工作内容和光荣职责，形成党委重视、政府实施、企
10、业为主、全民参与的社会氛围。政策到位。发挥政策在招商引资工作中的导向作用，印发了关于进一步加快民营经济发展的决定和关于治理经济发展软环境的十条禁令，出台了相关优惠政策和奖励政策，增强了政策的透明度及规范性、适用性。职责到位。市、区、县根据工作需要整合健全了招商引资工作机构，明确各区县、园区“一把手”为第一责任人，招商部门为第一责任单位，市政府与各区县、园区及市级相关部门签订目标责任书，区县、“园区”与辖区内乡镇及相关部门签责任书。保障到位。在招商工作中，市、区、县及园区做到了机构、人员、经费三落实，有效地保证了招商引资工作的顺利开展。2、遂宁历史悠久、人杰地灵：年，是全面实现“十五”规划目标的
11、最后一年，新一届市委、市政府带领全市人民，认真贯彻党的十六大和十六届四中、五中全会精神，牢固树立和落实科学发展观，坚持“五个统筹”，深化“三个转变”，国民经济在高位平台上继续走高，全市国民经济持续、快速、协调健康发展，社会事业全面进步。3、综合经济情况 年，全市经济增势强劲，发展协调性有所改善。生产总值突破亿元大关，增长率创建市年以来的最高水平。全年完成生产总值（，下同）亿元，比上年增长 ，增幅比上年提高个百分点，比全省高个百分点，居全省第位。从生产的角度看，三次产业协调发展。其中，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。三次产业对经济增长的贡献率分别为、
12、和。从需求的角度看，投资、消费、净出口三大需求合力拉动经济快速增长。其中，总投资增长，最终消费增长，净出口增长，总投资和总消费对经济增长的贡献率分别为和，拉动经济增长和个百分点。4、交通枢纽遂宁作为规划建设的成渝经济圈高速公路网络中心和铁路枢纽城市，正在围绕“构建盆中交通枢纽”的总体目标，实施“高速骨架”、“干线畅通”、“通乡通村”三大工程和铁路网络建设，加快交通基础设施建设步伐。高速骨架工程。形成310公里“一环六射”的“木”字形高速公路网络，与国家高速公路网络连接，东达宁、沪,南通黔、桂,西连藏、疆,北接陕、甘。“一环”：利用高速公路在遂宁交汇，形成环城高速公路，其中，西北半环即将形成，东
13、南半环高速公路将在“十五”末期开工建设。“六射”：指遂宁至成都、重庆、绵阳、南充、内江、广安的高速公路。其中，成南高速公路遂宁至成都、南充段已于2001年底建成通车；投资10亿元的遂宁至重庆高速公路已于2003年12月开工建设；投资35亿元的遂宁至绵阳高速公路前期工作正在加快进行，实行BOT方式建设，已有多家公司意向投资建设， 2005年底开工；遂宁至内江高速公路将在“十一五”期内开工建设；遂宁至广安高速公路将在“十一五”末期开工建设。干线畅通工程。以国、省道为主干，构建市内“三个环形”和“三横四纵”公路网络。“三个环形”公路网络：“内环”16公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道318线、省道2
14、05线围成市内小环，形成城市交通主干。“中环”210公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五县区之间的县际快速环形通道，提高干线路网的综合服务能力。“外环”380公里，形成连接市周边乡镇的环形通道，提高公路网络的辐射能力。遂宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“加快发展中心城市。拓展城市发展空间和规模，形成东城区行政文化、西城区商贸物流、南城区工业园和广德灵泉观音湖旅游休闲度假个城市功能区。”“十一五”期间，按照大城市建设的规划，遂宁中心城市将四箭齐发，建成“观音故里、西部水都”的一流人居环境，建成一座商业繁荣、工业发达的山水园林城市、旅游宜居城市。第三章、 市场分析项目
15、方案及实施进度一、 房地产市场分析：1、 遂宁房地产从起步到发展，大致经历了三个阶段：1995年至1997以前为第一阶段，房屋多为单位以统代建为主，所建为住房为福利性，商品化率极低，房地产业睡于萌芽状态。1997年至2001为第二阶段，单位以统代表行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2002年至今为房地产业发展与规范阶段。以北门的遂宁花园、河东新区、南门的工业城新建来带动城中心的旧城改造的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是城市建设开发规范后，城市基础设施建设步代加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。2006年底，全市房地产投资总量为50，462万元，年开发总量约近20万方，同比
