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1、武汉市老旧小区改造技术导则目次、八.、前言错误!未定义书签。1 范围 12 术语 23 基本规定 33.1 一般规定 33.2 评估策划 34 改造内容及实施要求 44.1 违法建设 44.2 给排水设施 44.3 强弱电设施 64.4 燃气设施 64.5 道路设施 74.6 消防设施 84.7 环卫设施 94.8 安防设施 94.9 房屋 94.10 停车设施 104.11 景观绿化错误!未定义书签。4.12 加装电梯 114.13 文体设施 114.14 养老哺幼设施 114.15 智慧便民设施 124.16 公共服务及配套功能用房 124.17 海绵城市改造 125 施工与验收 135.
2、1 组织实施改造项目施工 135.2 竣工验收与交付 13本导则用词说明 14规范性引用文件 15本导则规定了武汉市老旧小区改造的范围、基本规定、改造内容以及施工、竣工验收的 要求。本导则适用于武汉市建成区内城镇老旧小区改造工作。已纳入房屋征收范围或以居民自 建住房为主的区域、城中村不适用于本导则。其他已建小区改造宜参照本导则。涉及危房治理、加固改造的建筑，应参照其他相关规定要求进行治理、改造。2术语2.1. 1 老旧小区 武汉市建成区内，建成于2000 年前、环境质量差、消防安全隐患多、公共设施落后、 影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。2.1. 2 违法建设 武汉市建成区内，未取
3、得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定 建设的建筑物、构筑物或者其他设施。3 基本规定3.1 一般规定3.1.1 坚持科学合理，确保安全。不降低原有设计标准，宜满足现行设计标准，确保居民基本安全需求。3.1.2 坚持政府主导，属地管理。建立市级统筹、区级负责、街道实施的工作机制。3.1.3 坚持居民参与，尊重民意。广泛发动居民参与，实现老旧小区改造决策共谋、建设共管、成果共 享。3.1.4 坚持统筹规划，分步实施。按照先民生后提升、先拆违后改造、先功能后景观、先地下后地上的 要求，同步推进各分项工程立项、设计、施工、验收、移交工作。3.1.5 坚持保护历史，彰显特色。注重历史文
4、化遗存保护和传承，实现与城市建设、经济效益和社会效 益协同发展。3.1.6 坚持资金多元，社会参与。积极争取中央补贴和市区财政资金配套；统筹水、电、气等专营单位 投入；探索社会资本参与经营性改造；鼓励倡导居民个人出资和其他渠道筹集资金。3.2 评估策划3.2.1 老旧小区改造项目应综合考虑小区现状、改造模式、功能需求等因素，并在进行改造前进行调查， 摸底和评估。可采用现场勘查、问卷调查、资料审阅、现场检测、软件模拟等方法，评估建筑现状及 改造可行性。3.2.2 老旧小区改造项目应根据改造需求，按照各项改造内容开展局部或全面评价策划。3.2.3 老旧小区改造项目重点对公共活动空间、市政管线、道路
5、停车、消防、环卫、安防、景观绿化、 公共服务设施等综合情况及相关指标进行分析评估。存在下列情况时，宜进行改造：1 房屋乱搭乱建；2 市政管网及附件破损老化，管线杂乱无章，排水不畅宜产生内涝积水等；3 道路破损、侵占严重，无障碍设施不足，消防通道不畅，道路标识缺失，停车设施严重不足， 步行系统不健全或连通性差等；4 缺乏公共空间，绿化环境较差，环卫与安防设施不满足要求等；5 公共服务设施配套不足或功能低下，文体设施、养老哺幼设施、智慧便民设施不足等。3.2.4 房屋建筑本体重点对屋面、立面、楼门楼道等综合情况及相关指标进行分析评估。存在下列情况 时，宜进行改造：1 屋面存在严重渗漏、积水等问题，
6、上人屋面安全防护不满足相关要求等；2 外墙大面积污脏，严重渗漏，外饰面空鼓、破损、脱落，附着管线混乱，灯箱广告牌无序悬挂， 空调外机位不满足安全要求等；3 楼门楼道破损或安全防护不满足相关要求等。3.2.5 房屋建筑本体涉及结构安全时，应按有关规定另行开展安全鉴定和维修、加固。4 改造内容及实施要求4.1 违法建设4.1.1应按照武汉市控制和查处违法建设办法（市政府第189 号令）的有关决定，将违法建设予以拆 除，改正，或恢复原状。4.1.2影响小区公共环境，侵占道路、绿地、公共场地、共用部位，妨害消防、抗震、人防、供电、供 水、供气等公共安全的违法建设，应统一清理拆除。4.1.3 破坏或者擅
7、自改变房屋外观的违法建设，应拆除并恢复原状。4.2 给排水设施I给水设施4.2.1 小区供水计量应达到一户一表，入户水表应统一规划，因地制宜，合理布局，宜安装在楼栋入口 处、楼梯间或居民家门口等易于抄见、维护的位置。条件允许时，优先采用智能水表。4.2.2 因地制宜的制订二次供水方式及改造方案。二次供水应符合武汉市城市居民住宅二次供水工程 技术导则等有关二次供水的技术要求。供水水质应符合现行国家标准生适饮用水卫生标准（GB5749） 的规定。二次供水的设计和施工应符合国家有关标准和规范，二次供水设施中的涉水产品应符合现行 国家标准生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准（GB/T1721
8、9）的规定。4.2.3 改造、更换现有正使用但不满足使用要求的生活水箱，应满足供水水质、卫生要求及用水需求， 废旧老化的水箱应拆除。4.2.4 建筑单体供水管道原则上不得铺设在建筑外墙，应设置于建筑物内公共部位。既有住宅建筑给水 管道改造时，管材及保温应符合下列规定：1 不满足使用功能的给水管道应更换为符合国家现行标准的金属管、塑料给水管、金属与塑料复合管等生活饮用水管材，如表4.2.4所示；2 热水管道应有保温措施；3 室外明露或有可能冰冻的管道应有防冻措施。表 4.2.4 建筑物室内二次供水管道管材及配件材料选择管径（mm）选用管材及配件名称相关标准15WDNW300不锈钢给水管及配件GB
9、/T12771GB/T19228PSP钢塑复合给水管及配件CJ/T183CJ/T253CJ/T237注1： 标记的产品为该类管径产品中推荐的首选产品。注2：既有居民住宅二次供水改造中，楼层9层（含9层）以下的DN100管道及配件可选用PPR材质。注3：如需选用其它给水管材需征求供水企业意见。4.2.5 建筑小区给水管材需满足表 4.2.5 的要求。表 4.2.5 建筑物室外二次供水管道管材及配件材料选择管径（mm）选用管材及配件名称相关标准DN100不锈钢给水管及配件GB/T12771GB/T19228PSP钢塑复合给水管及配件CJ/T183、 CJ/T253、 CJ/T237100WDNW3
10、00球墨铸铁管及配件GB/T13295不锈钢给水管及配件GB/T12771300DNW1200球墨铸铁管及配件GB/T13295螺旋焊或卷制直缝焊钢管及配件GB50268注1： 标记的产品为该类管径产品中推荐的首选产品。注2：既有居民住宅二次供水改造中，楼层9层（含9层）以下的DN100管道及配件可选用PPR材质。注3：如需选用其它材质的给水管材需征求供水企业意见。II排水设施4.2.6 根据市人民政府关于印发武汉市河湖流域水环境“三清”行动方案的通知（武政201926 号）等规定的要求，应对现有合流制排水系统因地制宜进行逐步改造，对于近三年或五年纳入征拆范 围的小区，不纳入雨污分流改造，应结
11、合区域整体开发一并重建排水系统；其他纳入规划分流的小区， 应尽快开展雨污分流改造。4.2.7 对既有雨污管道及化粪池应全面进行疏通清淤，确保顺畅接入城市雨污主管网。对破损淤堵管段 进行重点检查，更换或重建局部管道、检查井。4.2.8 室外排水管材应符合国标及行业标准要求，应选择使用环保耐用、抗渗能力强、重量较小、运输 方便的管材。4.2.9 不满足使用功能的建筑排水立管应更换为塑料排水管或柔性接口机制排水铸铁管等管材。4210检查井应符合检测井盖（GB/T23858）要求，可采用混凝土等检查井。深度超过1.2米的检 查井应安装防坠落装置并确保安装质量。检查井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等
12、。4211 阳台污废水管应与屋面雨水管实行分离设置，可采用新建屋面雨落水管时，原雨落水管改为阳 台废水管，并应符合下列规定:1 与屋面天沟的连接，可采用新建屋面雨水斗，或将原雨落水管切断，将新建雨落水管与原屋面 雨水斗连接；2 新建屋面落水管的管径不得小于原雨落水管；3 改造后的废水立管顶端应设置伸顶通气管；4 废水横支管没有设置存水弯的废水排出管应先接入水封井，再排入室外污水管网；5 废水立管最低排水横支管与立管连接处距立管管底垂直距离不得小于现行国家标准的规定，底 层排水支管应单独接至水封井。4212 对小区内存在的餐饮、洗车等产生油污的行业，应设立隔油池等排水预处理设施，再排入市政 污水
13、管网。4213 设置单体雨水管以及小区雨水管网时，应统筹考虑海绵设施的排水系统。屋面雨水经雨水斗收 集后，排至建筑物周围散水、散水沟、绿化等，由地表径流至室外雨水口统一收集；或排往植草砖、 下渗地面、雨水花园等海绵设施；或经雨水管道直接排至附近雨水井，就近排入小区雨水管网。4.3 强弱电设施I电力设施4.3.1 一户一表设施改造时，应对供配电系统容量、供电线缆截面、电能质量等进行验算评估。户均容 量不能满足小区居民用电需求的，应进行扩容改造。4.3.2 供电计量应全部实现“一户一表”管理，并宜采用智能化计量设备，实现自动远程计量与自助缴 费。4.3.3 由于加装充电桩、电梯等造成现有容量不满足
14、使用要求的，应与供电公司协商，改造专用供配电 系统。小区设变配电设施时宜选用箱变，外观应与小区风格协调。4.3.4 检查现有供配电设备安装的规范性和安全性，对不满足要求的设备进行整改。4.3.5 小区内架空线路改造应结合小区改造建设同期实施，有条件实现电缆入地的小区可结合道路改造 同步进行。条件受限小区，应对架空线路进行有序规整，符合安全及美观要求。4.3.6 表后电气系统改造时，应对布线系统进行设计。表后线路设置应有序安全。强弱电线应分开设置， 整理时应标明各线缆所属专业经营单位。4.3.7 表后至住户配电箱配电系统改造时宜沿用原始路径，避免新穿墙体和穿越楼板进行敷设。当确需 穿墙或穿越楼板
15、时，应采取必要的加强措施，不影响原有建筑结构的安全。4.3.8 原电气管线超过使用年限、使用铝芯电缆电线的，均应进行改造。线缆应采用阻燃铜芯线缆，有 条件的，使用无卤低烟阻燃线缆，每户进线应设接地线。4.3.9 公共走廊、楼梯间、门厅等公共空间应设置公共照明。楼道公共照明改造时，楼梯间照度、功率 密度值应符合建筑照明设计标准（GB50034）的有关规定。照明灯具宜优先选用LED灯具。4.3.10 新增景观照明宜结合景观改造、建筑立面改造同步进行，并符合武汉市景观灯光设施建设和 管理办法（政府令第 198 号）的要求。4.3.11 建筑内的电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃材料或防火封堵材料 封堵。建筑内的电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔隙应采用防火封堵材料封堵。4.3.12 对已设防雷措施的建筑，应对防雷装置进行检测，不满足功能要求的应予以修复。未设置防雷 措施的老旧建、构筑物，应按建筑物防雷设计规范（GB50057）增补防雷
