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1、可编辑版 民族文化创意产业园项目建议书目 录第一章总论4一、项目背景4二、项目概况6三、项目基本运作思路9四、项目实施的必要性10第二章宏观环境分析12一、发展机遇和有利条件12二、政策环境15三、项目区域环境概况16第三章市场分析18一、国内外文化创意产业发展现状与趋势18二、XX市文化创意产业发展现状与分析19三、XX市文化创意产业存在的问题23四、文化产业及与相邻区县之比较24五、XX市创意产业发展规划25第四章项目SWOT分析27一、优势S分析27二、劣势W分析28三、机会O分析28四、威胁T分析30第五章项目规划31一、项目总体规划31二、项目定位31一本项目的宗旨31二本项目价值目
2、标定位31三、产业园功能目标定位32四、项目规划思路32一七个一简述33二二堂简述38三三村简述38四三聚落简述40五三中心简述42第六章项目运作44第七章项目管理46第八章项目实施计划48第九章财务分析与评价49一、分析的原则和依据49二、基础数据49三、投资估算51四、投资计划与资金筹措52五、盈利能力分析53六、清偿能力分析58七、资金平衡分析58八、临界点分析59九、不确定性分析60十、财务评价结论61第十章风险与对策62一、政策风险62二、土地资源风险62三、市场风险634、财务风险63第十一章项目综合评述65第一章 总论一、项目背景迈入21世纪,创意产业的迅速成长成为发达国家和地区
3、产业发展突出趋势,它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响。民族文化创意产业是指以创造性思想为核心,以保护民族文化为原则,以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征,以创意资产为基础,以高新技术手段为支撑,以网络等新传播方式为主导的新型产业集群,把独特的传统文化融入到创意中,促进民族地区经济发展的创新性产业,包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族文化为基础,集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动,消费者以感知各民族的民族风情、建筑、习俗等形式,通过购物消费直接为当地带来经济收入,是民族文化与经济的统一体。 当前,国际旅游趋势在向文化旅游方向发展,以弘扬民族文化,展现民族地域文化风
4、采的创意活动和项目越来越受到重视。我国拥有丰富多彩的民族文化,堪称民俗文化的宝库。如何利用各民族地区的文化优势,寻找促进民族地区经济发展的新的增长点,真正实现从文化区到文化创意区的转变。现在很多地区都在发展文化创意产业,但同质化现象比较严重,利用民族文化创意产业,新的营销手段发展民族文化创意产业,不仅对民族地区的经济发展有积极促进作用,而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施。党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业,特别是十七次代表大会确定了文化大繁荣、大发展、新高潮的强国发展战略,加速发展文化产业,以确保国家文化安全和民生需求,而中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的
5、升级版,即第四创意产业。近年来,文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度重视和支持,相关部门先后出台了国办发200811号、财税20092号等若干鼓励措施和税收优惠政策。20XX4月,XX省省长蒋巨峰主持召开会议,专题研究加速推进XX省文化产业发展措施,会议就重大创意文化产业项目推进工作进行了研究部署。省委常委、省国资委党委书记王少雄、省委宣传部长黄新初、副省长黄彦蓉等出席会议。根据XX省国民经济和社会发展的十二五规划纲要,XX市做为国务院的旅游试点城市,地处XX近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方,对郫县的创意文化具有重大的标杆作用,而郫县地处世界级风景名胜区青城山,都江堰
6、的一个节点,其区位优势无可比拟,特别是它的文化资源,即旅游、生态、休闲、农耕文化等富集一方 ,拥有相当高的开发附加值和发展潜力,将形成可持续发展的产业链条,关于拟打造中国西部民族文化创意产业园这一重大项目,是民族地区经济社会和持续发展的一个探索与创新,它有别于目前全国各地不同的纯风光、纯体验、纯休闲的旅游文化项目,而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义。由XX省XX商会牵头主导,商会的成员单位组团投资开发的郫县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区,它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产项目。项目规划面积6000亩,具有资源特别稀缺而不可复制,融娱乐、
7、休闲、互动、养生养老条件十分优越而真实,设计建设起点高等特点。项目按照原生态、国际化、高品位理念打造世界旅游目的地。在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下,还将为郫县解决大量的失地农民就业,对提升郫县城市形象和文化内涵将是一次跨越,本项目的运行将会拉动整个西部少数民族地区的经济社会的新增长方式,为和谐社会的建成将起到积极的促进作用,而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。二、项目概况1、项目名称中国西部民族文化创意产业园2、项目选址XX市郫县唐昌镇横山村境内,即横山村、平乐村两个行政村共31个社。3、总体定位本项目是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、服务最
8、优、管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园。集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地,融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心,面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地,将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、XX城乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民族地区经济社会的引擎、探索中国西部民族地区经济增长的新模式。同时,配合郫县县委、县政府打造天下蜀商文化的发源地、寻根地的重大使命。4、项目规划本项目规划面积6000余亩。项目规划设计为七个一、二堂三村、三聚落、三中心,即一广场民族文化艺术展示广场；一廊西部52个民族简介概况；一景水世界景观
9、；一城唐城；一院君平学院；一谷浪漫谷；一岛情人岛。二堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理服务中心。第一期占地面积 亩,总建筑面积70000平米,容积率1.05,建筑密度41%。6、投资规模项目总投资19461万元,其中土地费用10000万元,占总投资的51.4%,工程建设费用6271万元,占总投入的32.2%,项目单位成本2780元/平米。7、资金筹措自有资金投入1230万元,施工方垫支或其他投资者投资共9751万元
10、每年按10%的利息计财务费用,租金或销售收入再投入8480万元。8、经济效益项目在6年计算期内总收入43876万元,其中销售收入35990万元,租金收入7886万元；净利润8793万,上缴税金10921万元,投资利润率利润总额/总投资67.44%,投资净利润率净利润/总投资45.18%。若取折现率12%,全部投资税前财务净现值NPV为3638万元,内部收益率IRR为20.43%,税后财务净现值NPV为1167万元,内部收益率IRR为14.94%。9、主要经济指标： 主要经济技术指标汇总表序号名称单位数量备注一建设指标1总占地面积亩100假定100万/亩2总建筑面积平米700002.1交易区平米
11、42000二层2.2生活配套平米15000六层框架2.3商务办公平米8000六层框架2.4物流仓储平米5000二层框架3容积率1.054建筑密度41%二经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中：自有资金万元1230 借款万元9751 销售或租金收入再投入万元8480 3销售均价元/平米5141 4租金均价元/平米/月26 5单位成本元/平米2780 6总收入万元43876 其中：租金收入万元7886 销售收入万元35990 7经营税金及附加万元2457 8房产税万元946 9土地增值税万元3186 10运营维护费用万元800 11财务费用万元3901 12利润总额万元1312
12、4 13税后利润万元8793 三财务评价指标1投资利润率%67.44利润总额/总投资2投资净利润率%45.18税后利润/总投资3全部投资财务净现值税前万元3638 折现率12%4全部投资财务净现值税后万元1167 折现率12%5全部投资内部收益率税前%20.43 6全部投资内部收益率税后%14.94 三、项目基本运作思路本项目在运作上,遵循唐昌镇横山片区总体运作思路,并服从横山片区项目总体规划,在此基础上,项目按照整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进的原则,充分利用政府资源XX蜀都文旅公司,依托横山片区的旅游资源优势,整合行业资源和社会资源,以完善的功能和配套为支撑,以规范的管理和
13、优质的服务为核心,以旅游观光式的优美环境为亮点,集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心,面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。由XX省XX商会牵头,整合商会内外部资源,指定商会副会长单位：XX潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作,土地整理由XX华海建设集团、XX豪庆投资公司、XX桂湖置业、XX万品置业、XX白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目,XX省创意产业协会总体指导,XX西部商会联盟俱乐部项目协办。另联动导入XX福宝文化集团,XX迪庆文化旅游集团共同投资打造经营中国西部民族文化创意产
14、业园。XX潇天投资管理公司投入部分资金,主要用于项目设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资,建设完成后,项目由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额,向施工方或投资方支付10%的资金利息,作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权,进行产业园各子项目销售后,收回全部投资。四、项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目,项目的建成将极大地推动XX创意产业和地区经济的发展,优化资源配置及地区产业结构,解决社会就业,增加财政收入,创造良好的经济效益和社会效益。1、通过整合行业资源,完善郫县创意产业配套,提升郫县创意、旅游产业水平,做大做强郫县创意、旅游产业,确立郫县在XX民族创意产业的龙头地位。2、项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势,推动旅游经济的发展,而且能有效拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业发展,加快城市化进程。3、项目的建设能快速高效地聚积人气,提高郫县唐昌镇的城市档次与水平；扩大辐射,引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息流,进一步拓展地区间的市场空间,活
