《某建设特区案市场报告书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某建设特区案市场报告书（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、和旺建设设特区案案市场报报告书目录壹、环境境篇一、环境境概述二、环境境示意图图贰、市场场篇一、澄清清湖特区区主要区区段市场场之差异异性及价价位结构构比较二、特区区指针休休闲大楼楼产品分分析(一)个个案分析析(二)公公共设施施比较(三)建建材比较较参、产品品篇一、本案案生命价价值之开开创二、400米绿带带及小区区规划使使用目标标三、室内内机能、公公共设施施及特殊殊建材建建议四、产品品建议(一)历历年来产产品配坪坪分析(二)房房数、坪坪数配坪坪肆、业务务篇一、4WW购屋动动机分析析二、业务务策略伍、企划划篇一、广告告总精神神二、案名名建议三、广告告表现陆、结论论壹、环境境篇一、环境境概述鸟松乡位位
2、于凤山山市及仁仁武乡之之间，东东以大树树为邻，西西连高雄雄市三民民区，全全区地势势平坦，仅仅仁美地地区及环环湖地区区有部份份丘陵，内内外交通通便捷，且且紧邻高高雄市三三民区，发发展极为为快速且且区域内内有极富富卖点的的澄清风风景区，为为高雄市市用水之之源地，是是发展优优良住宅宅最佳的的环境。鸟松乡位位于高雄雄市都会会区中心心都市的的主要成成长带边边缘，因因此鸟松松地区未未来的发发展点在在提供住住宅、商商业、观观光及文文教的整整体服务务功能。住宅机能能方面：提供大高高雄都会会区市区区以外的的高级住住宅区。商业机能能方面：主要提供供住宅小小区服务务的邻里里性之商商业行为为为主。文教机能能方面：提供
3、高等等教育设设施的服服务为主主。观光机能能方面：则以现有有的观光光设施提提供都会会区的观观光游憩憩服务。贰、市场场篇一、澄清清湖特区区主要区区段市场场之差异异性及价价位结构构比较环湖、滨滨湖段圆山段本馆段范围指环湖湖路附近近一带。指圆山山路上圆圆山饭店店附近的的私人别别墅。泛指大大华村附附近一带带的范围围。建物型态态景观大大楼休闲闲产品。私人建建地较多多，住宅宅皆为顶顶级的豪豪门私家家别墅。去年开开始建商商开始进进驻兴建建大楼。高级别别墅区的的集中点点，表征征型的地地段。透天产产品为主主力占了了95%以上，其其余为老老旧公寓寓。地段属性性地理位位置属高高雄县身身松乡育育才段。距离独独一无二二的
4、澄清清湖最近近，最具具唯一性性与价值值性。圆山饭饭店为国国际知名名的大饭饭店，圆圆山路上上的住家家也因此此相得弥弥彰。圆山路路、山脚脚路附近近皆为千千万元以以上之别别墅区不不少知名名的政、商商名人居居住在此此区，为为了展现现身份与与地位，有有钱、有有权的人人喜欢进进驻于此此，有汇汇聚的心心理作用用。本馆段段为印象象中高级级别墅区区的代表表地段。本案为为处高雄雄县鸟松松乡与高高雄市三三民区之之交界，临临近建工工商圈、大大昌商圈圈。地理位位置虽为为高雄县县，但一一般人的的印象中中视为高高雄市的的一部份份，无形形中提升升了地段段价值。生活环境境环湖段段观光人人潮众多多，引来来不少摊摊贩且又又有大白白
5、鲨水上上餐厅设设置于此此，原本本清静高高雅的环环境已受受到严重重的污染染，住家家质量大大打折扣扣。住家环环境清幽幽静僻，但但安全性性稍嫌不不够。临近高高速公路路和殡仪仪馆是最最大之抗抗性。临近建建工、尖尖美商圈圈生活便便利性佳佳。共享三三民区庞庞大的公公设资源源，生活活机能完完善。交通动线线目前巨巨蛋样球球场正在在施工大大埤路尖尖峰时段段常塞车车，出入入相当不不便。圆山路路接建工工路可抵抵达建工工、尖美美商圈。本馆路路和新大大昌路为为主要交交通动线线。新明诚诚路开通通后有助助于至高高雄和北北高雄的的人口流流通与景观视野野离湖面面最近，最最能直接接感受湖湖光山色色，但中中午时湖湖面会因因阳光而而
6、反射，而而晚上又又看不清清楚，所所以真正正赏湖的的时间大大约只有有上午这这段时间间。中高楼楼层可远远眺澄清清湖，且且是经由由树林看看湖，可可由树木木四季的的变化发发觉湖面面不同的的美感。无客源层长庚医医院医师师及正修修工专老老师。有地缘缘关系的的自营商商或政治治人物。东苓雅雅、东三三民的换换屋客层层。大楼平均均房价面湖：223万未面湖：16万20224万区域卖点点澄清湖湖的湖光光山色。中高楼楼层可远远眺树海海和澄清清湖。少数人人士才能能坐拥的的珍贵地地段。地标型型的高级级别墅住住宅区。二、特区区指针休休闲大楼楼产品分分析(一)个个案分析析案名原山主人人澄湖真迹迹推出日期期87.00486.00
7、8.229基地位置置圆山路环湖路基地面积积19444坪使用区分分住一住一楼层规划划19F/B2FF24F/B2FF推出户数数32户84户总销金额额约8亿16亿产品规划划4房:883坪11户4+1房房:977坪17户F+F:1366坪4户3房:552559坪4房:774779坪F+F:941355坪预售成绩绩尚未公开开1户预售价位位20223万23万/坪成屋价位位工程进度度预售结构体施施工中个案分析析圆山路路上继圆山仰仰德后后，第二二个大楼楼个案，仍仍规划大大坪数产产品诉求求金字塔塔顶层客客源。高级建建材、厨厨具、安安全的管管理保全全系统及及一流的的公共设设施，不不外乎是是此类个个案的诉诉求重点
8、点，强调调尊贵、坚坚实、气气势。此种产产品由于于总价过过高，客客户出价价往往也也是大刀刀辟斧，为为求建商商信誉及及避免不不必要之之困扰，现现场实行行不二价价销售政政策，但但上万的的产品如如要客户户不出价价几乎不不可能，因因此在执执行上困困难重重重，成效效不彰。圆山路路上的个个案在客客源上有有所重迭迭，现场场将针对对这些顶顶级的客客层人士士做DSS拜访，深深入目标标核心。基地位位于澄清清湖环湖湖路旁首首排住家家，其景景观的稀稀有性和和独特性性，为其其它个案案无法比比拟。超大景景观亲水水中庭、多多功能因因特网小小区大楼楼，皇朝朝会员卡卡等公共共设施为为景观之之外，个个案另外外诉求的的重点和和附加价
9、价值。本案为为双并连连栋住宅宅，无法法合并使使用，在在空间上上无法做做有效的的弹性运运用，对对于高总总价的客客层来说说常会因因规划需需求不符符而造成成销售上上之抗性性。现场接接待中心心的质感感粗糙，没没有塑造造出高总总价产品品所需要要的气氛氛，气势势涣散为为业务上上最大的的败笔。案名澄清湖第第一景澄湖园推出日期期84.002.11281.001基地位置置环湖路、三三亭揽胜胜对面文前路基地面积积41033坪102665坪使用区分分住一住一楼层规划划10F/B1FF102665坪推出户数数套:1555 住:2887大楼:3345户户透住:448户总销金额额31.44亿40亿产品规划划套房:1111
10、13坪1555户1+1房房:233266坪1455户2房:330333坪1222户(余约1100户户，其中中套房占占75户左左右)3房:446、53坪20户车位:平平3277位1100万别墅:地地49坪建1844.6坪坪地7891坪坪建:29942280坪坪地931244坪建:30076635坪坪观湖楼:40.1347.66坪坪澄湖楼:40.2640.42坪坪景湖楼:10.2512.94坪坪,166.822322.566坪 22.4439.68坪坪翠湖楼:9.662227.333坪预售成绩绩75%（84年销销售至今今）51%预售价位位面湖：224万/坪未面湖：18万/坪大楼:223225万/坪
11、透住:33300060000万万平均价位位面湖：220万/坪未面湖：1516万万/坪大楼：116.55万/坪别墅部份份业主保保留。工程进度度完工，交交屋中成屋个案分析析澄清湖湖第一景景基地位位于环湖湖路旁，为为近年来来唯一真真正紧临临澄清湖湖畔之个个案，使使得本案案在地段段条件上上即具备备了得天天独厚的的优势。在产品品规划方方面，全全部为44.899米来层层之设计计，在高高雄地区区亦为仅仅见，在在基地条条件及产产品本身身均极具具吸引力力之下，使使本案在在公开之之际即吸吸引大量量人潮。由于本本案属于于澄清湖湖特定区区第一种种住宅区区之低建建蔽率，低低容积率率管制土土地，更更增加了了在中庭庭公设及
12、及绿地方方面多样样化的设设计空间间，但也也因而造造成过高高的房价价。而此一一高单价价造成套套房总价价达28803300万万之谱，对对以休闲闲考虑为为主的客客层而言言，不啻啻是项沉沉重的负负担，而而套房与与景观条条件的抗抗性下亦亦是日后后滞销的的重要因因素。虽然本本案在地地段上及及产品上上有其不不可取代代之独特特性，但但由于业业主本身身并无大大楼施工工经验，因因此在施施工质量量控制方方面出现现不少瑕瑕疵，亦亦曾引起起违800余户联联合抗议议。产品规规划种类类丰富从从套房到到别墅应应有尽有有，可满满足各种种层次的的客源需需求。视野被被其它个个案遮蔽蔽，景观观条件失失势，目目前以小小区内的的皇朝俱俱
13、乐部做做为主要要的诉求求。目前剩剩余的产产品几乎乎为无面面湖，在在单价过过高又不不具景观观条件。套房产产品与澄清湖湖第一景景在客客源上重重迭，且且不少先先前的投投资认赔赔杀出，对对成屋的的价位冲冲击不小小。此类的的产品景景观通常常是个案案的生命命，在失失去景观观的情况况下，只只有静待待时间去去判决个个案的生生死。案名香榭湖畔畔推出日期期84.112.117基地位置置滨湖路基地面积积22500坪使用区分分住一楼层规划划14F/B1FF、4.55F/BB1F推出户数数大楼:445户透住:330户总销金额额10亿产品规划划3房:338坪26户4房:448坪24户F+F:59坪坪2户74坪2户别墅:建
14、建90.61坪坪，另持持分4.85坪坪车位144.544坪，总总面积1110坪坪车位:平平96万预售成绩绩大楼211户别墅:116户预售价位位大楼:117118万别墅:11700018800万万成屋价位位大楼:114115万别墅:11500016600万万工程进度度成屋个案分析析本案基基地位于于15米滨滨湖路，旁旁临环湖湖路，与与澄清湖湖相互辉辉映。销售手手法采多多媒体幻幻灯片介介绍，辅辅以可折折解式模模型以增增加客户户对于产产品了解解。产品格格局坪数数变化不不大，客客户选择择性少。此外，因因其并未未真正正正临澄清清湖，加加上公共共设施仅仅以游泳泳池及中中庭景观观为重点点，说服服力稍弱弱。成屋之之后，整整体质感感颇为精精致，但但碍于总总价因素素，去化化缓慢。(二)公公共设施施比较设施案名123456789101112
