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1、资产负债率的计算公式如下： 资产负债率=（负债总额资产总额）100% 公式中的的负债总额指指企业的全部部负债，不仅仅包括长期负负债，而且包包括流动负债债。公式中的的资产总额指指企业的全部部资产总额，包包括流动资产产、固定资产产、长期投资资、无形资产产和递延资产产等。 资产负债债率是衡量企企业负债水平平及风险程度度的重要标志志。 一般认为为，资产负债债率的适宜水水平是40-60%。对对于经营风险险比较高的企企业，为减少少财务风险应应选择比较低低的资产负债债率；对于经经营风险低的的企业，为增增加股东收益益应选择比较较高的资产负负债率。 在分析资资产负债率时时，可以从以以下几个方面面进行： 1、从债
2、债权人的角度度看，资产负负债率越低越越好。资产负负债率低，债债权人提供的的资金与企业业资本总额相相比，所占比比例低，企业业不能偿债的的可能性小，企企业的风险主主要由股东承承担，这对债债权人来讲，是是十分有利的的。 2、从股股东的角度看看，他们希望望保持较高的的资产负债率率水平。站在在股东的立场场上，可以得得出结论：在在全部资本利利润率高于借借款利息率时时，负债比例例越高越好。 3、从经经营者的角度度看，他们最最关心的是在在充分利用借借入资本给企企业带来好处处的同时，尽尽可能降低财财务风险。 房地产业资产负负债率偏高 行业期待拓拓宽融资路径径 2007年110月10日日19:332 北京联联合信
3、息网中中国信贷风险险信息库9月19日日，在21世世纪博鳌房地地产(大连)论坛上，房房地产行业的的高资产负债债率引起业内内人士的高度度关注，而如如何降低房地地产行业的高高负债率也成成为论坛热议议的话题之一一，业内人士士建议，上市市、发行公司司债券或者私私募股权投资资基金等都可可将成为资本本进入房地产产企业的路径径。瑞思资本董董事长王世渝渝指出，如果果把中国房地地产行业当作作一个公司的的话，它的资资产负债率一一定是超过了了70%，“这这70%大多多都是银行负负债”。王世世渝提议，业业界应积极关关注70%负负债率这个临临界点，并推推动直接资本本更多地介入入房地产。联华信托总总裁李晓东也也认为，“房房
4、地产企业最最终的目标一一定是资本市市场，只有这这样才能作为为竞争中的强强者。”而最最终决定开发发商资本能力力的，是能否否上市，能否否获得私募资资金。对于上市，王王世渝则认为为，过去很多多年，政府都都是在打压房房地产公司上上市。除了早早期上市的公公司之外，从从1993年年至今的100多年里，实实现上市的房房地产企业非非常少。“一个重要要原因就是中中国证监会的的监管理念和和审核制度。”王王世渝指出，监监管层往往认认为，开发商商的核心就是是通过对资金金的运作获得得土地，然后后把土地通过过设计、策划划、开发、管管理出售。这这种经营模式式决定了开发发商在卖掉产产品的同时，也也卖掉了资产产。“于是监监管层
5、就会对对房地产企业业上市有一个个比例非常大大的量的要求求，最为重要要的就是有多多少土地储备备，每年的销销售面积是多多少，年销售售额能达到多多少。” 王王世渝直言“证证监会理念和和思路要调整整。”对此，李晓晓东也表示赞赞同。“房地地产的运作模模式已经从开开发模式转向向了融资模式式，这就需要要监管层在上上市门槛方面面也做出相应应的调整。”在李晓东看看来，除了直直接上市之外外，很多融资资渠道正在为为房地产企业业打开新的大大门。其中就就包括企业发发行债券和引引入私募股权权投资基金。银联信分析析：企业在经营营的过程中，负负债率是一个个非常重要的的财务指标，也也是衡量企业业经营是否正正常的一个关关键数据。
6、负负债率是指公公司的总负债债占总资产的的比率。除金金融业和航空空业以外，多多数企业的合合理负债率水水平应该在550%左右。负负债率过高将将增大企业的的财务风险，如如果资金链出出现问题，将将会严重影响响到企业的持持续经营。在企业负债债中，有些并并不会对企业业的经营造成成影响，如预预收款项和应应付款等，这这些资金等于于被公司无偿偿占用，不仅仅不会产生财财务费用，还还会改善公司司的现金流量量情况。而除除此之外的有有些负债就必必须高度重视视了，如银行行的长、短期期借款和公司司发行的债券券等。这些负负债的一个共共同特点是需需要偿还利息息，也叫做有有息负债。负负债企业当中中，有息负债债比率(有息息负债占总
7、资资产的比重)高的企业，风风险自然很大大。历史上，曾曾有一大批企企业最终倒在在巨额的有息息负债面前，最最著名的案例例有郑百文、啤啤酒花等。而目前，我我国的房地产产企业主要依依靠银行借贷贷及购房者付付款来进行融融资，也就是是说，其有息息负债的比例例非常大。即即使在土地出出让公开化、越越来越多的房房地产企业登登陆股市后，它它们的负债率率还是跌不下下来，原因就就在于房地产产企业为了发发展，要将在在资本市场里里所获得的收收益再投入到到土地市场。我我们可以发现现，今年以来来上市公司在在拿地方面相相当活跃，土土地是开发商商的生存根本本也是最大支支出，更何况况地价越来越越高，这种局局面都“逼”得得开发商高负
8、负债经营。因因此，在房地地产行业，高高负债率是普普遍现象。事事实上，去年年国家统计局局的统计数据据就指出，中中国房地产企企业的负债率率平均为722%。而从22007年不不少房地产上上市公司的半半年报来看，负负债率依然很很高，这给依依附于银行贷贷款的房地产产企业带来很很大被动。尤尤其是在我国国步入加息周周期以后，房房地产企业的的财务压力越越来越大。早在20004年9月初初，银监会发发出商业银银行房地产贷贷款风险管理理指引，其其中将开发商商的自有资金金比例从300%升至355%，也就意意味着开发商商最多只能向向银行借贷665%的资金金。但从实际际情况来看，房房地产企业中中，负债率高高于此数的不不在
9、少数。这这也意味着，我我国大部分房房地产企业的的资产负债率率突破了655%的临界点点。这也是在在今年博鳌房房地产(大连连)论坛上，众众多房地产业业内人士一致致要求相关监监管部门放宽宽资本进入房房地产行业的的重要原因之之一。虽然房地产产企业热切盼盼望监管部门门能够尽快降降低上市门槛槛，但是由于于房地产企业业的特殊性，其其上市的门槛槛不可能在短短期内降低，目目前，除了较较早时候上市市的100家家房地产公司司外(其中深深市47家、沪沪市53家)，从19993年至今的的10多年里里，实现上市市的房地产企企业非常少。而而发行公司债债又必须是上上市公司，因因此，房地产产企业期望通通过上市和发发行公司债融融
10、资改善负债债率的希望在在短期内难以以实现。同样样，房地产企企业寄予希望望的私募股权权投资基金，由由于产业基金金法一直没有有出台，产业业投资基金到到底归谁管的的问题始终无无法解决，这这也使得私募募股权投资基基金的发展缓缓慢。房地产市场场、房地产行行业现在是陷陷入了一个地地价、房价、股股价高位循环环的“怪圈”，高高价也进一步步导致了房地地产企业的高高负债经营。如如果融资瓶颈颈不能打破，那那么偏高的负负债率将成为为悬在房地产产企业头上的的一柄达摩克克利斯剑，因因为地价、房房价、股价高高位循环的局局面一旦打破破，房地产业业将面临更严严厉的市场淘淘汰。届时，负负债率越是低低的企业显然然越抗得住风风险。资
11、金或成最大瓶瓶颈 房地产产行业逼近负负债率火线2007年 003月 300日 08:51 房地网20006年，万科科成为中国首首家销售额突突破200亿亿元的房地产产企业。该公公司年报中所所显示出的财财务指标，作作为一个案本本，足以反映映出房地产企企业正在形成成的一些规律律。针对年年报显示万科科64%的资资产负债率，万万科总经理郁郁亮本人表示示比较满意。他他并不认为这这一数字如外外界所称的畸高，反反而反映出出了万科的管管理团队充分分发掘了万科科的融资能力力。他进一一步表示，对对于管理方来来说，65%比较合理。如如果可以将负负债率控制在在60%，将将更为合适，给给管理方更大大的操作空间间。将负债债
12、率控制在665%以内，似似乎正在形成成为国内房地地产企业负债债率的一条铁铁律。虽然这这种说法，并并不常见之房房地产上市公公司的财务报报表或者是高高管层的言论论中。但分析析看来，所谓谓的65%，恰恰可以符合国国家各方面的的要求：国家家宏观控制所所导致对房地地产业的信贷贷紧缩；国内内土地制度现现状和融资渠渠道狭窄等。而而企业如果可可以将负债率率维持在655%以内，则则有利于其比比较科学稳健健的运行。当然，也也有业内人士士提出：随着着金融工具的的放开，以及及外资银行的的进入，这种种现状可能会会在今后几年年内得到改变变，也许665%这一一数字还会有有所上升。但但是，目前看看来，这仅是是一个设想。走65
13、5%的负债率率钢丝一边是是股东对于高高管层是否玩玩转所有融资资工具的期待待；一边是管管理层本身希希望不要因为为负债率高出出了企业的控控制范围，从从而引发偿债债风险。郁亮亮在万科年报报发布当天，曾曾对第一财财经日报坦坦言：把握住住股东对负债债率微妙的要要求，管理层层需要一种类类似走钢丝丝的技巧。这根钢丝，正正是65%20004年9月初初,银监会发发出商业银银行房地产贷贷款风险管理理指引。在在这份指引中中,银监会首首次将房产商商自有资金比比例从30%升至35%,还明令商商业银行对成成立不满3年年且开发项目目较小的专业业性公司和集集团性公司慎慎贷。两个文文件实施之后后，原本是给给作为债权人人的银行一
14、个个规范，却也也给房地产企企业65%的的负债率有了了一个限定。之前前有统计数字字指出，国内内房地产企业业的负债率平平均为72%，这就说明明大多数的房房地产公司负负债率高于665%。例如如，绿城房地地产在IPOO后，20006年的预期期负债率仍高高达65%；截至20006年11月月30日，保保利地产负债债总额为1224.89亿亿元，资产负负债率高达775.71%。一位熟熟悉行业内情情的人士透露露说。事实上上这将给依附附于银行贷款款的房地产企企业带来很大大被动。因为为购房者的应应付账款以及及银行借贷仍仍是现今房地地产企业最主主要的两个融融资渠道。假设房房地产企业平平均负债率为为72%，这这其中有5
15、00%是应付账账款；还有440%为银行行贷款；此外外还有几个点点的其他资金金来源，类似似于对于基金金的引入以及及发行债券等等。从这个数数字分析看来来，银行贷款款在企业负债债中占据了相相当大的比重重。所以在越越来越规范的的房地产体系系中，地产企企业必须要受受到65%紧紧箍咒的限制制。但是在这这个限量之内内，大多数的的企业依然希希望可以将665%的负债债应用到极致致。万科虽虽然去年销售售额达到2112.3亿元元，净利润为为21.5亿亿元，净利润润率仅为100%左右。但但是，财务杠杠杆利用好，显显然可以放大大盈利给该公公司带来的收收益。从房地地产企业股东东的角度来说说，财务杠杆杆越大越好。在在毛利率高于于借贷利息的的情况下，如如果企业的负负债率可以达达到99.99%，那则可可以得到最高高的额外收益益。在所得税税越高的情况况下，财务杠杠杆的作用就就越明显。而而现阶段，国国内房地产企企业恰是高风风险带来高收收益，又需要要交纳高额所所得税。虽然，随随着负债率的的提升，风险险也随之上升升。但行业内内却普遍认为为，房地产企企业短期内并并不存在亏损损的风险。在他们们看来，房地地产行业的亏损风险险可能由四个个原因造成：出现意外的的需求缩减；过度竞争导导致部分楼盘盘卖
