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1、XXXXXX商业招商执行方案深圳XX投资策划公司XXXXXX项目组2006年1月19日第一部分、招商准备工作1、招商主体A、成立以卓越XXXXXX商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行招商。B、成立以XX公司策划部、销售部、物管公司、XX公司为策略支持的招商协作小组进行策略支持。2、招商队伍组建为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，
2、优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。招商部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，招商存在一定的难度，需要项目招商组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与招商合同等的洽谈和签订。故项目招商组的人数建议在23人左右：招商组长：1名招商员/市场研究员：1名商业策划师：1名3、招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的招商细则。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。XX公司项目招商小组架构图：策划师/
3、市场研究员天骜公司 招商项目经理物管公司营销策略协作小组销售部策划部招商主任招商员备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（2006年2月15日前），并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。、招商工作管理 招商人员上岗前培训，做招商前准备； 每周项目例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问题； 每日以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报； 定期提交周例会纪要、招商周、月总结； 每周定期组织招商小组与招商协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。、招商物料准备 招商物料：招商手册、招商单张、确
4、定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、招商条件和日期（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍）A3大小，铜版印刷 广告公司制作，用于招商推介、说明会现场或直邮 招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等）。 卓越负责 招商细则、招商流程、租赁协议等 卓越负责、天骜协助 商业部分总平图（工程图）、商业街平面图（规划效果图） 卓越负责 完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配，招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。卓越公司行政部负责 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。物管公司负责 招商处的筹
5、建、确定公司组织机构和部门设置。卓越公司第二部分、招商时间及节奏安排1、招商对象大中型中、西餐饮全国连锁大中型康体健身俱乐部中小型综合会所及专业女SPA会所中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅社区型医疗诊所、银行、邮局精品服饰、家居用品，社区服务配套2、招商及经营模式建议1、主会所负一层与二层：建议进行招商（租赁），引进大型全国连锁健身会所，确保档次和具有强大的竞争力，否则建议以非专业康体部份自营、专业部份展示为宜。方案1、考虑到整体的运营费用和管理投入，目前仅仅考虑为形象展示。待一期入主后考虑经营方向。方案2、可考虑与二层康体中心进行联合招商，形成一个高档次、功能齐全的大型的健身中心。2、商业会所一
6、层：建议进行联营，引进长沙或是全国知名西餐厅，一可以为销售服务，二可以提升整体形象。联营的方式可以增加客户经营的信心。娱乐区的棋牌室可以考虑与西餐厅一起联合招商，也可以由物管进行自营。3、商业会所二层：建议进行招商（租赁），引进大型的商业综合会所或者是女子SPA会所。4、商业会所三层：建议建行招商（租赁）于联营相结合的办法，如考虑建成特色餐饮广场，可以由房开提供场地及装修，客户提供设备和人员的办法进行联营。降低客户投资的风险。5、商业会所三层羽毛球场：由于操作比较简单，建议可由物管公司进行自营。6、大型超市：引进大型主力店为主，可适当进行前期的分割规划（由于超市体量较大，估计招商会存在很大的难
7、度）主力店应充分考虑综合竞争能力7、社区大型的配套：医院、银行、邮局、建议进行意向性的客户接触，建立良好的关系，积累客户。附：A、主会所的招商方向与经营方式楼层面积业态定位招商方向经营方式负1F大型康体设施建议进行直接招商，引进大型的连锁健身会所（恒温游泳池、可面对整个河西或者是长沙进行经营）先租赁，在实现不了招商的情况下，建议只进行展示1F办公项目销售期间作为销售中心使用暂时不考虑招商和销售问题2F大型高档健身会所建议进行直接招商，引进大型的连锁健身会所租赁F办公项目销售期间作为工作人员办公区域暂时不考虑招商和销售问题B、商业招商方向与经营方式楼层面积业态定位招商方向经营方式负F1874高档
8、餐饮长沙或全国知名的西餐厅或咖啡厅连锁招商（租赁）或联营（前期对外经营，适当可提供部份免费饮品供购房客户品尝）休闲、娱乐1、物管自营2、与西餐厅一起进行联营自营或与咖啡所联合招商（面向业主和对外经营）F1603精品一条街意向性客户登记目前仅仅做意向性客户登记综合性会所或专业会所长沙或全国知名女子会所连锁招商（租赁）F1452高档餐饮全国知名品牌中餐厅连锁招商（租赁）或联营健身、康体物管自营建成后投入使用，由物管自营C、商业街的经营方式类型面积业态定位招商方向经营方式一层临街商铺677.6社区配套、餐饮（如永和豆浆、华人蒸有味等油烟污染较小餐饮）饮品店社区服务的药店家政服务+洗衣店+冲晒店+五金
9、店+装修设计公司等。目前仅仅做展示，统一的包装、展示。营造氛围，积累客户。二层临街商铺537休闲、娱乐小型酒吧、美容、美发店目前仅仅做展示，统一的包装、表示。营造氛围，积累客户。内街部份154.8社区配套如：便利店、蛋糕店、花店、水果店、音像制品店等。目前仅仅做展示，统一的包装、表示。营造氛围，积累客户。超市（一二、层）1462超市大型的连锁超市目前可以进行意向性客户登记和招商2、招商范围全国范围内的知名中高档餐饮品牌连锁店、健身俱乐部连锁湖南省内知名高档中西餐厅、超市连锁长沙市内知名品牌精品、餐饮、社区配套相关行业3、招商时间计划第一阶段： 200年3月2006年7月（短期需求性商业形态，中
10、西餐厅、健身俱乐部）第二阶段：200年月2007月3（社区需求型商业形态，医院、银行、生活配套）第三阶段：2007年4月2007月8月（二线长期需求型，超市、精品一条街、餐饮一条街）4、招商节奏安排第一阶段第一步 初步招商工作 组建招商队伍及筹备招商物料 少量的宣传公关工作 直抵大型主力店（餐饮、健身俱乐部、超市），同时尽量积累经营定位类别的商家资源由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述三阶段工作进行分解如下：检讨第一阶段招商的市场反应，并就招商策略、目标商家及招商条件，作出最适当的调整第二步 全面招商工作 继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家 跟进核心商家并展开宣传攻势 跟
11、据商家的质素及营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。第三步 再次招商工作 调整招商对象，调整招商物料 对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传 跟据商家的质素来拟定其进驻本项目的可能性和条件 落实会所经营条件、经营准备等筹建工作第四步 落实商户进驻本项目 与商家洽谈租赁条款 落实进驻商家，签订正式合约 全面发放项目开业进场消息 大量利用传媒作宣传推广工作第五步 交付使用及试业开幕 协助商家进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度 项目招商转
12、入第二阶段项目招商转入第三阶段6、招商计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）招商阶段开始时间结束时间招商目标天数招商筹备工作2006年2月5日2006年2月25日1、完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。3、完成一切招商准备工作20初步招商工作2006年2月25日2006年4月10日1、 招商组熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备2、 收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商员拜访等推介程序展开招商；3、 初步确定目标客户及重点追踪客户
13、4、 完成招商任务的20。45全面招商工作2006年4月10日2006年5月25日1、 客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁定，客户资料的分类管理。2、 客户的持续跟踪，在总原则不变的情况下，针对不同的商家制定不同的招商优惠政策。3、完成招商任务的45。45再次招商工作2006年5月25日2006年6月10日1、完成招商任务的15。15落实商户进驻本项目2006年6月10日2006年7月30日1、完成第一阶段招商目标：签约率90，入住率802、完成第二阶段招商任务2015交付使用及试业开幕2006年7月30日2006年9月30日1、 第一阶段招商完成，进入正常的营
14、运状态2、 完成第二阶段招商任务4560第二阶段再次招商2006年10月1日2006年12月30日1、完成第二阶段招商任务25落实第二阶段，商户进驻本项目2007年1月1日2007年2月30日1、完成第二阶段招商目标：签约率70，入住率60交付使用及试业2007年3月1日2007年4月1日1、 第二阶段进入正常的营运状态2、 第二阶段招商继续进行3、 开始第三阶段招商第三阶段招商2007年4月2007年月8月完成整个商业部分的招商及运营第三部分、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略 快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型全国连锁型主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确
