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1、个案投资分析报告1“浦江名邸”投资分析（2004年7月）区域分析“浦江名邸”位于虹口区南部周家嘴路、海伦路口，该盘一期从2002年底开始预售，到现在已经是第三期了，在整个北外滩地区算得上资格很老了，确切的讲是位于北外滩地区的边缘地带（北外滩四至范围：东至大连路、西至河南北路、南至苏州河与黄浦江、北至周家嘴路）。从现有配套设施来看，这里是很成熟的：第一人民医院、虹口区第二中心小学、继光中学、易买得商场、大连路隧道等都为住户的生活和工作带来便利。加上周家嘴路本身是连接中心城区的交通要道，以及规划中的轨道交通4号线和新建路通向陆家嘴的隧道。这些都能为本地区的发展前景加分添码，同属北外滩地区的“白金府
2、邸”（东汉阳路、旅顺路）均价达到18000元/M2，“耀江国际广场”（吴淞路、汉阳路）的单价最高达22000元/ M2。照这样看来，“浦江名邸”三期均价15000/ M2的报价应该还不算高。不过，在做了一个简单的市场调查之后，笔者发现事实并非如此。市场分析首先，笔者到“浦江名邸”附近做了一个简单的价格比较，与之仅一街之隔（通州路）的“香港丽园”的预售价格目前在9000元到12000元之间（2004/8/5上海楼市/租售情报报价：846011126元），根据附近中介提供的二手房源的报价：面积110.86150M2的房源，总价在111137万。尽管楼盘的内部设施和品味比起“浦江名邸”虽有不足，且预
3、售的单位已经不多，但是加上二手次新房的供应量和这个价位，就足以对“浦江名邸”形成不小的竞争力。但是最大的竞争来自“浦江名邸”本身，在虹口区2002年12月商品房预售排行榜中“浦江名邸”一期以135093415.5元预售登记金额和22328.4 M2预售面积位列榜首（2003/1/25交易中心版上海楼市P77），算下来均价为6050元。而根据目前附近中介提供的“浦江名邸”一期二手房源的报价：面积135.5172.69M2的房源，总价148220万，即单价1100012750元/ M2。回过头看“浦江名邸”三期，三期的土地取得成本很高，且属于刚性成本，加上财务杠杆造成的财务费用，这个15000元/
4、 M2的均价下调空间不大，三期的两幢高层威尼斯座和墨尔本座位于整个楼盘北面，其位置和景观远不如一期。房型也变化不大，虽没有一期那种320 M2大房型，但是威尼斯座最小的房型也在135 M2左右。三期与一期相比，总的房型差异不大，又缺乏价格竞争力，从小区环境与品味来看“浦江名邸”比“香港丽园”要更好一点，可以初步得出结论：在三者之中，“浦江名邸”一期的二手房源会是笔者的首选。投资收益分析根据中介公司提供的信息，假设笔者购买的是“浦江名邸”一期东面的温哥华座12楼135.05 M2二房二厅二卫的房源，则总价145万，加上装修的费用10万，总共155万元。目前该地区的空置率较高：达到0.333（即平
5、均一年中仅有8个月有效租期，这还是比较保守的估计）。月租金：4500元（中介公司的保守估计为4500元，且全装全配包物业包发票）。但由于地区规划的逐步落实，其年租金增长率预计较高，可达5%；随着时间的推移，空置率也可能改善到0.167。下列计算以人民币为货币单位，按揭贷款还款方式为月等额本息还款法，数字保留到整数。其中：年净收益率=（年租金收入年还款额）/上年末的投资累计额（为计算简便上年末的投资累计额不考虑复利因素） 要项投资条件首付款年还款额假设第一年租金收入假设年租金增长率年收益分析年份（年底）年净收益率6成按揭贷款5年62000020942936000空置率：0.3335%第1年-27
6、.97%第2年-20.69.%第5年-11.22%第6年贷款还清2.76%第21年5.73%45000空置率：0.1675%第1年-26.52%第2年-19.55%第5年-10.61%第6年贷款还清3.44%第21年7.16%上表考虑了不同空置率下的6成按揭贷款5年的情况，由于前5年每年投入巨额资金用于还贷，且租金收入太少，所以这几年的收益为负。但是一旦还清贷款之后，到了第六年底，就将转为比较稳定的净收益。随着租金水平的增长，预期的收益率会更加高一点。为了与下面贷款20年的例子做一个比较，我还在上表中列出了第21年的收益率。 要项投资条件首付款年还款额假设第一年租金收入假设年租金增长率年收益分
7、析年份（年底）年净收益率6成按揭贷款20年6200007389936000空置率：0.3335%第1年-6.11%第2年-5.45%第20年0.843%第21年贷款还清4.55%45000空置率：0.1675%第1年-4.66%第2年-3.84%第20年1.97%第21年贷款还清5.69%根据上表，在6成按揭20年期的贷款下，由于前20年每年投入用于还贷的资金较多，财务成本很高，到第21年底才实现比较可靠的收益率。各位读者请注意，上表的年租金增长率还是比较乐观的估计，所以年净收益还不算最惨不忍睹。不过，这个表格只是用了比较直观、单纯的年净收益的计算办法，并不是标准的估测方法，且没有显示出房屋价
8、格的增长为投资者所提供的增值。所以让我们再用抵借价值比率估测一下该房源的实际现值（V）。V=（M / V）V + PVNOI PV DS + PVREVPVMB =（M / V）V +（NOI1DS）/（1+k）1+（NOI2DS）/（1+k）2+（REVMB）/（1+k）n其中M / V为抵借价值比率，（NOI1DS）/（1+k）1+（NOI2DS）/（1+k）2+（REVMB）/（1+k）n为投资者现金流量的现值，NOI为年租金收入，DS为年还款额，REV为预期销售额，MB为抵押贷款余额，k为年贷款利率。重要的是确定房地产可能的上涨幅度，这里假定为5%（根据2004/7/10上海楼市/租售
9、情报P40文章2004，房价终于不再疯长作者江志刚：“5月末均价比去年均价上涨幅度仅为5.1%”确定。）以上例6成按揭20年贷款为例：设提前5年还款利率5%得贷款节余因数为0.85，M / V =0.6，k =5%（实际上中国人民银行规定个人住房商业贷款5年以上利率为每年5.04%，这里为了计算简便设定为5%），空置率为0.167，年租金增长率仍然为5%（即NOIn= NOIn 1（1+0.05）n 1），DS=73899，假设持有5年即出售。PVNOI 年租金收入现值= 45000 4.330（查表得5年5%年金现值系数）=194850PV DS 年还款额现值= 73899 4.330 =
10、319983PV MB 抵押贷款余额现值= 0.6V0.850.784（查表得5年5%复利现值系数）=0.39984VPVREV 预期销售额现值= 1.055 V0.784=1.0006 VV=（M / V）V + PVNOI PV DS + PVREVPVMB V = 0.6V+194850319983+1.0006 V0.39984V V =1.20076 V125133 V=623296620000 由这个答案可看出，实际上现在花上620000首付款元购房，房价以年5%的基本上利润有限，仅仅保持不赔本的状态。如果房产价格超过5%增长则有望盈利。浦江名邸概况投资商：上海瀛通集团发展商：上海宏瀛房地产开发有限公司物业管理：高力国际均价：15000元/ M2物业管理费：2.15元/ M2/月位置：海伦路8号（周家嘴路、海伦路）。物业类型：住宅售楼处：周家嘴路、海伦路口售楼热线：65798877 65798899
