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1、目 录第1章 项目总论1.1项目概况11.2方案规划1第2章建设规模与建设方案2.1建设内容与建设规模22.2建设条件3第3章 市场调查分析3.1市场发展前景分析3第4章 销售计划及营销策略4.1销售计划54.2营销策略5第5章 投资估算与资金筹措5.1建设投资65.2建设期利息75.3项目总投资75.4项目投资与筹资计划85.5项目销售收入估算95.6项目经营成本估算105.7项目利润估算10第6章 财务分析6.1财务评价基础数据的测算106.2盈利能力及清偿能力分析116.3项目开发经营风险分析126.4项目开发经营主要风险及对策分析156.5防范和降低风险的对策16第7章 社会评价7.1
2、社会影响分析167.2项目互适性分析167.3社会风险分析17第8章 结论与建议8.1主要结论178.2建议18参考文献191“梦想之家”建设项目评估报告第1章 总论1.1项目概况项目基本情况概述项目名称：“梦想之家”，该地块位于经济技术开发区以南，西起九龙河，东至海埠路，南临大海。总征地面积为8.37公顷，用地性质为建造商品住宅。地理位置十分优越。依山傍海、空气清新，旅游资源非常丰富。该区域拥有千亩海水娱场、100多处宾馆、疗养度假休闲中心和21.5公里的黄金海岸。区内四季分明、气候宜人，平均气温12度，是理想的旅游度假胜地。本项目规划以住宅为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以
3、人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。本项目产品定位为中高等档次的住宅新区。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.2规划方案1.2.1建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4M3总建筑面积：11.72万M2 其中：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2 公建面积：0.5万M2 建筑密度：22.5% 绿化率：40%1.2.2、总体规划设计理念(1) 充分利用
4、本地块的地理优越性及边的大海自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；(2) 适应本市区白领人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；第2章建设规模与建设方案2.1建设内容与建设规模本项目工程总建筑面积11.72万平方米。沿城市道路布置三栋30层高层，临东北面道路布置1，2号楼，1，2号楼群楼相连，临西北面道路布置3号楼，带独立群楼。2，3号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化
5、形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。1，2号楼负一层平街设小商铺，一,二层为商业用房，三层以上为住宅；3号楼一,二层为商业用房，三层以上为住宅；小区中庭设二层地下车库。住宅小区步行景观入口设于2，3号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中庭，小区独立封闭。住宅均为点式平面，1，3号楼每层六户，2号楼每层八户，户型以套内建筑面积50-90m2左右二室一厅为主，辅以少量的一室一厅和三室一厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问
6、题及穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。2.2建设条件2.2.1建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻海上公园。2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。第3章 市场调查分析3.1 市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、对市场供需状况等方面情况调查表明，本地区房地产业发展前景看好，主要表现为：3.1.1 房价将持续稳中有升
7、近几年，商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。3.1.2 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3.1.3 二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。3.1.4 政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度这将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间
8、布局，推进这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市购房居住。3.1.5 房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。 对今后市场的预测： 从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2008年到2009年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要
9、领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。第4章销售计划及营销方案4.1 销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2011年销售收入5612万元；2012年销售收入9984.2万元；2013年销售收入9216.3万元；2014年销售收入8344.5万元。4.2 营销方案秉承企业“广
10、厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行
11、销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 （6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值
12、、保值”的信息，坚定购房客户的信心。第5章投资估算与资金筹措项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为15594.85万元人民币，其中建设投资为14467.4万元，建设期利息1127.45万元。详见表-1：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 5.1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据：l 整个项目从2010年10月开始，2013年10月底全面完成。l 整个项目按中、高水平计算。l 银行贷款利率按6%计取。建筑形式组合式
13、：多层60%，小高层40% （依据当地市场情况,在同类物业的比较后可以认为土地费用为40万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.）5.2、建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1127.45万元（见表-1）。5.3、项目总投资 上述建设投资、建设期利息两项相加，即为项目总投资，共计15594.85万元。详见表-1项目总投资估算表。5.4、项目投资与筹资计划 按市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的40%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约5万平方米，投资约7000万元，为充分利用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资的40%作为启动资金，其余60%可通过银行贷款和项目预售收获取支持。 由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目建设期历时四年，从2010年10月至2013年10月底全面完成，在建设期内，投资总额按20%、30%
