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1、产品篇壹、产品立立地条件件分析一、项目位位置本案位于静静安区境境内的北北部偏东东位置，具具体四至至为：基基地西面面东安公公寓；东为220米宽宽的西康康路；与与南京路路相连，北北侧为440米宽宽的昌平平路，是是该区域域的主要要商业街街。正德德地块呈呈不规则则的扇形形。与昌昌平路隔隔街相望望的是已已建成目目前尚未未入住的的静安鼎鼎鑫佳园园，西康康路另一一侧的分分别是早早期商住住物业华华通大厦厦和已开开始施工工建设的的商住楼楼东海园园二期。二、区域商商业、生生活机能能状况基地周边生生活设施施比较完完善，有有较多的的便利店店和超市市，例如如联华、可可的、快快客等便便利店星星罗棋布布，为位位于本地地区居
2、住住的住户户提供了了一个良良好的购购物环境境。基地地正对面面有中国国银行的的储蓄网网点，区区域周边边道路上上有各式式小吃饮饮食店、金金鱼岛鱼鱼翅馆、上上海石库库门等中中型酒店店应该说说，此区区域内生生活便利利设施都都较为完完善。三、区域交交通状况况 项目目周边公公共交通通优势尤尤为突出出，就周周边5000米范围内内就设有有十几条条公交线线路，如如1366、2006、224、1148等等，分别别通往全全市其他他区域。但但周边道道路情况况不容乐乐观，围围绕项目目周边的的多条道道路均只只有200米左右右的宽度度，在上上下班的的高峰期期，人流流、自行行车等极极易引发发道路的的堵塞。而除了完善善的地面面
3、交通网网络外，现现代化的的地下交交通也将将成为今今后业主主出行的的主要依依托。距距离地铁铁二号线线静安寺寺站与石石门一路路站约11.52公里里。距离基地5500米米的西侧侧的常德德路上规规划的MM7线昌昌平路站站，将于于20006年建建成通车车，为小小区业主主的出行行更是提提供了有有力的保保障。四、区域医医疗、教教育状况况而就医疗保保健方面面，静安安中心医医院、儿儿童医院院、地段段医院等等医疗保保障体系系让小区区居民拥拥有良好好的就医医环境。就教育学校校方面，紧紧邻项目目的有东东安公寓寓内的大大松幼儿儿园，其其余中、小小学校虽虽有一定定的距离离，但设设施还是是较为齐齐全。 五、区域休休闲娱乐乐
4、状况基地附近文文化设施施也较为为完善，静静安科技技馆、静静安区工工人俱乐乐部等，都都为该地地区增添添了不少少的文化化、休闲闲设施。而而另外距距离不远远处的“静安体体育馆”和“静安体体育中心心”都为居居民提供供了一个个休闲运运动的良良好场所所。贰、项目SSWOTT分析S优势点分分析：l 所属区域，历历史人文文底蕴悠悠久，是是典型的的中心城城区l 出行路况良良好，动动线清晰晰、流畅畅为今后后私车业业主的外外出打下下了最重重要的基基石。l 具有现代化化交通网网络的支支持，为为项目今今后业主主出行提提供了良良好的交交通条件件。M77线通车车后将是是交通条条件如虎虎添翼。l 区域内大型型住宅社社区的陆陆
5、续建成成入住，为为区域营营造了成成熟的居居住氛围围。l 静安寺商圈圈是上海海闻名的的商业总总心，为为业主的的休闲购购物提供供了有力力的保障障。l 各类教育学学校林立立，充分分保障了了了业主主子女的的就学问问题。l 市红十字会会儿童医医院、区区中心医医院、静静安区眼眼病防治治中心等等众多的的医疗，保保健场所所l 静安科技馆馆、静安安区工人人俱乐部部、静安安体育中中心等场场所更为为本地区区增添了了不少娱娱乐、休休闲、健健身设施施。W劣势点分分析：l 本案在开发发中曾出出现8年年的停滞滞,土地地使用年年限随之之缩短,将给销销售带来来较大的的抗性.l 单身公寓产产品与住住宅产品品有一定定区别，导导致客
6、源源层较杂杂,对物物业的整整体形象象略有影影响.l 栋距较小，建建筑物高高度较高高，中心心庭院面面积小，视视觉压力力大。 l 本案高总价价定位会会筛掉众众多区域域内购房房者，使使客源层层面相对对狭窄。l 本案位置邻邻近道路路是该区区域内较较为繁忙忙的交通通干道，估估计今后后随之产产生的噪噪音和尾尾气污染染问题会会对住家家产生一一定影响响。O机会点分分析：l 世博会的申申办成功功，整体体提升上上海房市市稳定发发展，楼楼市前景景看好。l 静安区域房房市都正正式处在在上升期期，供求求关系维维持较为为平衡。l 静安区大规规模的旧旧区改造造，大量量的拆迁迁户持币币待购。l 项目南面“体育中中心的规规划”
7、增加了了产品的的附加值值，成为为项目未未来去化化的极其其重要的的卖点之之一。T威胁点分分析：l 静安区近期期推案量量加大，且且总体规规划品质质均高，促促使本案案竞争压压力加大大。l 位于新闸路路、西康康路附近近的“静安枫枫景”，这一一楼盘会会在相当当一段时时期内将将与本案案争夺市市场份额额。l 周边未拆除除的棚户户建筑无无形中将将会降低低本案周周边的整整体环境境。l 区域内产品品类型相相似，都都为高品品质高总总价物业业。l 区域各物业业目标市市场大致致相同l 区域内单身身公寓产产品案量量过大，竞竞争压力力大。l 高品质购房房者选择择有较大大不确定定性。全市的的高档次次物业都都是项目目的竞争争对
8、手。叁、项目产产品定位位建议本案的地理理位置在在上海属属于顶尖尖地段，但但是将近近6的容容积率，和和1万多平平方米的的占地面面积，决决定了本本案在社社区景观观方面很很难有大大手笔，宜宜走精品品景观路路线。本案平均土土地成本本，对本本项目的的成本影影响极大大，也意意味着目目标客户户必定是是高收入入的精英英一族。本案可以作作成全装装修的产产品推出出，一来来提升产产品的品品质，二二来可以以可和周周围的产产品形成成明显的的区隔。拥拥有在竞竞争中脱脱颖而出出的“实力”。将产产品塑造造成为具具品质、品品味和投投资价值值的静安安新社区区。一、房型面面积定位位原则l 一房方便、舒舒适小户型的全全装修套套房是针
9、针对目前前市场上上越来越越多的SSOHOO一族以以及外企企白领人人士单身身居住的的需要而而设计的的。从目目前市场场对这类类小面积积低总价价的装修修套房的的供需状状况来看看，虽前前期存在在着明显显需大于于求的状状况，一一批全装装修公寓寓的出现现，引起起了市场场上轰动动的抢购购效应，销销售几近近一空。但但随着近近期推案案的不断断增多，市市场以足足见趋于于理性，良良好的产产品规划划先进的的营销手手段才是是致胜的的关键。从从其客层层来看，即即可居住住，又可可作为投投资的一一房，客客源主要要是区域域内及周周边区域域的年轻轻白领、企企业主管管人士、大大量看好好市场前前景的投投资人士士。其潜潜在客源源广泛。
10、项目一房在在房型设设计上，要要更多的的考虑客客源层的的需求方便便、舒适适性，住住宅要成成为住户户的生活活空间，而而不仅是是睡觉场场所，因因此建议议一房面面积可以以设计偏偏大，在在50平平方米左左右较为为适合。l 二房精简、实实用通过对本案案周边近近年来新新建的同同类型产产品的市市场研究究发现，前前期项目目周边的的高档住住宅的产产品面积积规划普普遍较大大，二房房面积在在12001330平方方米，但但近期上上市的产产品两房房面积有有所下调调，1110平方方米以下下的两房房大量涌涌现，（如如静安枫枫景，两两房全部部为1005平方方米，康康宁雅苑苑，两房房1088平方米米）。本本案的产产品设计计不宜盲
11、盲目求大大，精简简型的户户型面积积在区域域住宅市市场上存存在极大大发展空空间。房型面积相相应地缩缩小，一一方面有有利于产产品总价价的降低低，这对对于扩大大潜在客客源放大大市场吸吸纳度有有着明显显的利好好作用，另另一方面面也符合合中青年年客户的的居住理理念，最最大程度度的扩展展客源层层面，尽尽快的完完成销售售。另外外建议11001100平方米米以内的的两房作作为主力力户型。9901100平方米米的两房房作为补补充。l 三房宽敞、舒舒适的区域内三房房的主力力一直都都集中在在13001400平方米米左右无无太大的的变化，说说明这一一面积已已得到购购房者的的认可，更更代表这这一类房房型的供供应量已已达
12、到一一定的程程度。建建议本项项目三房房面积能能控制在在12001300平方米米左右，迎迎合新一一轮消费费的需求求，使产产品迅速速的完成成去化。l 小面积商铺铺为小业业主提供供更多的的生活空空间项目临街商商铺位于于十字路路口，来来往现阶阶段人流流量不是是很大。周周边住宅宅项目陆陆续入住住后这一一情况将将有大的的改观。商铺面积不不宜过大大，与本本项目同同处于昌昌平路的的德安大大厦其113层裙裙房共336000平方米米（一楼楼22000平方方米，二二、三楼楼各18800平平方米）因因面积过过大，建建成已有有相当长长的时间间，至今今还在空空置。因此，本报报告建议议沿昌平平路的地地上商铺铺部分，可可做自
13、由由分割，且且结合昌昌平路（休休闲娱乐乐一条街街）的整整体规划划，引进进具有国国际品牌牌的商家家，即借借此完善善小区的的生活配配套，更更为商业业面积的的顺利销销售，寻寻求合理理的获利利空间。二、1、22号楼房房型面积积配比建建议方案一房 型面积范围户数比例户 数建筑面积二 房1001110MM35%1821911001101120M26%135155255三 房1251130MM29%1511925331301135MM210%526890合 计/100%520607788M2方案二房 型面积范围户数比例户 数建筑面积二 房98M215%939114105M2240%232243600三 房1
14、15M2230%159182855136M2215%689248合 计/100%552610077M2三、项目目目标客源源定位l 客层职业分分析本案所处上上海楼市市的高价价位，高高品质区区域，以以目前市市场的客客层来说说，多集集中在国国内外白白领人士士、知名名国企得得管理干干部、律律师等在在行业内内和社会会上已具具有地位位与身份份，且具具备较为为优越得得经济条条件得成成功人士士。l 客层年龄分分析目标客层的的年龄以以3555岁为为主。这这个年龄龄段时代代精英的的购买力力最强劲劲，因为为这正是是他们事事业的黄黄金时期期。l 客层区域分分析本案应该是是一个外外延极广广的个案案，单靠靠静安区区区内的
15、的客户无无法支撑撑起本案案。因此此我们将将客层的的50%左右目目标锁定定在香港港、新加加坡等地地的外籍籍人士或或温州厦厦门等外外区域消消费群，他他们的购购买动机机通常较较为明显显，大多多以投资资或置业业为主。此此外，落落户本市市的各地地精英一一族和外外企的高高级职员员也是本本案不可可缺少的的客源。四、价格策策略建议议本案，所处处于中心心城区的的中心地地段，属属上海传传统意义义上的高高档住宅宅，区域域地产市市场具有有较强的的升值空空间。因此，结合合本案的的整体区区域行情情，推案案时机、物物业品质质、管理理服务、行行销推广广策略等等各方面面因素的的综合考考虑，建建议本产产品为全全装修类类产品（装装修标准准为15500/M2），具具体价格格建议如如下：产品形态
