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1、香港戴德德梁行商商业项目目综合顾顾问服务务建议书书壹序言贰戴德梁梁行简介介叁对对_商业业项目的的理解肆对项目目的期望望伍达到期期望的方方法陆商业前前期市场场研究及及策划顾顾问服务务柒建筑规规划设计计检讨服服务捌前期市市场推广广策略服服务玖租赁顾顾问及独独家招商商服务拾商业物物业管理理顾问服服务拾壹服务期期限及服服务费用用拾贰专案人人员资历历拾叁成功案案例拾肆公司专专业资格格1. 序言（1）十十分感谢谢_有限限公司（下下称_公公司）对对我们上上一阶段段工作的的肯定，同同（2）时也感感谢_公公司给予予我们机机会去共共同（33）探讨_的的商业发发展。通通过111月17日双方在在成都召召开的沟沟通会，
2、（4）我司在上一阶段研究的基础上，（5）提出一些初步的实操建议。同（6）时，（7）贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而（8）进行编写的研究策划服（9）务建议书，希（10）望能满足贵公司的要求，同（11）时，（12）随着双方沟通的加深，（13）建议书会不（14）断得到修正。（15）凭着于于国内及及东南亚亚多年丰丰富的商商业物业业一站式式服（116）务，（117）戴德梁梁行将针针对_商商业部分分之规模模特色及及独特条条件，（18）配合发展商之需要，（19）结合本公司不同（20）专业部门的力量，（21）提供一套全方位、切（22）合实际之全程服（23）务方案，（24）包
3、括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，（25）以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如如本司有有幸被_公司委委托提供供专业服服务，本本公司全全体专业业人员将将倾尽全全力将_的商业业项目推推动成为为国际级级的社区区配套，打打造成都都市区的的后花园园和新客客厅。2.戴德德梁行简简介梁振英测测量师行行与两间间享负盛盛名的物物业顾问问公司英国国的DTTZ及新新加坡的的戴玉祥祥产业咨咨询公司司，于二二零零零零年一月月一日成成立戴德德梁行。今今天，我我司有超超过六千千五百位位房地产产专业人人士在全全球三十十三个国国家一百百二十五五间分公公司，为为客户提提供更臻臻完善的的跨国房
4、房地产服服务。我司了解解客户在在全球各各地的房房地产需需要，因因此亦与与美洲首首屈一指指的房地地产策略略及服务务公司TThe Staaubaach Commpanny组成成联营公公司DTTZ SStauubacch TTie Leuung，为为客户提提供迅速速的一站站式服务务。戴德梁行行的成立立，标志志着亚洲洲房地产产服务业业发展的的一个里里程碑。以以成员梁梁振英测测量师行行为例，自自一九九九三年成成立以来来，即迅迅速发展展为亚太太区最具具规模的的物业顾顾问公司司之一，在在香港、中中国内地地、台湾湾设有十十间分公公司，而而且是中中国内地地首家独独资的境境外房地地产服务务公司，在在上海、广广州、
5、北北京、大大连、深深圳、天天津、重重庆及杭杭州均设设有正式式领有牌牌照的分分公司。尽管有此此成就，公公司上下下不敢自自满，因因为我司司深信随随着全球球营商环环境一体体化。真真正具备备长远目目光的公公司必会会看准在在亚洲的的机遇，寻寻求在区区内扮演演积极的的角色。因因此，过过往我司司一直锐锐意拓展展跨国联联系，并并与另外外两间国国际房地地产顾问问公司新加加坡的戴戴玉祥产产业咨询询公司及及英国的的DTZZ保持密密切的商商业合作作关系。戴戴玉祥产产业咨询询公司在在一九九九五年由由十三位位资深的的房地产产专业人人士创立立，业务务范围遍遍及东南南亚的主主要城市市。在新新加坡，公公司与跨跨国企业业、上市市
6、公司、政政府合作作关系良良好，并并在估价价及投资资市场等等范畴占占据重要要的市场场占有率率。戴德梁行行的另一一成员为为DTZZ，隶属属英国上上市公司司DTZZ Hooldiingss pllc，为为欧洲其其中一家家主要的的物业顾顾问公司司，一九九九九至至二零零零零年单单在英国国的营业业额便达达一亿二二千零四四百二十十六万英英镑。戴德梁行行的成立立，是三三家在亚亚欧各占占熬头的的公司的的强力组组合。今今后，本本地及国国际客户户都可以以不论地地域疆界界，获得得全球一一致的高高质素房房地产咨咨询服务务。戴德梁行行中国大陆陆办事处处架构香港派驻驻当地董董事物业估价价租售代理理策划物业管理理施工管理理室
7、内设计计市场研究究中国办事事处架构构项目小组组本公司曾曾提供服服务的地地方包括括：沈阳阳、昆明明、武汉汉、西安安、长春春、上海海、杭州州、台南南、南京京、天津津、厦门门、东莞莞、番禺禺、广州州、深圳圳、重庆庆及成都都。并且且为发展展商提供供了专业业服务, 对各各地方政政府的要要求及民民情都甚甚有了解解, 并已已组成全全国性的的数据库库, 对各各地之物物业发展展情况提提供庞大大的网络络性支持持。针对对成都_项项目, 本公司司将结合合全球的的经验及及成都地地区的实实际环境境, 组成成项目小小组, 为成都_提提供完善善到位的的专业服服务。戴德梁行行组织架架构戴德梁行行环球网网络执行行架构3.戴戴德梁
8、行行对_商商业项目目的理解解在前一阶阶段的_公建配配套市场场研究中中，我们们已得到到以下的的有关商商业发展展的主要要结论，也也得到贵贵公司的的基本认认同。就整体_而言，_的优势势在于其其环境好好、规模模大、企企业品牌牌好，缺缺点是地地点较生生疏、人人气缺失失。就商业部部分而言言，面临临的市场场和区域域特点是是：虽然然周边常常住人口口很少，但但地区仍仍存在休休闲性商商业发展展的机会会。该区区可能在在未来几几年会有有巨大的的发展。商业发展展的使命命是，帮帮助_确确立成为为成都市市区后花花园和新新客厅，令令在项目目开发初初期作为为一种识识别物，吸吸引市区区消费，吸吸纳人气气，为住住宅的销销售造势势。
9、发展展采取稳稳健的态态度，最最终成为为盈利的的资产。开发理念念是以BBLOCCK的建建造形式式分期开开发，弹弹性定位位。初步步设想是是分成三三个阶段段开发：启动阶阶段、发发展阶段段和成熟熟阶段。商商业的业业态含括括：旅游游、娱乐乐、观光光休闲餐餐饮、酒酒吧等，以以旅游带带动商业业。首先先解决人人气不足足的问题题。4. 对项目的的期望我们所理理解_公公司的期期望是通通过我司司针对商商业物业业（尤其其是首期期）的策策划工作作，能清清晰地预预期商业业物业（尤尤其是首首期）的的业态组组成，重重点目标标商家或或投资家家的兴趣趣程度和和具体条条件，推推广招商商的策略略和计划划，_公公司应提提供的营营商环境
10、境。并根根据业态态的组成成计划编编写设计计任务指指引书，以以指引商商业建筑筑设计，清清晰包括括各种商商业业态态对建筑筑本身的的技术要要求。5.达达到期望望的方法法在11月月17日的沟通通会上，我我司提出出以嘉年年华欢庆庆活动来来作为“旅游”品牌的的核心竞竞争力和和吸引力力，一方方面吸引引成都人人不断地地自发涌涌到项目目现场，给给住宅销销售垫定定人气基基础，促促进住宅宅销售进进度；另另一方面面给商场场（业）带带来人气气，形成成良好的的商业氛氛围，吸吸引商家家入场经经营。当然，要要达至以以上的策策划目标标，我们们认为还还需解决决以下问问题：如何制制定适合合本项目目的商业业零售概概念，市市场定位位与
11、商业业业态组组合？面临的的竞争和和如何提提高竞争争力？商业的的面积分分布比例例如何？怎样提提高本商商业项目目的整合合性和形形象性？策划方方案如何何能在设设计、内内外装修修、租户户组合、出出租策略略、商业业管理及及促销宣宣传上体体现出来来？为有效达达至对项项目的期期望，我我司将提提供专业业的多部部门联合合服务，并并分成五五个阶段段：5.1 商业前前期市场场研究及及策划顾顾问服务务5.2 建筑规规划设计计检讨服服务5.3 前期市市场推广广策略服服务5.4 租赁顾顾问及独独家招商商服务5.5 商业物物业管理理顾问服服务6. 商商业前期期市场研研究及策策划顾问问服务进行商业业前期市市场研究究及策划划时
12、，将将会考虑虑覆盖范范围内的的人口与与市场目目标的需需求和特特征，以以及具有有竞争力力的其他他个案和和未来的的零售趋趋势。整整体目标标在于建建立别具具一格而而又有吸吸引力的的崭新购购物与娱娱乐焦点点，以吸吸引源源源不断的的购物人人潮。6.1 市场分分析为了拟定定最佳的的商场定定位，以以确保贵贵公司的的投资能能获得最最高的回回报，本本公司采采取了以以下步骤骤：针对本项项目现有有可发展展的商业业概念、销销售情况况和租金金作一评评估，以以便分析析需求的的市场特特性。将所有主主要且具具竞争性性的商场场现有的的零售品品牌加以以归类整整理，以以作为本本项目拟拟定商品品组合之之主要参参考。用用此细微微的方式
13、式来分析析商品组组合情况况，以便便找出市市场的空空隙与机机会，其其中亦包包括比较较各国内内外零售售商的数数量及其其产品的的价格。将其他规规划中的的零售发发展项目目之各项项细节详详加对照照，包括括商场面面积、位位置、商商品组合合（是否否筹备旅旅游商业业、百货货商场、超超级市场场、美食食广场、餐餐厅或电电影院）、发发展及工工程时间间、发展展商名称称，若可可能的话话，租金金及租赁赁条件等等，这些些现有及及未来市市场供应应有关的的资料，将将有助本本公司更更清楚地地评估本本项目在在市场定定位与产产品区别别上应采采取的立立场。回顾当地地与外国国娱乐市市场的发发展趋势势，针对对本项目目提供各各种适当当且详细
14、细建议适适合的租租户、所所需面积积大小、租租金负担担能力等等资料。6.2目目标市场场(顾客)本行将分分析本项项目可能能主要目目标市场场的特点点和未来来潜力，以以便了解解其特性性，以及及该发展展项目各各个目标标市场的的占有程程度：居民：本本公司将将以竞争争项目之之交通便便利情况况及远近近来为本本项目制制定一覆覆盖范围围。本公公司亦会会同时分分析将影影响覆盖盖范围内内的交通通之未来来运输设设施工程程，利用用政府数数据分析析来覆盖盖范围内内居民之之人口、零零售消费费及人口口统计概概况。国际及国国内旅游游人士：有见于于本项目目为程度度景点区区必经之之处，因因此有需需要研究究游客的的潜力。6.3 测试有有关零售售构思之之可行性性为测试拟拟采用之之构思及及商品组组合之可可行性，本本行建议议在当地地消费者者及零售售商进行行市场调调查。该该项调查查分为两两部份：第一部分分：通过过小组讨讨论，从从质量的的角度测测试零售售商的反反应；第二部分分：透过过街头截截击访问问，从数数量的角角度测试试消费着着的反应应。
