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1、四川省金土地工程遂宁市安居区白马土地整理项目可行性研究报告编制日期:二八年三月十二日项目名称:遂宁市安居区白马土地整理项目项目单位:遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司项目负责人:韩阳项目申报单位：遂宁市国土资源局安居区分局项目承办单位:遂宁市聚安土地开发整理有限公司项目可行性研究报告咨询单位:可行性研究报告主编人员:韩 阳 遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司董事长兼总经理旷绍恩 遂宁市国土资源局安居区分局 经济师龙映霞 遂宁市安居区土地整理中心 主任宋海军 遂宁市聚安土地开发整理有限公司 执行董事兼总经理李爱民 遂宁市金城土地估价事务所 土地估价师杨 智 遂宁市国土资源局安居区分局
2、 土地估价师 目 录第一章 概论.4第二章 项目业主.5第三章 建设的必要性和报告编制依据.5第四章 项目概况.8第五章 项目区概况.9第六章 环境保护与水土保持.21第七章 项目建设方案与建设内容和规模.24第八章 土地调整方案选择.26第九章 项目组织实施与建设工期.29第十章 投资估算、资金来源、贷款偿还与风险性评估.33第十一章 效益分析.37第十二章 结论与建议.39第一章 概 论遂宁市安居区是2003年底经国务院批准新建立的县级行政区。位于四川盆地中部，与安岳、潼南、乐至、大英县接壤，幅员面积1258.2平方公里，共辖21个乡镇，22个居委会，14个居民小组，2006年总人口82.
3、47万人。耕地68.71万亩，人口密度655人/平方公里。全区国内生产总值42.92亿元，比2005年增长14%。粮食总产量42.4万吨，地方财政收入4296万元，比2005年增长68.5%。安居区是财政贫区、人口大区和农业大区，也是全省重要商品粮、商品棉基地。建区以后，安居区人民把发展新城区建设、新农村建设作为全区工作重点，通过近四年的持之以恒的跨越式建设，新城区现代生态园林的架构初步显现，经济增长与财政收入增长幅度较大，将成为成都重庆经济走廊的腹心地带，发展潜力巨大。但由于国家实施宏观调控政策，安居区的发展受到了建设用地严重不足的影响。为此，安居区委、区政府把加快土地开发整理进程作为新增耕
4、地、增加土地占补指标作为工作的切入点和重要举措，一抓到底。安居区国土资源分局和遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司把土地整理增加耕地占补平衡指标作为工作的重点，重点抓。通过不懈地努力，于近期争取到省补助投资的遂宁市安居区白马土地整理项目。为了尽快提前实施该项目，增加耕地指标，以争取报批建设用地的主动权，经区政府研究：在省投入未到之前，由遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司作为业主，通过向金融部门融资和自筹的办法提前组织在白马实施该项目，用省投入的资金直接偿还贷款。第二章 项目业主遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司于2005年11月成立的由安居区财政局主管的国有独资公司，注册资本6
5、150万元。主要经营和管理国有资产、对外投资、城市建设与经营。2007底，公司资产总额15430万元，负债总额4957万元，所有者权益10473万元，资产负债率32%，是“AA”级信用企业。公司员工15人，下设综合部、业务部和财务部。公司董事长兼总经理韩阳，男，现年38岁，大学文化，具有丰富的国有资产管理和经营经验。该同志先后从事房地产信贷、路桥经营、国有资产管理与经营工作，曾任遂宁市顺通路桥有限公司副董事长、遂宁福安安居城镇资产经营公司副总经理等职。执行董事兼常务副总经理甑永国，男，现年39岁，大学文化，经济师。曾从事路桥管理建设和国有资产经营，业务能力强。公司按照“精简、效能”的原则配备，
6、人员精干，具有开拓创新精神，公司经营良好，具备承担实施该项目的知识和能力。第三章 建设的必要性和报告编制依据 一、是安居区经济建设社会发展的迫切愿望，也是项目区群众迫切要求。一是城市发展和经济建设的需要。作为新建的安居区，城市建设、经济发展和社会事业的繁荣，迫切需要大量的建设用地。但国家实施宏观调控政策和安居区建设用地指标严重不足，制约了安居区经济社会跨越式发展。为此为了增加建设用地，实施土地开发整理增加建设用地指标成为区委、区政府以及区有关部门和企业的推进安居区发展的主要任务，实施该项目就是近期安居区有关部门的主要任务；二是新农村建设和项目区群众的迫切愿望。该项目的实施不仅可改善农业生产条件
7、、增加有效的耕地面积、提高群众收入和集约化经营水平，而且是探索新农村建设、结合发展现代畜牧业的有效途径，因而实施该项目是名副其实的“富民工程、民心工程”，会受到当地党委、政府和人民群众的大力支持。二、具有可观的经济效益、生态效益和社会效益。一是经济效益显著。该项目一旦实施，可整理土地14968.44亩，新增耕地1646.55亩，增加耕地指标1646.55亩，可实现占补平衡指标收入4742万元，是计划投资2393.95万元的198.08 %。仅指标取得的收入除了可全部收回投资偿还本息和支付100万元销售费用外，还可净赚2248.05万元。与此同时，项目实施后可新增耕地面积1646.55亩，新增耕
8、地面积比率达到11%。根据土地适宜性评价的结果，整理后的耕地1300亩种植玉米和小麦，亩产500公斤，亩产值750元，总产值97.5万元；整理后的耕地种植水果346.55亩，3年后达到正常产量水平，亩产值1200元，总产值41. 586万元，两项3年后每年增加产值139.086万元。 二是社会效益显宏。增加耕地面积，提高耕地质量。项目建成后可新增耕地面积1646.55亩，确保了安居区耕地总量增加，提高农业抵抗自然灾害的能力。土地开发后，农田的水利化水平将大大提高，基础设施逐步完善，作物收成得到保障，农民收入增加，逐步摆脱贫困的状况，可以减少政府对扶贫资金的投入，减轻财政上的负担。改善农业生产、
9、生活条件。通过土地整理，项目区的农田道路、灌溉、电力设施和环境景观工程将全部配套，项目区内沟壑岗地将得到平整，极大地改善项目区农业生产条件，提高土地利用率和农业生产效率。有利于农村地区的社会稳定。整理后土地的合法、合理的权属调整，将减少今后土地利用过程中引发的各种纠纷，有利于保持农村地区的社会稳定。发挥较强的示范作用，推动土地事业的发展。土地整理后将采用新的农业生产和经营方式如集约化养殖基地的建立等，这对于在市场经济条件下，发挥有利优势，推动农村现代农业的发展都有积极的示范作用。促进农业社会化服务体系的建立与完善，从而达到推动农业产业化进程、富裕农民、安定农村、稳定社会的目的；三是生态效益较佳
10、。该项目把农田水利配套设施建设、小流域综合治理、土地平整及田间建设紧密结合在一起，通过水利灌溉、田间道路、沟头防护以及土地平整和土壤改良等工程措施，实现“田成方、路成框、林成行”的农田生态系统。达到防止水土流失、保护生态环境、提高项目区的抗灾能力的目的，解决了土地生态建设与耕地需求的矛盾。 三、可研报告编制的依据（一）中华人民共和国土地管理法（二）（中华人民共和国土地管理法）实施办法（三）国土资源部行业标准土地整理整理项目设计规范（四）国土资源部行业标准土地整理整理标准（五）遂宁市市中区土地利用总体规划（六）遂宁市市中区土地（七）遂宁市安居区土地开发整理专项规划（八）遂宁市安居区白马镇土地利用
11、总体规划（九）遂宁市安居区柔刚国有资产经营有限公司委托书（十）安居区十一五经济社会发展规划（十一）国家发改委建设项目评估方法与参数第四章 项目概况一、项目来源土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展的重要举措，是实现我区耕地总量动态平衡战略部署。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展、农民增收和增加耕地指标支持城市建设具有非常重要的意义。遂宁市安居区白马镇土地整理项目是根据中华人民共和国土地管理法第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源”之规定，依据四川省土地利用总体规划、四川省土地
12、开发整理专项规划、遂宁市安居区土地整理近期实施规划（20052010年）和土地开发整理标准，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，申报为2007年省补助投资的土地整理重点项目并得到省国土资源厅批准。二、项目选址范围与规模经过多方调查，项目选址在遂宁市安居区白马镇。涉及四方井、两路口、刺桐垭、石龙庙、白马庙村等五个村，总面积18505.38亩。其中参与本次整理的地类为耕地、其他农用地、部分农村宅基地、荒草地，整理规模14968.44亩，占这五个村总面积80.9%。项目区介于东经1051600-1051845，北纬302230-302500。东与横山、观音相邻，南与
13、石洞、东禅相连，北与步云、天保相接，西与中兴镇为邻。项目区涉及到4幅标准图幅，图幅号为： 平宁公社H-48-55-（53），白马场H-48-55-（45），东岳庙H-48-55-（61），中心场H-48-55-（52）。三、项目工期项目从立项到竣工计划时间约2.5年，2008年10月初开工，2009年12月底前竣工，工期15个月。第五章 项目区概况一、自然条件（一）地理位置遂宁市安居区是2003年12月18日经国务院（国函2003131号）文批准成立的县级行政区，位于四川省盆地中部，遂宁市西南，东与遂宁市船山区、重庆市潼南县相连，南邻资阳市安岳县，西靠资阳市乐至县，北接遂宁市大英县，处于成渝经
14、济圈腹心地带，距遂宁市城区28Km，距离成都140 Km 、距离重庆220Km，位于北纬301050”303421”，东经105422”1054321”之间，幅员面积1258.16Km2。国道318线穿境而过,建设中的遂渝快速铁路、遂渝高速公路，规划中的遂内高速公路、遂内快速铁路在区内交汇，交通十分便利。安居区气候温暖，四季分明，土壤肥沃，物产丰富。地区经济以农业为主，工业基础较薄弱，是四川省棉、粮、油生产基地，也是川中地区重要的经济、交通、文化中心。（二）地形地貌安居区地质构造是喜马拉雅山运动的产物，属新华夏系第三沉降带，四川沉降带之川中褶皱带。境内地质构造简单，未见大的断裂，构造裂隙不发育，裂隙率为1.3%。根据地表构造形迹特征，多为鼻状背斜、箕状向斜相间排列，西部多，东部少。地层平缓，倾角小于50。地表出露地层一侏罗系红色地层为主。境内侏罗系出露地层均呈砂、泥岩互层，泥岩比重大，易于风化。安居区地貌以丘陵为主，占幅员面积的88.1%，冲积平坝仅占11.9%，境内丘坡林立，地形零碎，山丘坡度一般在5-15度，丘间沟谷宽40-600米，多呈“U”型，极少数呈“V”型。有少量
