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1、第四章 商业和服务业区位论第三节 零售业区位论一、影响零售业区位决策的基本因素（一）消费市场状况市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作用。 1. 人口规模零售业区位的最大的特点是消费者指向，即零售业区位与人口的分布密度呈比例。在人口密度大的区域，零售业区位一般比较多，而且规模也相对较大。2. 消费者收入 收入的差异主要表示在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。这种差异产生的结果是对零售区位的类型、数量和规模要求不同。 一般与低收入的市场区域相比较，高收入的市场区域平均每个家庭消费量大，消费的档次也高 对零售区位的数量和类型要求也不同。这一特点在西
2、方发达国家表现尤其明显在发达国家城市内部的区域分化在一定程度上也反映了收入的差异。 （二）空间距离和交通条件消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。 一般地说，随着距购物中心地的距离增加，到该中心地购买的家庭数会减少（特别是消费者日常生活用品） 零售企业的需求减少。 图4 -4a为需求曲线，（P1表示商品的价格，Q表示消费量）；图4 -4b表示随着距离的增加交通费的变化（F表示交通费用，K表示距离）； 图4 -4c表示随着距离的增加消费者购买价格的变化（P2表示消费者购买价格）；图4 -4d为空间需求曲线（Q表示家庭购买量） 空间需求曲线表示
3、消费者的购买量随着距零售区位的距离增加在减少，当该距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时的距离就是克里斯泰勒所说的货物供给范围的上限或外侧界限。 空间需求曲线的空间变化在一定程度上可反映城市内部零售区位空间的结构：如果需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全可忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性；如果空间需求曲线变化很陡然，表示市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位趋于分散。 交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示：一般在交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；这样对于零售区位而言，其商品的
4、销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。因此，在重要的交通枢纽中心经常能够形成大型的商业中心。 （三）零售业间的竞争 零售企业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的零售企业数量和竞争力密切相关。1.有关理论霍特林的区位空间竞争理论认为：当需求无限且非弹性的条件下，在直线市场上只存在两个企业时，这两个企业应该在距直线市场的中点处布局。当需求有弹性时，两者将在距直线市场的端点四分之一分散布局。（具体内容参见第3章）克里斯泰勒和廖什提出了六边形模型，邻近的企业等距离呈六边形布局。2.竞争者之间布局的选择竞争者之间是集中还是分散与企业的经营种类和市场的特性等有关。斯考特（P. Scott)认为，宝
5、石店的布局趋势是分散大于集中，但饮食店通过竞争有利于产品的标准化，接近竞争者的布局较明显。 因此，对于新开业的企业来说，首先必须分析竞争者的数量、可能占有市场的比率和魅力度，然后进一步研究与竞争者间的区位空间关系，以决定是接近布局还是相距一定距离布局。 3. 区位间的空间竞争趋势同业种间的空间区位竞争，可能出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，二是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心。在现实中，后一种相对更多。不同业种间的空间区位竞争，由于彼此间存在着互补关系，对于多目的购买行为的消费者是最佳的购物空间选择。因此，集聚趋势比分散趋势也更明显。（四）地价的作用地价是土地价
6、值的经济反映，是指用来购买土地的效用或为预期经济收益所付出的代价。地价的高低与土地的区位条件有关。交通便捷性、空间的关联性和周边环境的满意度是影响土地购买者支付土地价格的重要因子。不同的经济活动对地价的支付能力不同，亦即区位主体不同，在区位空间上所得到的预期利润也不同。城市内部土地利用空间结构实际就是不同的经济活动因取得的利润大小不同，在区位空间上竞争组合的结果。不同类型的零售业所能支付的地价能力，才是决定其区位选择的重要因子。图4-5是诺斯（Nourse）描绘的沿购物中心某个方向地价的变化与零售业类型的关系。图中的地价倾斜线除街角外，以纵轴为中心旋转可得到类似于杜能环的地价分布图（前提是假定
7、从中心到周围交通和其他因子都相似）。 二、零售业空间模型（一）零售业空间类型划分1.普劳德福特对零售业空间类型划分最早是1937年普劳德福特（M. J. Proudfood )，通过对美国的零售业空间的研究，将零售业空间划分为五种类型，即中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群等。他的划分主要侧重于零售业活动的位置条件和特征。1942年美国学者迈耶（Mayer）同样以美国的城市为对象划分了零售业空间类型，但他侧重于零售业活动的规模和形态的研究。2. 贝利对零售业空间类型的划分1963年贝利以芝加哥为例，运用多变量分析法研究了零售业空间类型，其结果是将零售业空间分为三大类型：第
8、一种类型是在中心部存在一个核心的商业设施，以此为中心商业职能呈同心圆分布。按照商业集聚的规模进一步可分为CBD (Central Business District，中心商业区）、区域中心地、社区中心地和近邻中心地。 第二种类型是沿道路和街道呈带状分布的零售业空间。根据其位置和规模差异，又可分成传统的购物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成新的带状零售业空间和高速公路指向的零售业活动集聚空间。第三种类型是追求类似零售业活动集聚利益和接触利益，在某一地点集中而形成的专业化空间。按照集聚的零售业和服务业的种类可分为汽车街、印刷区、娱乐区、输入品市场、家具区和医疗中心等。 上述三者的类型划分具
9、有相对性。（二）中心商业区的内部结构1. 霍伍德和博伊斯的中心边缘模型中心商业区的空间结构由核心部（core）和边缘部（frame)这两部分组成。核心部具有高度的土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊职能布局等特征。与其他零售业空间不同，中心商业区的核心部除商业职能外，也是各种办公机构、金融和行政机关的聚集地。围绕核心部的边缘部土地面积相对广、土地利用密度也不高。该区域的最大特征是职能的空间分化：在周边部分布着轻工业、交通站点、具备仓库的批发业、汽车销售和修理业、特殊服务业（如医疗）以及住宅区，各自不仅相互联系，而且每一个部分在职能上与核心部和城市内部的其他区域，以及别的城市具有联系（图4
10、-6）。核心边缘模型不仅在地理学界，而且也被广泛地应用在城市规划和区域政策等领域。2. 戴维斯的中心商业区空间融合模型 1972年戴维斯（Davies）提出了中心商业区空间融合模型。该模型的基本思路是：在中心商业区的核心部，首先以核心部为中心各职能呈同心圆布局，在此基础上重叠着沿交通线呈带状分布的零售业区，但这些零售区是按照等级职能的高低由内侧依次布局。在同心圆和带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊专业化职能空间，就形成一个空间融合模型（图4-7）。该模型意味着即使种类同样，但等级不同，最终选择的区位空间也不同。三、零售引力模型1. 赖利的零售引力法则 赖利（W. J. Reilly）通过对美国
11、150个城市的调查研究，归纳出类似牛顿引力定律的零售引力法则即当A、B两个城市间存在着一个等级相对低的C城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。 式中：Ba表示城市A向城市C吸引的零售额；Bb表示城市B向城市C吸引的零售额； Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口； Da表示城市C与城市A的距离；Db表示城市C与城市B的距离。当城市A和B对城市C吸引的零售额相等，表示这一点是城市A和B对消费者吸引的分界点（或称断裂点），靠近A城市一侧的消费由A城市供给，靠近B城市一侧的消费由B城市供给。即Ba / Bb = 1时，得到下式： 因Da +D
12、b =D，可得出求断裂点的公式：式中：D表示两城市间的距离。赖利进一步研究认为，如果两个城市的规模差距太大时，对某地的零售引力与其离两城市间的距离比的3次方成反比，即：2. 贝利对赖利模型的变形贝利用城市的中心职能数代替了赖利的人口数。当A和B城市间的距离为dAB，两城市的分割点离B城市的距离为rB, A和B城市的业种数分别为Sa和Sb时，可将赖利模型变为下式：3. 赫夫的概率引力模型赫夫 (D. L. Huff) 经过实际研究,证实了大城市内消费者购买行为空间选择的随机性，提出了与赖利引力模型不同的概率引力模型（图4-8）。图4-8表示消费者选择A, B, C三个购买中心的等概率线。相对于两
13、个购买中心而言，概率为0.5的等概率线的交点表示无差别地点，即该点在两个中心的购买概率相等。相对于三个购买中心的无差别地点大约在概率为0.33的等概率线的相交处，在此，三个中心对消费者购买行为影响的概率相等。据此，赫夫提出下列模型：式中：Pij 表示在i地区居住的消费者选择j消费中心的概率； Aj表示j消费中心的吸引力，一般用商店的规模来表示； dij表示i地区到j消费中心的距离；b表示距离指数（是经验常数）； n表示消费中心的数量。假定i地区的消费者数量为Ci，则去j中心购买的消费者的期望值（Eij )为： Eij = PijCi进一步，若再假定i地区的消费者对g商品年平均支出额为（Big
14、)，那么i地区的消费者一年在j中心的消费额的期望值（Aij）为： Aij = Eij Big再进一步，如果把1到m居住区的年消费额的期望值加在一起，就得到j中心g商品的年零售额， m即： Aij i=1赫夫模型不同于赖利的经验法则，它是根据个人的选择行为的现实理论推导而来。该模型对商店选择和零售商圈推定模型的发展起到了重要的作用，但模型中的b值是一个经验值，必须进行详细的调查才可获得。第四节 服务业区位论一、服务业的类型与区位特征（一） 服务业的含义服务业一般不直接从事物质生产，主要是从事信息和管理或服务职能的经济活动。广义的服务业是指不直接从事物质生产的所有经济活动，实际就是第三产业；狭义的
15、服务业是指为个人或企业提供各类服务活动的行业，可分为营利性服务业和社会公共性服务业。（二） 服务业的类型与区位特征服务业根据其性质不同一般可分为四种类型：1.第一类服务业以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业。这类服务业具有零售业的特征，由各种店铺组成，如理发店、美容院、洗衣店、照相馆和修理店等，其区位布局也类似于零售业，即尽量接近消费者。2.第二类服务业以企业（或行政机关等办公机构）为对象，是为其提供运营活动产生的服务性需求的经济活动。这类服务业代表性的行业有广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机的维修业、计算机软件开发和销售业等。与第一类服务业不同，这类服务业的对象是企业或机关等，因此，各种办公机构集中的城市中心区一般是这类服务业的最佳区位候选地，在一定程度上它们的区位布局类似于
