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1、农村土地使用权流转的法律考虑当前我国的农业开展的基点已经根本上取决于农业的高科技的投入以及农业消费的边际效应。中国现行的家庭联产承包责任制实行的均田承包方式不可防止地导致土地资源无法得到优化配置。一方面是土地资源的被浪费另一方面是部劳动力的闲置。从1990年以后中国农作物的平均产量一直稳定不前。无疑现行的家庭经营导致的耕地分散化制约了中国农业的产业化开展。当前中国的农业开展正处在由传统向现代化转轨的过程中假设说中国农村的第一次均田承包和第二轮土地承程中的30年延包政策的施行是考虑到中国农村的传统惯性是立足于中国农村经济开展的稳定和中国农地所特有的社会保障机能着眼于中国农地经营体制的平安。那么现
2、代化的培育那么主要是依赖于农地经营的即必需要有一个符合中国国情的土地。所以从各方面来说中国的农业经济都面临着化的客观需求。同时中国农村的化也在很大程度上取决于中国农村土地的产权流转即中国农村土地的培育。一、农村土地使用权流转的含义从广义上说土地的流转包括土地权利流转的两级一级主要是所有权人对于土地使用权的流转即土地的出让。二级主要是在一级流转的根底之上进展的第二次土地使用权的流转即土地的转让。在我国由于所有权本身不能流转所以土地流转的一级主要是在所有权根底上的使用权的流转。一级土地的流转方式主要有土地使用权的出让(包括协议和拍卖二种方式)、出租、确权、承包。 而承包经营的方式却又是中国农村集体
3、土地的主要经营方式。所以在此根底上的二级土地也必然是以承包经营权或此而派生的权利的让与为主。此即农地使用权的流转。农地使用权的流转至少包括有两层含义一层是不改变承包经营合同的合同主体土地承包经营者在此根底上订立一个土地使用权的流转合同仅将土地使用权让与别人并收取类似于地租性质的收益。如土地承包经营权中的土地使用权的转包、入股、租赁。二层是承包经营者将土地承包经营合同与合同而产生的土地使用权一起让与别人自己退出原有的土地承包经营合同。如土地承包经营权的转让、互换、抵押和继承。二、农地流转中存在的问题(一)农村土地承包经营的产权不明确。由于集体土地所有权主体的多元化以及主体的虚位导致在此根底上产生
4、的土地承包经营权缺乏明确的利益主体以致于农民和村集体在上并不将所承包的土地的权利作为一项特定的财产加以利用。在第二轮承程中出现的土地抛荒现象说明：产权主体各方都可以不同程度地存在“搭便车行为导致土地使用权流动没有内在的驱动力。 但是当土地上的效益不高时便无人对此加以理恢复或挖掘土地的潜力。这时土地就在无形中被束之高搁浪费了本来极为有限的土地资源。另一方面在第一轮的均田承包后各地区的土地调整频繁承包经营者对于土地使用权的平安性缺乏信任。所以这种土地使用权天生的权利暇疵也极大的阻碍了土地使用权的正常流转。(二)缺乏相应的流转机制。要想形成良好的土地不但要有供需双方还需要一定的中介机构。集中表如今以
5、下几个方面：缺乏土地承包经营权或使用权交易的组织机构。在如今的农村体系尚不完备的前提下农民对于土地权利交易的信息较为闭塞。土地使用权的流转是通过一种大海捞针式的选择机制来实现的。这显然不能满足最为根本的土地流转的供求信息反响。不但会影响到土地使用权流转的速度也会影响到土地资源的合理配置。土地交易只能在小范围内进展。缺乏相应的土地价值评价机构。土地是价值较大的不动产而且是一种有限资源。所以对于土地权益的合理估价是土地流转的一个必不可少的过程。但是由于这一中介机构的缺乏使土地流转的透明度减少。再加上土地流转监机构不健全。各种不正当的土地流转就有更大的可能性。土地产权价格体系不建立土地使用权的商品性
6、就不可能明确的通过表现出来就不可能通过土地权利的流转在大范围内实现的调整。缺乏相应的土地金融。一个完善的土地除了有土地的二级以外还必需要有土地的金融。因为土地权利流转的另一个伴生物是资金的流通。在体制之下土地权利本身的高价值再加上土地的集中经营所必需的大量资金是单独的社会个体所不能承受的。所以必需要有土地经营的金融支持、土地经营的机制、土地交易的程序等。此外有些指导干部干预经营土地使用权出让工作一些地方擅自下放土地审批权严重影响和干扰了对土地供应总量的控制和耕地保护一些地方违规乱设各类园区等问题也扰乱了正常的土地秩序。(三)缺乏合理的人口流转机制。土地流动的一个必要前提是人口的流动。没有人口的
7、流动不可能实现土地使用权在大规模范围内的流动也就不可能形成广阔的土地二级。当前农村人口流动的主潮流是民工潮。这说明中国的农民正逐步地走向和多元化。人口的流转必然为中国农地权利的流转带来最为根本的需求动因。另一方面由于方案生育政策的施行、城对于人口包容力的增加和农村人口的外流谋生等因素中国农村人口的数量与素质开始下降。这也在客观上迫使农村的土地使用权必需要进展流转。但是相反农村人口素质的下降也为中国农村经济的开展带来不利的因素。留在农村的老弱病残人口不利于农业消费中高科技的普及与创新。这种流动方式却是对于土地承包经营权本身的转让性流动在某种程度上起到了阻碍作用。因为除了城对于打工流民的歧视外现行
8、的户籍制度和城乡理制度使农民无法从乡村到城地转换身份。即便是到城打工谋生仍旧不能得到像城里人那样有平等的就业、住房和各种根本的社会保障。如失业、医疗、养老等。所以无保障而又不稳定的打工方式使得农民在脱离农地时不敢对于土地承包经营权实行转让。承包经营的农村土地对于他们来说仍有宏大的社会保障尽这种保障有时可能只是心理上的一种抚慰。(四)的乡土情结潜在地阻碍了土地使用权的流转。在人民公社化解体以后由于中国经济再次恢复以小农经济下农户经营的消费方式现代化的经济在中国农村开展迟滞再加上中国以礼为中心的泛道德文化的宏大惯性。导致传统上的中国农村的乡土情结仍旧占据了中国农村的意识主流。尤其是在经济不兴隆的地
9、区表现更是明显。这种乡土文化对于土地流转的阻碍集中表如今以下几方面：乡土情结的集中表如今于对于土地的天然依附情绪。所以许多农民不愿分开家乡的土地不愿到别的地方去谋求开展如两湖地区。即便是在不得已要外出谋生时也是通过转包承包经营权中的使用权而保存对于土地的最终的承包经营权如中国的中西部地区。因为在中国现有的农村土地经营体制之下承包经营权显然比其中的使用权更有生活的保障作用。另一方面中国传统的乡土情结对土地的依附又凝结了传统的家族本位如当农民想要转让或转包土地权利时所首先要考虑和选择的是本家族人员作为转让或转包对象。一般不愿由“外人来受让土地的使用权。这样在土地承包经营权的转让或转包时除了要考虑一
10、个的利的因素以外还要考虑一个情的因素。自然在这一土地权利的流转过程中并未完全的按照的价值规律进展操作这对于转让方与受让方都无所谓但是对于土地权利的进一步流转却造成了阻碍。因为亲情根底上的转让或转包一般是不许跨越这一界限而进展进一步的转让或转包。而且在这种加伦理的操作过程中一般都无明确的书面合同。一旦在发生权利纠纷时问题的解决也增加了难度。为促进土地权利的流转加快农用地经营的化操作。必需要从详细的制度上入手进展变革。三、对农地流转的建议(一)明确土地产权。土地的产权明确是产权交易的前提。没有明确的权利主体相关的物质利益就会成为搭便车的目的而且在出现一定的风险时土地的价值又得不到变现。要明确土地上
11、的产权首先要明确的是土地的所有权但是如今关键的是统一集体所有权的主体取消三级所有的分化现象。然后还要通过法规和承包经营合同明确承包经营权的详细权能是。这样在进展土地产权交易时就可以尽可能的减少纠纷。(二)完善承包经营权登记和承包经营权证书制度促进农民土地承包经营权的合理流转。承包经营权是一种物权而且又依附于土地这一不动产之上所以对于土地承包经营权的登记理和证书制度就显得格外重要。承包经营权证书在某种程度上可以代表对所承包土地的使用权。这样权利通过化的表象得以价值量化这对于土地权益的流转有一定的促进作用可以减少土地交易的本钱简化土地权利交易的手续。(三)加大保护农民承包经营权及其流转力度。土地承
12、包经营权是依法赋予农民的根本权利是绝大数农民赖以生存、生活的根底。承包内对于发包方单方解除合同或者假借“少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权或者以划分“口粮田和“责任田等为由收回承包地搞承包或者将承包地收回抵顶欠款的行为人民应不予支持。对自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包地需要适当调整的必须经本集体经济组织的三分之二以上成员或三分之二以村民代表同意并报乡(镇)人民和级人民农业等行政主部门批准。对结婚妇或者离婚、丧偶妇的土地承包经营权要依法予以保护。人民在审理涉及农村土地承包经营权流转的案件时要依法保护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包经营权
13、的行为。对于发包方制止流转或强迫流转等损害农民土地承包经营权益的行为不予支持。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等应当由当事人以方协商确定。流转的收益归承包方所有任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要保护农民的合法权益进一步调动其积极性促进农村土地合理流转和农业产业构造高整维护和农村政策的长稳定。(四)建立土地流转的中介效劳机构。对于土地流转的中介效劳机构的作用在上文中已有涉及如今部地区和份已建立了土地价值评估机构。但是仍需要进一步的中介机构的效劳机制尽可能的减少因增加这一中间环节而过多的增加土地流转的本钱费用。同时为土地的流转建立多元化的资金来源建立农地使用权流转的融资体系。(五)改革中
14、国现行的户籍制度。迄今为止中国的户籍制度仍在很大的程度上限制了中国农业人口在城乡之间甚至于不同的乡村之间的流动。这一制度必然是迟滞了土地的供需量。限制了土地权利的流转所以必需要改革中国农村现有的户籍制度。在亚洲的许多转型农业在最初的时候都是为工业的开展做嫁衣。但当工业的开展到达一定的程度时就会随着人均收入的增长由对农业征税转向实行保护。但是中国是一个农业人口基数和比例都较大的所以要想通过的补贴来实现中国农业开展的现代化是几乎不可能的。但是改革户籍制度取消或者降低正在逐步拉大的城乡差异不但可以为土地流转提供更多的时机而且也会在无形中形成由城镇对农村进展补贴的场面。以促进中国农业的现代化转轨。在实
15、现放松人口制的同时要鼓励有农业消费经历、科技含量高的土地经营权者率先走向现代化经营。(六)完善农村的社会保障体系。农村土地使用权改革使农村中的剩余人口分流一部从事非农产业一部作为农业工人一部大规模经营土地为了防止两极分化抑富扶贫须加强个人所得税征同时开征遗产税、赠予税、土地使用税、土地增值税、土地交易税等。为了使退出土地使用权的农民生活有保障还要增设社会保障税完善社会保障体系。同时要加大对这批农民的义务职业教育培训和就业导向的力度并且给予相应的生活补助。但是中国农村的社会保障体系是一个复杂而又系统的工程。单纯的依靠社会一方的投入是不可能解决问题的。如要为农民提供完善的社会保障并建立起兴隆的商业
16、农业体系至少在短内是不可能实现的。可行的是一方面减少对农村的负担同时要在已经根本完成30年延包工作的根底上进展农村税费改革的过程中完善村一级的社会保障要由土地的承包经营者来负担一部本村集体成员的保障。(七)要防止土地流转而造成的土地垄断经营。可以肯定地说不会出现大土地所有者。因为土地集体所有缺乏出现大土地所有者的经济根底。但是由于允许外国资本和本国工商业经营土地可能会出现大量的土地垄断经营者。由于土地的稀缺性垄断经营会阻碍土地的流转和其他产业和资源向农业转移这反而有违改革的初衷。为此土地使用权买断经营须遵循土地经营边际收益递减的规律在量上应有一个“度即以土地规模经营获得规模效益为限。超过了这个“度一者会使农业经营效益递减二者垄断经营对社会经济都会产生重大的负效应。(八)依法探究适应经济开展需要的土地流转新方式。虽然我国?土地理法?、?农村土地承包法?对农民
