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1、农村土地征用基本制度一、编制土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划 1、土地利用总体规划由各级人民政府根据国民经济和社会发展计划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项对土地的需求组织编制，并实行分级审批。原则（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保证土地可持续利用；（5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。 （1）概念所谓土地利用总体规划是从全局的和长远的利益出发，以区域内全部土地为对象，对土地利用、开发、整治、保护等方面所作的统筹安排。圈内：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用
2、地，大多数建设项目必须使用圈内土地。圈外：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地，能源、交通、水利、军事项目可以使用圈外土地。 （2）审批权限土地利用总体规划实行分级审批。省级、省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划报国务院审批；除此之外的土地利用总体规划报省政府批准，其中，乡级土地利用总体规划可以由省政府授权设区市的市政府批准；浙江省省级及杭州市、宁波市的土地利用总体规划必须报国务院批准，其他市级和县级土地利用总体规划报省政府批准；设区的城市郊区的乡镇（包括街道办事处、农场）、县（市）人民政府所在地的镇和省政府确定的中心镇的土地
3、利用总体规划报省的批准，其他乡镇的土地利用总体规划报设区的市人民政府批准。 （3）局部修改局部修改规划必须符合以下条件：A、国务院和省政府已批准行政区划调整的；B、国家和重大能源、交通、水利基础设施及国家军事设施建设项目用地涉及基本农田的；C、国防、交通、水利、能源、通讯、环保、城市和省级中心镇基础设施建设和省级农业龙头企业扩大农副产品出口加工、重大外商投资建设项目用地不涉及基本农田，但未纳入土地利用总体规划的；D、建设项目已列入土地利用总体规划、规划指标已预留，但由于选址未确定、没有落实到土地利用总体规划图上或已落实到土地利用总体规划图但实际位置需作调整的；E、建设项目符合符合规划建设占用耕
4、地机动指标条件的；F、建设项目用地符合国家供地政策（与产业政策基本相符），全部占用基本农田保护区以外非耕地的；G、对市、县（市、区）经济发展有重大影响的城镇建设项目，确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排，在县（市、区）新一轮土地利用总体规划修编前期工作完成后，可以申请土地利用总体规划局部调整（一般一年只能提一至两个项目，项目类型没有限制）；H、国家和省重大基础建设的拆迁安置、抢险避灾安置和下山脱贫安置用地，确定无法在现行规划确定的建设用地范围内安排的（先用后批）。 (4)土地利用总体规划应当包括下列内容（一）现行规划实施情况评估；（二）规划背景与土地供需形势分析；（三）土地利用战略； （
5、四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等； （五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案； （六）土地利用的差别化政策； （七）规划实施的责任与保障措施。 乡（镇）土地利用总体规划可以根据实际情况，适当简化前款规定的内容。 2、城市总体规划是指综合性城市规划，是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设总体布局的全面环境安排的城市规划。其中还包括规划定额指标，制定该城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地、合理配置各项基础设施，处理好远期发
6、展和近期建设关系，指导城市合理发展。 城市总体规划由城市人民政府组织编制；直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。 具体内容 确定城市性质和发展方向，估算城市人口发展规模，确定有关城市总体规划的各项技术经济指标。 选定城市用地，确定规划范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓
7、库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地。 布置域市道路、交通运输系统以及车站、港口、机场等主要交通运输枢纽的位置。 大型公共建筑的规划与布点。 确定城市主要广场位置、交叉口形式、主次干道断面、主要控制点的坐标及标高。 提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、公共交通等各项工程管线规划，制定城市园林绿化规划。 综合协调人防、抗震和环境保护等方面的规划。 旧城区的改造规划。 综合布置郊区居民点，蔬菜、副食品生产基地，郊区绿化和风景区，以及大中城市有关卫星城镇的发展规划。 近期建设规划范围和主要工程项目的确定，安排近期建设用地和建设步骤。 估算城市近期建设投资。城市总体规划是一项综合性很
8、强的科学工作。既要立足于现实，又要有预见性。随社会经济和科学技术的发展，城市总体规划也须进行不断修改和补充，故又是一项长期性和经常性的工作。 总体规划中应附有图纸和相应文件，例如：城市现状图，城市用地评价图，城市环境质量评价图，城市规划总图，城市各项工程系统规划图，城市近期建设规划图，城市郊区规划图，总体规划说明书（包括投资估算）。根据城市的不同规模、性质和特点，规划图纸可以适当合并或增减。图纸一般为15000或110000的比例尺，城市郊区规划图用较小的比例尺。 方法和步骤 根据中国有关规定，为使城市规划编制工作有所依据，城市政府部门应先提出城市总体规划纲要，就城市性质、规模、发展方向、布局
9、结构、规划标准、各项工程系统的规划等重大问题提出原则意见，再据以编制城市总体规划。 3、土地使用年度计划是由各级人民政府根据国民经济发展和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况编制。审批程序与土地利用总体规划相同。 注：土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划是国家对集体所有土地进行征用的最终依据，也是决定一个具体的建设项目能否使用集体土地，并进而引起土地征用的大前提。 二、申请建设用地 1、编制建设项目可行性论证，向建设行政主管部门提交用地申请，建设行政主管部门审查符合的，颁发建设项目的选址意见书； 2、建设单位持选址意见书向同级国土行政主管部门
10、提出用地预审申请，国土行政主管部门在自受理预审申请或者收到转报材料之日起20日内，完成审查工作，出具预审意见并核发建设项目用地预审报告书； 3、建设单位凭建设项目用地预审报告书向建设行政主管部门、环保行政主管部门等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用； 4、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土行政主管部门提出项目用地的正式申请； 三、拟订和审批农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案 1、拟订：由市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案 2、审批：对以上方案的审批分为四种，农用地转用审批和土地征用审批，补充耕地审批由批准农用地转用方案的人民政
11、府在批准农用地转用方案时一并批准 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。审批权限为：（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目，由国务院审批；（2）在土地总体利用规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原审批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；（3）其他建设项目用地由省、自治区、直辖市人民政府批准。 土地征收批准权限，由国务院批准的包括：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他
12、土地超过70公顷的。以上范围以外其他土地的征收由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地手续，超过征地批准权限的，应当另行办理征地手续。 在审批过程中，由有批准权的人民政府国土行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行现行审查，提出审查意见，再报有批准权的人民政府批准。 四、实施征地方案 1、实施主体：征地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。 2、征地补偿、安置方案：征用土地，按照土地原用途给予以补偿。征地补偿、安置方案
13、由市、县人民政府国土行政主管部门根据批准的征地方案，会同相关部门拟订，并在被征用土地所在的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见，最后报市、人民政府批准。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征用地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需要安置的农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产
14、值的15倍。按照以上标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿费，但是土地补偿费和安置补助费的综合不得超过土地被征用前3年平均产值30倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高耕地的土地补偿费和安置补助费。 征用其他土地的土地补偿费和安置补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 3、征地公告：实施征地方案的人民政府应当在被征用土地所在地的乡（镇）、村进行征
15、地公告。公告内容包括：批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等。 被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 4、实施征地补偿、安置方案：征地补偿、安置方案由市、县人民政府国土行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。 土地补偿归农村集体经济组织所有，土地附着物及青苗归土地上附着及青苗的所有人所有。需要安置的人员由农村集体经济组织安置，安置补偿费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补偿费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补偿费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后，用于被安置人员的保险费用。征用土地的安置补偿费必须专款专用，不得挪用他用。 征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。 五、
