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1、农村信用社个人住房按揭贷款实施细则及操作流程第一章总则第一条、为规范农村信用合作联社（简称联社）个人住房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据河南省农村信用社信贷管理基本制度、有关文件规定，制定本细则。第二条、本细则适用于一年期（不含）以上的按揭贷款。一年期（含）以内的贷款适用于一般贷款管理规定。第三条、按揭贷款不论金额大小，均需报联社贷款管理委员会审批。第二章操作流程第四条、房地产开发企业及按揭项目准入操作流程1、业务发展部受理房地产开发企业及按揭项目准入申请，客户经理进行现场调查，同意后报联社贷款管理委员会审批议。2、业务发展部对客户经理调查意见进行审议，同意后上报联社风险管
2、理部；3、风险管理部收到业务发展部上报资料后进行初步审查，并在申请审批表签署初审意见，转交贷款管理委员会审批；4、经审批后业务发展部执行；第五条、业务发展部准入操作流程对新增评估机构、房地产经纪机构、担保机构、保险机构等与按揭贷款业务相关的其他合作机构的准入，由联社业务发展部负责调查、并按程序转交风险管理部及贷款管理委员会审查审批。第六条、个人住房按揭贷款业务流程1、客户申请2、客户经理受理申请并调查，并在申请审批表上签署同意意见后报风险管理部审查；3、风险管理部审查同意后上报联社贷款管理委员会审查审批；4、贷款发放：业务发展部客户经理、主任在合同上签字同意后，按合同约定要素打印借据，然后由客
3、户、客户经理、主任依次签字、分发凭证。借据不得手工填写。贷款发放后及时打印全部还款计划表交付客户。6、贷后管理按联社有关规定执行；7、贷款收回。第七条、上报材料1、合作机构准入申请审批表：一式二份，业务发展部（房地产开发企业准入）、企业各一份；2、按揭项目准入申请审批表：一式二份，联社、企业各一份；3、按揭业务合作协议：一式二份，联社、合作机构各一份；4、个人住房借款申请审批表：一式二份、业务发展部、借款人各一份（相关证明应粘贴，）；5、谈话笔录：一份，审批后业务发展部保管，可粘贴在个人住房借款申请审批表内。6、其他材料。第三章帐务处理第八条、个人住房按揭贷款在1244科目01个人住房按揭贷款
4、子科目核算。放款人员凭放款通知单进行放款，并打印一式六联“贷款借据”，分别为：卡片帐、借方传票、贷方传票、收款人回执、借款人回执、信贷员留存；会计分录借：1244-01个人住房按揭贷款贷：存款类科目第九条、个人住房按揭贷款每月20日为还款日。其中利息收入（含罚息）在5011贷款利息收入科目下设07按揭贷款利息收入子科目核算。会计分录借：存款类科目贷：1244-01个人住房按揭贷款（本金）贷：5011-07按揭贷款利息收入第十条、贷款逾期及形态调整住房按揭贷款逾期后应分别进行科目、形态调整。1、四级分类：贷款逾期后综合业务系统自动将逾期部分金额调入1264其他逾期贷款科目，如果客户帐户存款足够，
5、综合业务系统自动优先收回逾期贷款利息（含罚息）及本金（利息优先）。2 、五级分类：按五级分类有关规定，按揭贷款逾期或借款人出现不利的还款因素，需重新认定贷款五级分类形态的，应手工调整信贷管理系统中的贷款形态。第四章限制性条款第十一条、客户户籍条件凡具有长垣县辖区居民户口或在长垣县辖区定居、务工或投资经商的外地公民均可申请个人住房按揭贷款。本条只适用按揭贷款，一般贷款仍按有关属地及跨区贷款管理规定执行。第十二条、首付比例1、一手房：首套住房144M2（含）以下的，首付比例不低于30%；144M2以上的，首付比例不低于30%。2、二手房。首付比例不低于50%。3 、二套住房贷款首付比例原则上不低于
6、50%；对同一借款人购买二套以上住房的，应遵循套数越多、首付比例越高、期限越短的原则。二套住房的认定：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。已利用住房公积金贷款或银行贷款购买住房的家庭，再次向联社申请贷款时，应按第二套房贷政策执行。已利用住房公积金贷款或银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向信用社申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，否则均按二套房政策执行。第十三条、期限、住房按揭贷款不超过20年；、借款人年龄加上贷款期限不超过65年；两（
7、含）个以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限；3、二手房做抵押物的，该房屋建成年限原则上不超过15年，或房龄+贷款年限W35年；4 、用于抵押的房产、地产，不超过该房产或地产的有效土地使用年限（剩余使用年限）。第十四条、利率1、住房贷款利率按人民银行有关管理规定执行；2、住房贷款利率原则上采用浮动利率计息方式；、首套住房原则上144M2（含）以下的按人民银行公布的同期限、同档次基准利率下浮不超过30%、144M2以上的下浮不超过15%；4、二套住房的按人民银行公布的同期限、同档次基准利率上浮10%，对于借款人贷款购买第三套（含）以上住房的，需进一步提高利率。第十五条、
8、贷款金额1、个人住房贷款金额由各信用社根据借款人所购买的房屋的抵押率、借款人的首付比例、还本付息能力和个人信用状况确定；2、所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。3、联社应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下，并同时参考借款人的其他负债、赡养抚养支出确定。房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请
9、为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如信用社考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第十六条、提款条件1、对于一手个人住房贷款，贷款资金按约定一次性转入房地产开发企业在信用社开立的账户上；2、对于二手房贷款，应将贷款资金划至买卖双方共同指定的账号。第十七条、保证金、阶段性担保及解除1、与联社建立合作关系并承诺承担阶段性连带责任担保的房地产开发企业、经纪公司、担保公司等合作机构，应按其担保贷款余额的相应比例（不低于5%）存入保证金，实行专项存储、专户管理。保证金比
10、例由联社确定，信用社不得自行约定。2、对于提供阶段性保证担保后发放贷款的，贷款人应关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋所有权证的条件时，应督促合作机构协助借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得房屋他项权证后，担保人阶段性担保责任解除。3、抵押权预告登记预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预购商品房抵押权预告登记需提供材料： 登记申请书（提交原件）；申请人身份证明（核对原件，提交复印件）；预购商品房预告登记证明（提交原件）；主债权合同（提交原件）；抵押合同（提交原件）；已登记备案的商品房买卖合同（提交正本原件）商品房销售专用发票和销售结算单（提交原件）；当事人同意办理预告登记的书面约定（提交原件）房管局认为必要的其他证明材料。预购商品房抵押权预告登记后，自预购商品房初始登记完结之日起，三个月内申请房屋抵押权登记。在三个月内申请房屋抵押权登记的，不必先注销抵押权预告登记，可直接申请转房屋抵押权登记；在三个月内未申请房屋抵押权登记的，预告登记失效，之后再申请房屋抵押权登记的，需先申请办理抵押权预告登记注销；农村信用合作联社
