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1、 别墅市场动态分析报告伟业顾问2007年8月目 录第一部分、相关政策解读第二部分、别墅区划分与概况第三部分、别墅市场供应情况 第一节、07年上半年供应情况 第二节、07年下半年供应预测第四部分、别墅市场需求与销售动态第一节、07年上半年需求分析第二节、区域销售分析与预测第三节、二手别墅市场分析第五部分、相关数据附表第一部分、相关政策解读一、别墅用地供应叫停，市场逐渐进入政策显现期：2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停，之后又几次强调、重申禁止别墅、高尔夫等项目的用地审批。政策宣布当年京城别墅市场没有产生太大波动，但到目前已经4个年头过去了，政策的影响在今
2、年逐渐显现。 据相关数据显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，但同时市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨了22.9%。因此可见由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也会随之下降，但这种变化反映到市场上是一个逐渐显现的过程，而今年将会成为该政策的市场显现年。 二、国土资源局明确定义“别墅”的概念：联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅四种产品将不再定义为别墅，不会被停止审批用地；别墅被定义是指独门独户独院，两层至三层的建筑，占地面积大，容积率低的产品，该类产品对于已
3、经审批同意建设的，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批三、2006年5月30日国土资源部颁布“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。此次发出紧急通知主要是为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，遏制一些地方违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。明确表示中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工与竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以
4、约定。四、2006年12月国土资源部、国家发改委联合发布关于发布实施（限制用地项目目录）和（禁止用地项目目录的通知）。通知明确别墅类房地产开发、高尔夫球场等为禁止项目用地。五、2007年7月3日，市规划委员会关于市一类居住建筑建设项目（招拍挂类）办理规划手续的通知：经市国土局并请示市政府批准，统一以招拍挂的方式取得土地的一类居住建筑建设项目可继续按照程序办理规划审批手续，一类居住建筑建设项目列表（招拍挂类）见附件：序号区县项目名称建设单位建设位置1顺义区金泰花园二期龙湖置业顺义区后沙峪2村老年社区住宅项目太阳城房地产开发顺义区村3庄村南部旧村改造住宅项目龙湖企业发展顺义区牛栏山镇4密云县云凤庄
5、园新博城房地产开发密云县双龙水泥集团5翁溪庄镇西智村居住、商业项目世纪光华房地产开发密云县翁溪庄镇6怀柔区山天家园山天置业怀柔区红螺镇村南侧7名苑卓正置业怀柔区雁栖湖8龙山新新小镇二期住宅项目万通龙山置业怀柔区庙城镇9山水天地宏怀房地产开发10汉亚饲料营养科技用地万通龙山置业怀柔区庙城镇11桥梓镇前桥梓村住宅（绿荫小镇）慧友房地产开发怀柔区桥梓镇12昌平区北清家园澳柯玛中嘉房地产开发昌平区回龙观13平谷区金海湖碧波花园小区力维斯凯湖房地产开发平谷区罗汉石西侧14世外桃苑住宅小区八通房地产开发平谷区黑豆峪村15初晴里住宅区项目梓韵房地产开发16海淀区西苑住宅与商业项目龙湖置业海淀区四季青镇17四
6、季青镇巨山新村C区住宅项目新凤凰城房地产开发18大兴区庞各庄镇兴港房地产19大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地金融街建设开发#公司20榆垡镇38号地住宅项目城市开发股份大兴区榆垡镇六、政府试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞”：国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。自从2003年关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。国家明令禁止别墅供地，但是有不少地方仍
7、在开发建设别墅。目前别墅用地的来源主要有：一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之做一小部分别墅与高档住宅；四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。长期来，我国对别墅项目是对“用地”环节审批，很多开发商往往取得用地后，改变规定开发别墅，其结果是政策虽然对用地进行限制，但别墅供应量仍然很大，政策调控目的没有达到。为防止“钻政策漏洞”，去年8月1日国土部试行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规，规定所有项目的审批要报规划方案来进行审批，土地出让
8、文件应当将住房套型限制、容积率、开工与竣工时限等使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。另外去年12月，国土资源部和国家发展改革委联合发布实行了限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)，以实现用地政策与产业政策的联动。鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知在实际工作中落实得并不好，加上各地住宅用地出让公告容五花八门，质量很差，很多公告缺少实施的基本条件。国土系统下一步预计要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止
9、。第二部分、别墅区划分与概况自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。传统别墅带有一山、二河、三线、四高之说。一山指西山；二河指潮白河、温榆河两河流域别墅带；三线指立汤、京顺、京通三条线；四高则指京昌、京、京开、京密四条高速路。从传统和业界普遍的承受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。1、中央别墅区：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是最早的高档别墅群落。与其他别墅区相比，中央别墅区最显著的特点是：居住人群大多为在京工
10、作的外企高管或CEO，以与港台人士。除交通便利、温榆河的水系景观造就了该区域的别墅气质外，高居不下的价位、稳定的租售客源以与成熟的区域环境一直是其他别墅区望尘莫与的重要原因。2、东部泛CBD别墅区：京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到与交界地带。该区域客户群多来自CBD区域的中产或中上阶层。相较于传统别墅区，市场相对平静，尚未形成别墅气候。随着通州交通状况的大幅改善，Townhouse成为通州与整个东部别墅类产品的主力军。 从产品特色看，该别墅区定位于“第一居所”，价格稳中有升，购买人群也逐渐年轻化，值得一提的是，该区域产品现正处在拔高期，出现了不少豪宅项目。3、奥北别墅区：奥北中心
11、别墅区是由亚运村板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相连接的新兴区域。随着北六环的通车，立汤路北段改造完成与区域整体环境日益成熟，奥北区域的围将不断扩大，其中顺昌段沿线与其辐射围都属于现在所说的奥北中心别墅区。 从土地供应来看，奥北别墅的供应量位居各主要别墅区之首。随着奥运利好消息不断，以与基础设施的加快，该区域整体板块优势更是明显。4、西山别墅区：西山是城西部诸山的总称。西山别墅板块，素有皇家板块的美誉，主要得益于西山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与其它别墅区域一争高下的实力。几年间，一些别墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。不可再造的自然景
12、观、皇家园林的历史、特别的规划限制为西山住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以与高昂的总价更令普通平民百姓难以企与5、潮白河别墅区：占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务与购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，已经形成较为成熟的别墅居住氛围元。目前是驻京外籍人士以与工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。6、八达岭沿线别墅区：一直是房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90
13、年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。相比其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于较低的水平。随着区域交通、市政配套大幅改善，业界预期该区域别墅售价有较大上涨空间。7、亦庄别墅区：因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以与日趋完善的生活配套，亦庄别墅区已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。随着土地供应量的减少与地价的提升，亦庄别墅区别墅开发量减少，目前亦庄在售的别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化，价位涨幅较大。8、城南别墅区：属于新兴别墅区
14、之一。随着南城旧城改造进度的推进，城南别墅市场渐成气候。今天的城南别墅区正以其便利的交通，优质的人文环境，在北部相对拥挤的局面下，成为众多人士的置业选择。在价格上，城南别墅区存在较大优势，其价格与城市公寓均价相差不远，且有着丰富土地资源，所以产品选择余地较大，随着市政配套的不断成熟，该区域将会成为别墅、特别是总价相对较低的别墅开发热点区域。第三部分、别墅市场供应情况第一节、07年上半年别墅供应情况2007年1-6月，别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售面积合计41.21万平方米，与去年同期相比，批准销售套数和面积分别大幅下滑了56.42%、48.87%。楼市在4月份回暖后，别墅4、5月份供应量持续增长，并在5月份放量达到最高峰值，这主要是由于一些别墅项目出现集中放量现象，但由于放量过甚，致使6月份难以再延续这种增长的势头，新批准销售的别墅量呈现下滑的态势。从以下图可以看出，2007年5-6月别墅新增供应量变化异常，波动幅度仍然较大。与去年各期同比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持续走低。图：新增别墅月度分布图1、从各别墅区域供应分布来看，1-6月份新增供应主要集中在其他、中央、西山三大别墅区，总供应775套，占供应总套数的62.35%，其中其他别墅区表现最为突出，新增别墅305套，占新增供应总面
