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1、商业地产商业+地产后来营销筹划机构后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！商业布局应合理记者：可以说，目前深圳的商业地产呈井喷式开展，您认为深圳的商业地产未来的开展趋势如何？张韧：我认为，商业地产的开展趋势主要表达在三个方面：一是开发门槛将大幅提高。随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产工程被大公司并购的现象。二是外商对商铺需求增加。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来
2、越多国际商家的关注，寻找适合商家开展的商业地产工程，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的根底。三是随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。三大问题是困扰记者：您认为，目前商业地产开展过程中存在的主要问题是什么？张韧：我认为主要存在三方面的问题：一是商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、
3、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不标准，并因此带来巨大的投资风险。二是经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。三是商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。商铺投资有规律记者：众所周知，商铺投资的回报率极高，但同时也与风险成正比。您认为，如何才能做好商铺投资？
4、张韧：目前从商铺投资来看主要分为四类：一是传统商铺。传统商铺将成为2005年商铺工程中的一匹黑马，其中包括低价位的超市等，但其低价位、低风险、易经营等优势是吸引投资者视线的重点。二是商务区商铺。2005年，深圳商业地产最精彩的一幕应该会在新开发的几块地上。这几个区域内的商铺可以称得上是2005年深圳商业地产市场上的新兴贵族。在商铺投资市场上，经验丰富投资者的诀窍之一就是“看客买铺。在上海、北京等商业地产开展较成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销趋势。三是社区商铺。这一商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。社区商铺经历了从无到有的过程，而未来也必将经历从有到整合、标准这
5、样一个过程。深圳是人口密集型城市，有巨大的消费市场，目前各开发商都非常重视社区商铺的开发。四是商业街的“经典旺铺。可以说这是很多投资者渴望而不可求的商铺投资类型。渴望是因为其优越的商业气氛、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。不可求是因为其租金或单位面积价格成倍增长、高不可攀。记者：近两年，介于商业地产和住宅地产的酒店式公寓、产权式酒店越来越多，已到达了60多家，您如何看待这一现象？张韧：深圳的很多酒店式公寓概念搞的不是很清楚，酒店式公寓是一个新产品，最主要是看需求，如果投入市场后，没有那么大的需求，就很麻烦。深圳的有些位置较好的精装修住宅，冠以酒店式公寓的名字，实际上它就是一种精装修
6、的住宅产品，售价应该按住宅的价格再加上精装修的本钱来定价，而不应该冠以酒店式公寓的名字，将价格提得很高。记者：那么，您认为什么品质的酒店式公寓才会得到市场的认可？张韧：真正的酒店式公寓必须具备四个条件：一是很好的地段；二是除了满足住房需求之外的全面配套的硬件设施；三是标准和标准的效劳；四是家和酒店的有机的统一。随着人们生活水平的提高，人们在满足了根本的需求的同时，试图追求一种更高的享受。而人的一些比拟高级的需求只有在公共娱乐休闲的场所才能得到真正的满足。酒店式公寓绝对不仅仅是小户型的概念。酒店式公寓效劳的客户群体的需求是多层面的，不仅要满足他们对小户型的要求，更要满足他们对于自我个性、超前生活理念的追求。酒店式公寓不是小户型加上酒店式的效劳或者配套设施，不是一个普通的物业管理能够做到的，必须是在一个良好的地段，具备完善全面的配套，包括健身、娱乐、酒吧等休闲的场所，细致、标准、标准的效劳等。家是心灵的港湾，而酒店是公共场所，要做到两者有机的结合，满足人们多层次的需求后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！
