评估报告

上传人:公**** 文档编号:504598798 上传时间:2023-01-14 格式:DOCX 页数:5 大小:17.86KB
返回 下载 相关 举报
评估报告_第1页
第1页 / 共5页
评估报告_第2页
第2页 / 共5页
评估报告_第3页
第3页 / 共5页
评估报告_第4页
第4页 / 共5页
评估报告_第5页
第5页 / 共5页
亲,该文档总共5页,全部预览完了,如果喜欢就下载吧!
资源描述

《评估报告》由会员分享,可在线阅读,更多相关《评估报告(5页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、评估报告有关评估报告1一、客户基本概况法定名称:宿迁市添锦装饰材料有限公司,成立于20xx年10月,行业分类:塑料制品业,注册时间:20xx年10月25日,注册地址:泗阳县经济开发区东区,天津路9号,企业性质:自然人独资企业,注册资本:450万元,法定代表人李大武。拥有一名股东李大武,无关联企业。经营范围:PVC扣板及配套线条生产、销售;自营和代理商品及技术的进出口业务。二、财务及经营情况分析1、资产情况该企业目前总资产1479万元。固定资产1002万元,主要为:土地17亩,评估价值102万元;现有房屋9050平方米,总价值500万元,其中厂房7000平方米,职工宿舍1500平方米,办公楼面积

2、550平方米;机器设备400万元(折旧后),主要为PVC扣板生产线16条和建筑模板生产线1条以及相应配套设备,具体附清单。流动资产542万元,其中货币资金15万元;库存原材料、半成品、及产成品330万元(见附件清单),主要原材料为PVC树脂、光油、稳定剂、钛粉等;应收账款70万元(明细提供全部为个人往来,单笔金额较小,总共33笔,均为销售应收款);应他应收款127万元(为法人对外投资临时借出款)。2、负债情况该企业目前总负债571万元,主要为短期借款450万元(其中江苏农合行250万元、江苏银行200万元,全部为我单位保证担保)、应付账款119万元(明细提供全部为个人往来,单笔金额较小,总共3

3、0笔,合计金额119万元,主要为购买原材料欠款)。3、生产经营情况企业现有生产线16条,满负荷月产量可达35万平方,调查时根据企业提供的3月份日报表、出库单、账务明细反映产量在23万平方,按照均价15元/平方,生产时间为11个月,企业年销售额为3790万元,但是根据企业提供的20xx年全年销售额为2500万元,另外根据企业提供的银行往来明细平均每个月往来为290万元,平均账龄为1.5个月,测算其年销售额为2300万元,与企业提供的报表数据基本吻合,所以报表反映销售额基本真实,由此倒推测算企业20xx年月产值在15万平方,企业20xx年生产销售能力只达到43%,情况不是很理想。企业贷款从去年10

4、月份开始由250万元增加至450万元,主要用于扩大生产规模,此次调查时月产量已经达到23万平方,所以对于该企业应每个月盘点核实其日报表、出库单等由此测算其生产能力占比。从公司电费缴纳情况来看,企业20xx年用电量每月在9万元,20xx年用电量每月在16万元左右,事实上公司自正式投产以来企业产量在逐步增加,从20xx年成立时的4条生产线发展到20xx年8条生产线、20xx年12条生产线、20xx年16条生产线,规模逐渐扩大,工人从原有的20人到现有130人。20xx年工资每月在17万元左右,公司工资发放正常,无拖欠工人工资现象,从工资发放及企业电费缴纳情况来看企业生产经营正常。三非财务情况分析1

5、、企业发展前景该公司是一家集开发、生产、销售及贸易于一体的小型个人独资扣板生产销售企业,公司与多家行内企业建立长期良好的合作关系,产品主要销往江苏、山东、安徽、河南等地,这些企业和法人代表李大武均有着多年的合作关系。另外该公司现已取得了自营出口许可证,并已联系了部分国外客户,也签订了外销订单,行业稳定性较好。该公司属于县工业园区管委会招商引资企业,政府给予一定的支持。2、企业管理层素质该公司法人代表、投资人李大武自1995年起就在无锡市华威新型塑料制造有限公司工作,先后任过班长、车间主任、沈阳分公司制造部经理、西安分公司经理、公司副总经理,法人代表在金融机构无不良信用记录。3、组织与人力资源情

6、况企业组织架构等基本情况:该厂为个人独资企业,各部门负责人由投资人李大武任命。李大武任总经理兼法人代表,企业下设副总经理办公室、销售部、行政人事部、财务部、采购部,企业具有完备的内部工作制度。现有员工人数120余人。4、与我公司业务合作紧密关系该公司现有银行贷款450万元,全部由我公司保证担保;其核心资产(房产、土地)全部抵押给我公司作为反担保,反担保措施较好。四、信用等级评估建议根据以上情况分析,该公司基本情况良好,第一还款来源较充足,按照我公司法人客户信用评级标准测算综合得分为75分(信用评级标准测算表附后),属于BB级客户。五、第二还款来源(反担保)评估分析该企业现有可用于反担保的核心资

7、产有:1、房产9050平方米,20xx年下半年建造,产权明晰,无产权纠纷,其中:厂房7000平方米,钢架结构;职工宿舍1500平方米,砖混结构,三层;办公楼面积550平方米,砖混结构,二层,综合估值500万元,可用于反担保净值为:500*0.7=350万元。2、土地17亩,可用于反担保净值为17亩*6万=102万元。3、机器设备原值427万元,现估价342万元,可用于反担保净值为:342*0.4=137万元。根据以上情况,该公司可用于反担保总额合计为589万元。企业可用于反担保总额589万元,现有贷款总额450万元均由我公司担保,目前该公司尚有139万元反担保额度可用,第二还款来源比较充足。六

8、、可授信额度分析1、反担保综合能力额度分析根据该企业可用于抵押的核心资产净值为589万元,客户信用评级为BB级,反担保能力覆盖比率为100%得出,反担保综合能力额度为589*100%=589万元。2、销售收入额度分析该企业20xx年度销售收入2500万元,企业信用评级为BB级,系数为0.8,销售定额比率30%。按销售收入可测算授信额2500*30%*0.8=600万元。3、资产负债授信额度分析该企业20xx年度总资产为1379万元,实际资产负债率为36%,资产定额比率为70%,企业评级系数0.8。按资产负债情况可测算授信额1379*70%*0.8=772万元。七、结论综上所述,从该企业财务情况

9、分析,该企业目前生产经营正常,固定资产及基础建筑已初步完成,主营业务收入增长率超过10%,保持较好的增长势头,产品、市场较为稳定,短期内尚未面临产品更新的风险,属于成长型公司,但该企业短期债务偿还能力较弱。从非财务情况分析,主要负责人行业经营经验丰富,经营相对稳定,在周边地区同行业生产规模较大,行业竞争风险较小。从已提供核心资产反担保情况分析,企业已将所有核心资产全部抵押我公司,且抵押净值大于现在担保额度,与我公司合作关系紧密。综合考虑,该企业在我公司可授信额度建议为650万元。有关评估报告2房地产估价从表面上看,好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产估价

10、不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合。实习中,通过与万隆有关估价人员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学会计的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通,只有这样,才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建筑物,还可指土地与

11、建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。从专业角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定

12、的活动。房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外,还有一些其大的估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中,通过一些案例,以及与估价人员的交谈,可以看到,无论那种方法,最终还是由市场决定,任何一项房地产估价的案例,受市场这一因素的影响极大。专业估价人员,是经房地产估价人员资格考试合格,由有关主观部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业道德。因为,估价人员的估价结果是否客观公正,不仅

13、取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业道德修养。在实习过程中,我了解到万隆的估价人员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有土地估价师的资格,有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们工作态度非常认真,工作时极其仔细、专业,只有这样,才能对估价对象负责。其次,我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和蒋老师只去两个星期,但万隆的估价人员却说我们恰逢其实,因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段,每年夏天他们都是“天大热,人大干”。每当他们有评估项目时,我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触,我对

14、房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。案例三:20xx年7月9日12点,我们随同助理会计师赵文安等三人,一同来到位于宝山月浦镇的某套居民住宅进行评估。这是万隆受宝山区法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅,楼层总的为6楼,该套住宅位于6楼,在1993年底进行了装修,至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚,要求进行财产分割。万隆房地产估价有限公司受宝山法院的委托,对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内,估价人员首先查看了房产证等有关文件,然后对房屋面积进行测量,对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录,最

15、后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单,但当我们回到陆家浜路时,也已是16点了。最后,我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说:“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦,但通过这一次短暂的实习,我认识到其实每行每业都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业,他们经常要出去工作,或者在户外,或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中,我们到了莘庄x工厂的原址,由于已被拆除,我们只能站着勘察,长时间的接受“日光浴”。又如案例二中,从出门到回来,经历了6个小时,回到学校时,天已是乌黑了。再如案例三和案例四中,看似简单的项目,也需要花费大量的时间和精力,做好前期、中期和后期工作,才能将整个估价项目完成。同时,我也非常感谢万隆房地产有限公司的所有人员,在实习期间,他们对蒋老师和我接待热情,有问必答,使我们的实习真正是达到了预期的目的。有关评估报告3时光如电,岁月如梭,还清晰记得刚进大学时的情景,转眼间,大一生活已经结束,回顾这一年,应该说收获是多方面的:专业知识得到了极大的丰富,学习、工作、处世能力得到了很好的培养,思想政治素质得到了很大的提高,同时也提高了思考问题的能力、丰富了自身的人生经验等,在大学期间,我始终以提高自身的综合素质为目标,以自我的专业向就业转变为方向,树立正

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 办公文档 > 解决方案

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号