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1、1 引言1.1课题的来源、意义和目标1 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者3。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：(1)物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管
2、理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以及企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中少不了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。(2)配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。(3)维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而
3、向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。(4)物业管理经费难以维续。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉7。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。然
4、而随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对社会各单位的各项信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件4。因此，开发一套小区物业管理系统软件势在必行。从物管中心的角度考虑，这个系统应该满足能全方位、系统的管理小区设施、小区住户的各项信息等，例如管理小区公告、小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停
5、车场的管理、各项设备的维修等。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，日期，维修的人员，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。而对于小区住户来说，系统应该能够为他们及时提供小区的各项公共信，同时要能满足住户投诉、报修以及查询自己各项物业费用等功能。1.2完成的内容与设计结果1.2.1设计内容本课题主要研究内容是围绕小区物业管理部门的各项工作，开发出一套可以提高物业管理效率的系统。设计主要包括：（1）后台管理模块：小区管理，楼盘管理，设备管理，物业管理，收费管理，停车管理，用户管理。（2）前台用户模块：信
6、息管理，物业收费，报修服务，投诉服务。1.2.2设计结果本小区物业管理系统基本上实现了上述模块的一些主要功能：（1）后台管理模块可以实现对小区基本周边信息的管理，楼盘的添加与管理，对住户添加物业收费，处理住户报修、投诉，生成派工单等（2）用户模块中可以实现用户对自己信息的操作，查看自己的物业费，以及报修、投诉服务等。2. 总体设计与实施方案2. 1总体设计2.1.1 设计目标从物管中心的角度考虑，这个系统应该满足能全方位、系统的管理小区设施、小区住户的各项信息等，例如管理小区公告、小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等。住户报修管理需要仔细的记
7、录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。而对于小区住户来说，系统应该能够为他们及时提供小区的各项公共信，同时要能满足住户投诉、报修以及查询自己各项物业费用等功能，并且要求达到：（1）确保准确、可靠的小区管理，保证数据的安全性，一致性，完整性，提高效率，防止漏洞。（2）按照登陆账号的不同给与用户不同的权限。如：普通住户guest对某些资料只有查询权限，并无资格修改数据；一般操作员不能完全操作一部分的管理项目；而最高管理员admin就享有所有的权限。（3）所
8、有的管理记录必须完整、准确、及时，满足普通住户和管理员管理的要求。2.1.2设计总体结构本系统采用模块化的设计方法，分为通用模块、后台管理模块、前台模块。下图具体描述了各模块的名称与简单的功能描述。（1）通用模块 表2.1系统模块结构模块模块功能功能简述登陆模块登陆系统为保证系统安全，防止非法用户进入系统（2）后台管理模块表2.2后台管理模块后台管理模块模块功能功能简述小区管理小区基本信息管理小区的基本信息添加周边设施实现对小区周边设施信息的录入编辑周边设施实现对小区设施的编辑更新添加公告实现对小区公告的录入编辑公告对小区公共的修改等楼盘管理楼盘信息添加实现对楼盘信息的录入编辑楼盘信息实现对楼
9、盘信息的编辑房产信息添加实现对房产信息的添加操作房产信息查询查询房产的具体信息设备管理编辑设备项目实现对小区日常设备的管理编辑设备维修管理设备维修情况物业管理编辑住户投诉管理住户投诉编辑住户报修修管理住户报修收费管理编辑收费类型管理小区收费项目及标准编辑费用添加管理住户日常费用停车管理添加住户车位实现对停车位的录入编辑住户车位管理停车位添加停车场实现停车场的录入编辑停车场管理停车场用户管理添加住户信息实现住户信息的录入编辑住户信息管理住户的基本信息添加物业管理人员实现物业管理人员信息的录入编辑物业管理人员管理物业管理人员的基本信息系统管理编辑管理员管理管理员信息退出系统退出系统（3）前台模块表
10、2.3前台模块前台模块模块功能功能简介基本信息我的个人信息管理住户自己的基本信息修改登录账号修改密码物业收费物业费类型查看物业收费有哪些我的物业费用查看自己的物业费用报修服务我要报修报修我的报修记录查看自己的报修记录未审核报修已审核报修我要投诉我要投诉投诉我的投诉记录查看自己的投诉记录未处理投诉已处理投诉退出系统2.2. 实施方案2.2.1. 开发平台和工具的选择操作系统：Windows XP开发工具：Microsoft Visual Studio 20051开发语言：C#数据库：SQL Server 20052.2.2方案与实施步骤(1)设计方案系统基于.NET开发平台5，采用了.NET常用
11、的三层架构模式进行开发，属于B/S体系结构，系统分为表示、业务逻辑层、资源访问层三层2，数据库采用SQL Server 2005，程序环境是基于NET及相关IIS扩展服务器。硬件环境是基于WEB应用服务器和数据存储服务器。(2)实施步骤： 首先进行需求分析设计，对系统用户进行考察，并参阅各种相关书籍、资料，熟悉所要设计系统应具备的应用功能，做出初步的可行性方案。依据所涉及的方案、查看相关资料，并参考指导老师的意见，得出总体设计方案。概要设计系统所需的界面和数据表，确定实施系统的设备安装方案及设备列表并对系统进行分析和可行性实验。具体实现，完成系统数据库设计，搭建系统三层架构，着手软件的编程设计
12、8。测试并逐渐完善本系统。测试系统的可行性，并发现系统中存在的一些BUG，调试、修正系统中存在的一些问题直至完善。2.2.3 设计要点与注意事项(1)设计要点系统设计过程主要分为以下几个阶段：需求分析阶段数据库设计阶段编码阶段系统测试阶段在系统设计过程中认真进行需求分析，明确系统的结构和需要实现的功能，进行有效的模块划分，确定系统开发所需要的硬件和软件环境，选用方便的开发工具和开发语言7。(2)注意事项要注意程序书写的规范性，养成良好的编程习惯，便于排错和理顺程序结构。设计数据库时应注意各个表之间的联系与对应关系，不可分割和孤立地分析各个表。设计程序时也应注意这种表与表之间的数据流和对应关系。
13、开发中应重视类和小模块的运用，尽量在保证系统功能的前提下精简代码，提供开发效率，理清层次关系。另外，还应做好代码的注释工作，以方便日后差错和程序的二次开发。3 系统的设计与实现3.1 数据设计3.1.1数据库结构设计3.1.1.1概述数据库概念设计是整个数据库设计的关键。根据用户需求设计数据库的概念，数据模型。我们首先要将现实世界中的客观对象首先抽象为不依赖任何具体机器的信息结构，这种信息结构不是DBMS支持的数据模型，而是概念模型。然后再把概念模型转换为具体机器上DBMS支持的数据模型。概念模型是对现实世界的抽象和概括。它真实，充分地反映了现实世界中的事物和事物之间的联系，能满足用户对数据的
14、处理要求。由于其简洁、明晰、独立于机器，很容易理解，因此可以用概念模型和不熟悉计算机的用户交换意见，使用户能积极参与数据库的设计工作。概念模型易于变动，还很容易向各种数据模型转换。3.1.1.2 E-R图在数据库设计中，先要对系统分析所得的数据字典中的数据存储进行分析，然后得出系统的关系模式，可以采用实体联系图（简称ER图）的方法进行数据结构的描述。ER图由实体、属性、联系三部分组成。ER图的有关符号说明如下：实体属性联系编号户主名称楼宇名称迁入日期房屋号住户实体图3.1住户E-R图单据编号投诉内容接待人员处理情况处理人员投诉信息实体图3. 2投诉信息E-R图单据编号维修人员物料费用维修人员服务费用报修信息实体图3.3报修信息E-R图编号车位编号是否有产权车位信息实体图3.4车位信息E-R图权限姓 名密 码用户名管 理 员图3.5管理员E-R图n1住户信息车位信息使用日期收费信息投诉信息报修信息记录记录记录11nnn1图3.6实体关系图3.1.1.
