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1、以房养老存废之争 一、 以房养老模式以房养老的主要模式是反向抵押贷款，是指已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给保险公司、银行等金融机构，金融机构对借款人的年龄、房屋现值、未来增殖折损情况及借款人房产的价值进行综合评估后，按其房屋评估值减去预期折损和预期利息，并按人的平均寿命计算，将房屋价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年或一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续享有房屋的居住权并负责维护，直到老人百年之后，金融机构处置该房屋产权获益。从理论上讲，反抵押贷款的本质是房屋融通资金，并以其为核心，拉动老年社会保障、保险、房地产等社会多方面参与发展的经济活动。以房养老思想的成功
2、尝试，是迄今为止仅有的一种大规模运行的住房和养老相结合的金融工具。以房养老模式起源于荷兰，发展最成熟的国家是美国。该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。我国并没有开展反抵押贷款这项业务，但反抵押贷款在国外的成功经验对我国开展以房养老业务具有重要的指导意义和借鉴意义。二、以房养老的立论依据1.生命周期理论生命周期理论是由美国经济学家莫迪利亚尼、布伦博格等人提出的，莫迪利亚尼作出了突出贡献，并获得诺贝尔经济学奖。这一理论的基本思想是:一个理性的消费者，不仅对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，最重要
3、的是要追求其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人一生的收入与财富，应当在个人人生的整个生命周期的不同阶段，包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优。人们为此要将一生的收入总额，更有效地在自己一生中据以分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等，能够更为合理地满足个人一生中的需要。生命周期理论是以房养老模式最基本的理论依据。这一理论的核心，是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置。以房养老思想正是这一优化配置思想的现实应用。生命周期理论把人的生命分为3个部分:青年时期，消费大于收入，是负储蓄;中年时期
4、，收入大于消费，是正储蓄;老年时期，消费大于储蓄，需要动用工作时期的储蓄支付。工作时期的储蓄不仅指的是货币，更主要的是指财产实物的积累，这里指的是住房，它是一个家庭财富的最主要内容。一般认为，家庭生命周期和住房的寿命周期不一致，房主购房年龄多在30 50岁，假如人们预期存活寿命是70 80岁，而现在住房多采用框架结构，其寿命多在70 100年，这样到房主退休时，住房平均还可以使用40年时间，房屋价值还很高。以房养老正是要将这种较高的房屋价值余值提前变现，以满足退体后养老的需要，实现住房和养老的最佳结合。 3.不动产流动理论不动产通常指的是房产，指附着于土地的房产及附属物。不动产价值很大，它的特
5、点是不可移动或者与土地不能分离。不动产是指其物质形态不能移动，它的价值形态是可以流动的，即住户可以根据自己的需要通过买卖实现流动，以发挥最大功用。人们手中拥有各种资产，其中份额最重、数值最大、能长期发挥作用的是住房，它的价值比重占家庭全部资产的半数或更多。传统做法是老年人养老靠子女，老人百年后将住房完整地留给子女。老人在晚年是纯粹的消费者，如果缺钱，就会产生“拿着金饭碗讨饭吃”的状况。资产流动理论指出，流动性是资产功用发挥的前提，资产只有在不断的流动中才能发挥作用，并最大限度地实现财富的增值。以房养老是不动产流动理论的现实应用，它认为在老人晚年养老生活中，住房这种不动产可以实现流动，以更好地满
6、足家庭经营融资的需求。即通过一定的创新，引进保险、银行等机构，提前变现房产价值，以满足退体后的养老资金需要，实现住房效用最大化。这样住房就从一种超长期的耐用消费品，变化为具有流动性的资产而可以成为养老金的来源。4.家庭资产配置理论资产配置是指根据投资需求，将投资资金在不同资产类别之间进行分配，通常是将资产在低风险、低收益与高风险、高收益的资产之间进行分配。它研究的是国家、社会、家庭个人如何配置资源，使其达到最优化配置，充分实现资源最大效用的理论。家庭资产配置指的是人们将一定时期内手中拥有的资源，向各方面功能活动需要给予预算分配，以实现家庭经济利益最大化。经济学家加里贝克在家庭经济分析中指出:家
7、庭是一个经济组织，这个组织运行的前提是拥有一定的人力、财力、物力资源;运行的特点则取决于家庭规模、结构和所处生命周期阶段;运行的目标则是对家庭拥有各项资源的合理配置运作，以实现家人共同生活需要的最大限度的满足，实现家庭效用最大化。住房是我国城市居民中家庭拥有财产最值钱的家当，却因缺乏流动性而丧失投资赢利能力。而以房养老模式，正是家庭将包括房产资源在内的各项资源，在整个生命周期的不同阶段给予优化配置的有效手段，即年轻时用货币买进住房资产，年老时抵押住房，回笼货币用于晚年养老。它可以实现住房与养老的最佳结合。将住房、养老资金的筹措同家庭经济、金融理财和资源配置事项联结在一起，作为家庭整个生命周期内
8、不同阶段的整体资源配置是非常必要的，以房养老可将住宅资源的功用发挥得淋漓尽致。5.两权分离和期权理论住房产权是指住户对所拥有住房的各种权利，其中最主要的是所有权、使用权。两权分离，这里指的是住房所有权和使用权的分离，即老人将住房产权出售给某一特定机构，而仍保留该住房的使用权，目的是提前变现，筹措养老费用。特定机构虽拥有住房所有权，但要到老人去世后，特定机构才能收回住房所有权。这里体现的正是“两权分离”思想。老人之所以这样做，是因为:对老人而言，住房的所有权和使用权相比，所有权是居于第二位的，使用权才是最重要的，老人朝不保夕的生活使得所有权是奢侈的，老人需要的只是住宅的使用权，如正好到其死亡为止
9、宣告终结的使用权。以房养老模式，就是买卖双方约定老人对住宅的使用权一直保留到死，应该说是非常符合老人养老需要的。以房养老模式的产权转移方式和期权有很多相吻合之处:第一，合约标的物为住房;第二，交易和交割在时间上是分开的;第三，住房交付价格低于住房余值，住房购买方把风险转嫁给出售方，其差额是风险收益;第四，具有明确的执行价格，老人在分期付款中得到的住宅价款就是执行价格。当然这种期权不是标准意义上的期权。三、 发达国家(地区)做法“住房反向抵押贷款”作为一种高级的“以房养老”形态，最早起源于荷是为缓解住房问题而提出的一种措施，后为其他国家和地区所效仿，如美国的“倒按揭”，英、法等国的“抵押房产、领
10、取年金”，新加坡的“反向按揭”、“屋契回购计划”和“乐龄安居花红计划”，香港的“安老按揭试验计划”等，都属于“住房反向抵押贷款”。从实施效果看，美国的“倒按揭”最为成功，本文将以美国为例介绍“以房养老”的具体做法与成功经验。一是制定法律法规，推动和规范反向抵押贷款业务的发展。(1987年国家住房法案( NationalHousing Act)阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策:1.为了满足部分老年人口的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为流动性资产或者收入;2.支持、鼓励私营公司参与反向抵押贷款业务，增加反向抵押贷款市场供给方而的竞争;3.确定反向抵押贷款市场需求规模
11、，不断完善产品设计，更好地满足老年人群的需求川0 1994年Riegle社区发展法案(Riegle Communi-ty Development Act)规定，贷款人应向借款人披露全部贷款费用的真实估计，无论这些费用是否被当作费用融资，与反向抵押贷款有关的所有费用都必须向借款人披露，这大大增加了市场的透明度。法案还要求住房与城市发展部(HUD)定期对房屋权益转换抵押贷款(HECMs)的运行状况进行评估并向国会汇报，联邦住房管理局(FHA)负责对产品设计进行改进等。国会还颁布了一些相关的法律法规用以规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用限额。二是政府主导，提供公共保险进行担保，
12、推动业务发展。目前美国反向抵押贷款市场有90%以上份额的HELM贷款，就是根据1987年国家住房法案，由国会授权联邦住房和城市发展部HUD)于1989年专门而向老年人而设计并推出的，并由联邦住房管理局(FHA)提供风险保证。正是得益于政府机构的担保，反向抵押贷款市场才开始逐步发展起来。美国次贷危机期间，房价大幅下跌，许多房产的市值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，联邦住房管理局作为项目担保人动用保险基金弥补银行损失，耗资50亿美元叫。三是为反向抵押贷款业务提供税收减免等优惠政策。美国公民在房地产的持有、交易环节分别要缴纳财产税、营业税和所得税等，但将住房通过反向抵押转换成现金用于养老，依照税收
13、优惠政策，则不需再缴纳财产税，用住房余值归还贷款本息时，也不将其视为出售房产后再用现金还贷，可适度减免营业税、所得税，在很大程度上促进了反向抵押贷款市场的拓展。 四是调动市场力量，针对不同客户开发多层次产品，细分反向抵押贷款市场。HUD允许所有具备资质并经FHA授权的贷款机构都可以经营反向抵押贷款业务，FHA则为经批准认可的银行、抵押贷款公司和其他私人金融机构发放的贷款提供担保。房利美于1995年推出了Home Keeper计划，原雷曼所属的财务自由老年基金公司推出了Financial Freedom计划。从业务针对性来看，H EC-M、适合低市值房屋的业主，Home Keeper适合中等市值
14、房屋的业主，而Financial Freedo m则满足了高市值房屋业主的需求，涵盖了不同消费者的需求。五是开展投资者教育和咨询服务。在1981年，为了应对越来越大的养老保障压力，美国联邦政府出资成立了国家住房资产价值转换中心(NCHEC)，专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和理财教育，为培育反向抵押贷款市场提前做好准备。在反向抵押贷款业务开办之后，联邦政府还规定老年人在申请之前必须到特定机构进行咨询，具体内容包括:帮助借款人熟悉反向抵押贷款的特征、收益和风险，比较各种产品，理解不同的支付方式等，保证老年人能快速而正确地理解和接受反向抵押贷款，选择最适合的产品，避免因误解而遭受损失
15、。四、 以房养老的必要性分析 (一)中国人口老龄化快速发展，养老保障资金需求巨大 中国在世纪之交进入老龄化社会，老年人规模大、增长速度快。2012年，全国60岁及以上老年人口约1. 94亿人，占总人口的14.300，而且每年还以500万一800万的数量不断增加，年均增长率高达3.200。联合国人口基金会和中国老龄委预测，到2025年前后，中国60岁以上的老龄化人口占总人口的比重将超过2000，进入超老龄社会。至本世纪中叶，中国老年人口规模将占我国总人口的三分之一左右。人口加速老龄化给社会带来了如何解决养老问题的重大挑战，无论是为老年人提供经济支持还是服务保障，在市场经济条件下都归结为需要更多的
16、养老保障资金。老龄化将不断提高社会抚养比，以城镇基本养老保险为例，抚养比将从现在的大约3个人供养1个退休人员，提高到1. 5个职工就要供养1个退休人员，导致养老保险的资金平衡压力增大。老龄化还加重了医疗保障的负担，据统计，老年人的平均医疗消费水平相当于中青年人的3倍川。而随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会以更快速度增长。 (二)中国老年人住房拥有率较高，有利于推行“以房养老” 受几千年农耕文明的影响，我国居民置业愿望强烈，家庭住房拥有率较高，自有住房己成为家庭的主要财产，城市居民自有住房的拥有率为85 0 o g。根据全国老龄办公布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果，大部分老年人拥有自己的产权住房，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.700。因此，城市老年人可能成为“以房养老”模式的受益主体。“以房养老”在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。如在美国，子女要继承包括房产
