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1、益阳项目可行性分析报告武汉*投资集团-世纪置业 w w w . a o b I g . C o m报告内容第一部分：项目本体分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目必要性及可行性分析第一部分：项目本体分析 城市背景 项目区位 规模指标 项目现状 利势条件 初步定位益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口470万，中心城区人口53万. 全市辖桃江、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。 全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%。
2、全市城镇人口195万，中心城区面积53平方公里，中心城区人口53万。（数据截止2009年底） 公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达 ，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。城市背景项目地处益阳市南部，位于市政府2008年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏。 东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里 。近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人. 东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和
3、长沙黄花机场分别为20公里和60公里。项目区位本案总占地4558.1亩。主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。其中交易区320亩，企业总部400亩，仓储物流及其它配套规模指标地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农田、山林。地块四至：东：至湾路西：至城际干道南：至宴家村路北：至鱼形山路地块现状： 地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。 地块内部全为水稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。项目现状项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、长沙城区交通便利。本项
4、目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。本项目东侧紧邻长常高速，沿 街面达1851M。地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。利势条件 1、总体定位 中国第一品牌食品产业园通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基地。 2、功能定位 该项目分为十个功能区产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、综合配套园区
5、。初步定位城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。项目优势：交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间地价优势：取地成本，初期投入少区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。项目劣势：本体分析小结第二部分：益阳房地产市场分析 宏观经济指标 宏观房地产市场指标 房地产市场需求展望益阳市经济发展快速，2010年国民生产总值712亿，增长率达14.7%，高于全国平均水平。益阳地处连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，是长株潭城市群的重要组成部
6、分，同时也是国家中部地区加工贸易产业梯度转移重点承接地，近年经济发展快速。近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。但由于益阳是农业大市，人群与产业限制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局GDP、人均GDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力2010年益阳市GDP绝对额 （万元、元）增长速度（%）GDP7122748 14.7第一产业1623639 4.3 第二产业2884061 21.1 第三产业2615048 13.7 人均GDP1683913.7 人均可支配收入
7、和人均消费支出双向增长，益阳 农村居民消费能力逐步增强。随着益阳市经济的迅猛发展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。益阳2009年城镇居民人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分显示居民消费能力增强。GDP、人均GDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力资料分析来源：益阳市年鉴居民消费性支出占可支配收入的比例超过70，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表
8、明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超过70，居民消费意愿较强。2009年益阳市城镇人均住房支出占消费性支出的比重约7.5，根据国际标准，基本属于温饱型社会水平。GDP、人均GDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力消费类型 恩格尔系数（%） 住房支出比重（%） 温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的国际标准 资料分析来源：益阳市年鉴固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强势推动，但房地产投资占比低益阳市固定资产投资增长平稳，房地产及食品工业投资额相对较少，显示出市场仍有相当
9、大的开发空间。 2010年房地产投资63亿元，占固定资产投资总额的14%，食品工业投资41.77亿元，占固定资产投资总额的9%；房地产市场处于基本正常阶段，但投资水平仍相对较低。异常基本正常正常运行基本正常异常2007年房地产投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.088反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资<0.150.15-0.220.22-0.30.3-0.37>0.370.14反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系资料来源：益阳市年鉴固
10、定资产投资460亿房地产业投资63亿GDP712亿房地产投资占固定资产投资比14%房地产投资占GDP比重8.8%2010年益阳市固定资产投资完成情况投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，市场开发与销售稳步增长2007-2010年益阳市商品房竣工量、销售量益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年鉴投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售益阳市住宅价格上涨速度较慢
11、，自2010年房交会后城市房价增速明显。2010全市商品房均价为1933元/，其中商品房住宅平均售价1423元/，商品房非住宅均价3263元/。2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均价都来自于城中区域，分别为2725元/和2244元/； 城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1924元/、1646元/。投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计资料益阳市08-10商品房均价（元/平方米）城市空间结构以 “一点、一环加两轴”的空间布局为主益阳城市空间布局基本格局是由两条功能主轴构造而成，一条东西向的、沿资江和S308省道的生活居住
12、主轴，一条自西北向东南挺进、垂直于生活居住主轴的综合服务功能主轴。远景考虑东西向生活居住功能主轴西部延伸到桃江县城，东部延伸到兰溪镇；南北向综合服务功能主轴北部延伸到迎风桥，南部延伸到衡龙桥。城市形成一主城四副组团（益阳主城区、桃花江组团、迎风桥组团、沧水铺组团、衡龙桥组团）的城市空间格局，同时在城市的外围发展一条环形功能轴线把各卫星城镇串起来。 一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。 八大片区：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区： 摘自益阳城市总体
13、规划城市规划需求展望人口现状益阳市中心城区总人口53万，城镇化率41.5%，低于湖南及全国平均水平 城市化主导对发展方式转型有决定性影响。第一，决定服务业比例。没有城市化，大力发展服务业是不可能的;第二，决定城乡一体化进程。快速的城市化必然建立在改变城乡二元结构、推进城乡一体化的基础上;第三，对改善资源环境问题有决定性影响。城市化产生某些环境问题，但城市化又是解决环境问题的重大选择;第四，决定劳动力的就业。如果没有城市化和由此带来的服务业的发展，扩大劳动力的就业范围和提高劳动力的就业水平就会受到严重制约。2006年2007年2008年2009年益阳市总人口（万人）463465.25467.66
14、470.55益阳中心城区人口（万人）4548.85153益阳高新区人口（万人）7.018.077.858.16全国城市化率（%）43.944.945.6846.6湖南城市化率（%）38.7140.4542.1543.2益阳城市化率（%）3537.5239.7541.52006-2009年益阳市人口与城市化率城市规划需求展望人口与城市化2010年益阳市三次产业对GDP的贡献率分别为23%，40%，37%。第二产业所占比例渐多。20062009年二产业年均增长19.3%，高于GDP增速6个百分点，比“十五”期间年均增速高7.3个百分点，二产业成为全市经济发展的主要动力。 益阳市正由传统农业城市向能
15、源型城市转化，第二产业在三次产业构成中所占比例渐多城市发展战略坚持工业强市，大力推进新型工业化突出城镇提质，加快推进新型城镇化加快发展第三产业，努力扩大消费需求摘自益阳市十二五规划2005-2009年益阳市三产构成资料分析来源：锡林浩特市年鉴城市规划需求展望人口现状目前纺织、装备制造已形成较完整的产业链，是益阳支柱产业，未来将以食品产业等为核心发展产业资料分析来源：锡林浩特市年鉴2008跨越中发展的锡林浩特市2015年实现食品工业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程。 摘自 益阳市十
