控制性详细规划学习报告

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1、控制性详细规划学习报告控制性详细规划是衔接城市总体规划（或分区规划）与修建性详细 规划、规划设计与管理实施的中间环节，在我国的城市规划体系 中处于核心地位。它的提出是为了弥补我国城市规划体系中总体 规划过于概括、过于灵活，而修建性详细规划过于细致、过于刚 性的缺点。然而从其二十多年的发展历程来看，虽然控制性详细 规划在我国城市建设中发挥了巨大作用，但是仍然没有达到预期 效果。作为规划管理最重要的平台，控制性详细规划的无奈是被 称为“控制不住的规划”，这是因为它在理论上与实践中仍然存 在一些不尽完善之处，影响其作用的发挥。正是基于此，论文对 控制性详细规划的理论与实践进行分类评价分析，期望能对控

2、制 性详细规划的研究工作有所裨益。 论文主要采用系统分析、文 献研究、比较研究、实证研究等方法，从大量个别的理论研究与 实例出发，概括出以往控制性详细规划的普遍性问题。论文研究 主要由三部分组成：基础研究部分在回顾我国控制性详细规划产 生与发展的基础上，明确了控制性详细规划在我国城市规划体系 中所处的地位以及理论上应该发挥的作用，并从技术层面、编制 层面与法制层面分析了控制性详细规划存在的主要问题，同时还 研究了国外以及港台地区相关规划类型的经验与教训，希望能为 我国控制性详细规划的发展提供良好的借鉴意义。实证研究部分 首先从覆盖率、实效性、经济分析、公众参与、控制性详细规划 调整等几个方面详

3、细对控制性详细规划的理论进行分类研究；然 后从城市旧区改造、城市新区开发、一般城区建设、城市中心区、 法定图则等几方面对控制性详细规划的实践情况进行详细分类 考察。通过对前文的分析总结，论文在结论部分，提出了对完善 控制性详细规划的初步建议，即：提高控制性详细规划的法律地 位、完善控制性详细规划的内容与深度、在控制性详细规划层面 进行有效的城市设计、加入规划期限、采用多种类型不同深度的 规划控制引导与关心公共利益等。控制性详细规划的控制指标 控制性详细规划的核心是定性、定量、定位与定界，因此，建立 定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有 关控制性详细规划研究与实践，都把控制性

4、详细规划的控制指标 的确立放在重要的地位。1、控制指标的内容构成（1）地块划分 控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域 结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土 地出让与房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可 行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块 的用地面积与各项控制指标。一般规定最小地块面积与宽度、深度，防止过小尺度的 开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有 关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地 块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发， 地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小

5、一点。一般 而言划分地块应注意以下几点： 旧城区与沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大； 至少与一条道路相邻； 用地性质尽量单纯； 同类用地控制要求大致相同； 保护地段单独划出。（2）土地使用性质及兼容范围 确定城市土地使用性质，一般参照中华人民共与国城市用地分类标准（GBJ137-90）将土地划分至小类。具体的类 别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的 规律是大城市分类多、小城市分类少；老城区分类多、新开发区 分类少；中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早， 有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规 划的用地分类，对它进行补充与发展。土地的分类还应

6、考虑土地使用性质的兼容，即以某一类 土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地（R）中，可 兼容小型的办公用地（C）。近年来在实践中出现了一些新的土 地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使 用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地（C2/R）确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一 项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均 可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城 市发展的可变性与多样性。合理的兼容规定既表达规划的弹性， 为建设发展与管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序 地发展。(3) 土地使用强度 容积率：也称建筑面积

7、密度或楼板面积率 (FloorAreaRatio,缩写FAR),即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地 使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重 要的内容之一。 建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地 块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密 切的关系。 人口密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。 建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最 高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如 规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性

8、建筑物；二是 相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”与“遮天率曲面法”， 以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。 建筑后退：包括后退红线与后退建筑基地界限。建筑 后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用 性质与所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没 有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求， 一般至少应满足消防通道的要求。（4）道路及其设施此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、 坡度、重要控制点坐标与标高等的确定；对社会停车场（库）、 配建停车场（库）进行定位、定量与定界的控制；允许设置机动 车与行人出入口的方向与位置的控

9、制。（5）城市环境景观这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指 标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总与占规划地块面积的 比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式 的绿化。此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括 :居 住区服务设施（中小学、托幼、居住区级公建），环卫设施（垃圾转 运站、公共厕所），电力设施（配电站，配电所），电信设施（ 局、 邮政局），燃气设施（煤气调压站）等。对一些特殊的地区，还可增 加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要 求。2、控制指标的确定（1）确定的原则 控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区 位及环境

10、条件，注重提高土地使用的效率，综合平衡经济、社会 与环境效益，具体应遵循以下原则： 符合国家、盛市各级规划与建设相关法规的要求。符 合总体规划、分区规划的控制要求。 综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平 衡。 力求优化城市用地结构 控制要求要表达不同对象的特点。 充分考虑土地价值及开发的经济效益。（2）控制指标的确定 确定控制指标通常有以下几种方法： 环境容量推算法：根据现状居住条件、道路交通设施、市 政设施、公共服务设施等，预测规划期末的容量，据此确定各项 指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料的收集与 整理也相当复杂。 人口推算法：根据城市总体或分区规划提出的人口与用地

11、的要求，以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。 典型实验法:选择有代表性的地块，甚至是全部规划地区， 进行实验性的形态空间规划，由此反算出各项指标。这种方法简 单易行，是目前采用较多的方法。 经验推算法：根据以往旧城与新区开发的经验，归纳出所 需指标的数值。 控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性与灵活操作性1. 控制引导性 对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制与引导。 从以下 6 个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控 制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及 其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管 线控制。2. 灵活操作性适应

12、城市快速发展，简化规划管理控制指标留有“弹性”某些指标可以在一定范围内浮动二、法律效应1. 城市总体规划法律效应的延伸与表达2. 总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展三、图则标定1. 控规法律效应图解化的表现2. 用一系列控制线与控制点对用地与设 施进行定位控制控制性详细规划regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质与使用强度的控制指标、道路与工程管线控制性位置以及 空间环境控制的规划要求。根据城市规划编制办法第二十二条至第二十四条的规定， 根据城市规划的深化与管理的需要，一般应当编制控制性详细规 划，以控制建设用地性质，使用强度与空间环境

13、，作为城市规划 管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质与使用强度的控制指标、道路与工程管线控制性位置以及 空间环境控制的规划要求。控制性详细规划应当包括下列内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线， 规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类 型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控 制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、 建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标与标高； 根据规划容量，确定工程

14、管线的走向、管径与工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件与图纸应当包括： 控制性详细规划文件包括规划文本与附件，规划说明及 基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及 建筑管理规定； 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详 细规划图纸。图纸比例为 1/10001/2000.修建性详细规划 根据城市规划编制办法第二十五条至第二十七条的规定，对 于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导 各项建筑与工程设施的设计与施工。修建性详细规划应当包括下列内容： 建设条件分析及综合技术经济论证； 作出建筑、道路与绿地等的空间布局与景观规划设计， 布置总平面图； 道路交通规划设计； 绿地系统规划设计； 工程管线规划设计； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量与总造价，分析投资效益。修建性详细规划的文件与图纸应当包括： 修建性详细规划文件为规划设计说明书； 修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平 面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视 图。图纸比例为 1/5001/2000.住房建设规划指制订出若干 年内分年度建造住房的规划，包括居住区与住房建造的数量以及 居住水平等多项指标。