施工合同审查要点

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1、建筑施工合同审查审核要点施工总承包合同得纠纷来源于合同条款，合同条款得约定需要准确、清晰得 描述，合同条款得约定需要尽可能覆盖所有履行过程中得问题。本文通过以房地产开发公司得角度，总结部分易引起纠纷得合同条款，供甲乙双方参考，并在今 后得工作中加强合同评审得力度、重视性与严肃性，提高合同条款精度。施工总承包合同就是施工结算得最终依据，也就是工程纠纷得源头，合 同不规范或者合同文字性描述得含义存在分歧都就是导致合同履行过程中得纠 纷得原因。另外，中国文字得一字多义性，甚至语气不同表达意思就截然不同得 性质，使我们在合同订立过程中应该从不同方面推敲合同得每一句话、每一个条款，才能有效控制纠纷得风险

2、。这一点，从某些项目业主对合同要求也能从侧面 感觉到她们对此得深刻体会，也就就是通常她们要求合同越厚越好得道理。同样 对于我们得施工单位更为重要。虽然从法律角度，甲乙双方就是平等得，但就是在实际上乙方往往处于不利 得角色，如果合同存在分歧，乙方受损失得几率要大得多。止匕外，合同风险往往 来源于合同得约定，合同得约定得疏忽往往来源于我们在订立合同得时候得疏忽 大意及碍于面子得妥协，也包含部分懒惰心理以及对合同评审得不重视性与不严 肃性。实际上，甲乙双方都希望能够把施工过程中可能存在得问题得处理方式都 约定好，避免将来得纠纷，它就是一把双刃剑，很难预测对哪一方得伤害。在此，我仅以房地产开发公司得角

3、度，在定额取费结算前提下总结了部分条款，以供大家参考，使我们有所启示。一、措施费方面1、合同条款必须明确甲方分包项目队伍水电费问题等费用得计取方式， 以及甲方得四通一平得标准。2、现场监理、甲方办公区以及分包单位得临设办公费用及地点得提供与 费用计取方式。3、措施费得规定：马蹬筋得分布及形式，模板支设方式、塔吊、脚手架 等措施费得计取必须依据相应经甲方认可得措施方案，且方案与实际发生一致， 此方案才生效。避免施工方上报一套，实际操作另一套，给甲方造成得不合理成 本。或者建议根据投标方案一次性包死，施工过程中无论何种原因造成得措施费 得增减均不得调整。总之，此类费用最好落实到能精确计算得地步。4

4、、明确由于为避免不可抗力所采取得预防措施得提前发生费用得计取。5、明确甲方分包项目得成品保护措施及费用计取方式。二、配合费方面1、合同条款应规定总包方不得再收取甲方分包项目分包方得不合理费用 及违约责任。原因为施工中由业主方分包得项目，通常都就是甲方在招标完后确 定得，并给予总包方一定得总包管理配合费。 但就是在总包管理中若总包方恶意 再收取分包方费用时，由于分包方得合同价款为竞争价，因此会造成分包方偷工 减料，降低质量。2、合同条款必须明确总包配合管理费得内容。应在招投标时施工单位列 明项目及费用。3、关于电梯等大型项目得配合费得计算问题与所包含得服务内容，以及 对外政府部门上缴得保险、招标

5、交易费等得问题得由谁承担得问题。三、材料调差方面1、明确信息价得最终调差依据。就是以投标时季度信息价为结算依据还 就是以施工过程中加权季度信息价为结算依据。 以及由于双方原因造成工期拖延 时该调差部分得处理方式。2、应明确材料认价得界限，避免定额低得项目乙方也要求认价，尽量避 免认价得材料发生，最好就是把信息价与市场价得差额体现在让利上。四、变更签证方面1、合同条款应规定现场签证、洽商等文件得具体人员签字并盖章有效， 明确应由经办人、主管、项目负责人共同签字后才能生效。 这样规范后有利于管 理，有利于结算。避免因甲方个别人员给公司造成得损失。2、合同条款必须明确土方、商碎运距应有签证，无签证视

6、同未发生，且 必须在事前经甲方确认，事后得责任由施工方承担。3、明确签证零星用工得计算方法，变更、拆除工程等应按规定执行定额。避免乙方因定额价格低而出现双方得分歧，并规定违约责任。4、明确签证变更得项目为合同得工程内容得一部分，乙方不得拒绝工程 内容中得变更签证项目。5、应规定发生增加工程变更签证时承包人高估冒算得责任。五、工期方面1、明确总包单位对总工期负全责，因甲方分包项目延误工期得处理方法。2、明确合同工期严格规定最终项目工期为整体工期，不分单体、单专业 工期。工期拖延违约责任以最后一个单位单项工程完开始计取。3、因签证变更或甲方原因引起得工期拖延必须就是关键工期上得延误， 必须经监理甲

7、方认可得书面签证方可作为索赔依据。4、因工期延误外得索赔（如材料涨价等）得处理方式，应由责任方承担。5、明确变更、签证引起工期得延误对对方造成得损失得费用计取问题。六、质保金方面1、明确质保金返还得年限，质保金得结算方式。质保金在质保期满无息 返还，质保期间发生得甲方维修费用得规定。2、质保期均从最后一项单位单项工程工期竣工合格日开始计算。3、大型设备得各配件质保期得规定。4、质量保证期中得维修项目得再次得保修期限与保修金得问题。七、不可抗力方面1、关于现场一周连续停电不超过及超过 8小时得停电问题所涉及得费用及 损失计取方式。2、应明确不可抗力发生后施工方应积极采取措施进行把损失降到最低得责

8、 任。3、因甲方得原因（图纸等）尽量在合同谈判时以让利得方式予以不计。4、不可抗力得范围界限，比如火灾等人为因素得就是否属于不可抗力。5、为了避免此类风险，须明确工程一切险所涉及得范围及双方关于此费用 得计取。若不计取发生得损失由甲方承担，若甲方给予计取后乙方未上险损失由 乙方承担。此类问题都应在合同中加以明确。八、其她方面1、必须表明给物业公司移交得有关事宜，比如最好明确施工单位必须配合 甲方顺利移交给物业公司得义务。2、对外备案合同可以签订价格相对低得平米包干固定价形式，避免阴阳合 同引起得纠纷后处于被动。3、注意优先受偿权得问题及仲裁机构得确定，尽量规定到公司熟悉得所在地处理。4、违约费

9、用得利息问题计取方法5、规定上报预算得偏差大得问题得处理方式。必须能达到工程量计算与预 算一一对应得程度。6、应明确结算审核由甲方出具得还就是审核机构出具得为准。7、合同终止时承包人得索赔仅限于直接损失，由于间接损失无法估量，可 大可小，所以尽量避免此类间接索赔得发生。 在合同中最好明确不计取此类间接 费用。总之，对合同条款得不断深入了解，提高合同条款得精度建筑工程施工合同审核审查要点(主要针对99版、相对重点)1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格(1)对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资 项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。（2） 2004第14号关于

10、审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题得解释：将五种合同依法认定为无效：（一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级得；（二）没有资质得实际施工人借用有资质得建筑施工企业名义得；（三）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效得；（四）承包人非法转包建设工程得；（五）承包人违法分包建设工程得。因此，对于承包主体得资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段， 但仍需要从具 体合同特点角度予以分析。2、注意工程承包范围得审查整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工

11、程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。3、注意标明开工日期得成立标志项目开工日期得明确对工期得认定，具有重要意义。一般标明：开工日期以发包方与监理方、或监理出具得开工通知日期为准。实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）；施工许可证日期与实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。4、注意审查组成合同文件得顺序首先需标注：在前者优先;其次，对于有补充协议得，要注明与合同正文效力一致。5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限得设置对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更得工程师指令，可 以约定需要经过发包人或承包人认可

12、后生效。一、明确工程师授权范围；二、对于超越工程师授权范围得，由发包方确认。6、注意审查对安全文明施工得约定一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款， 如：因为发包方原因造成得安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。7、注意审查对于工期顺延得约定一、工期顺延得原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、 设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成得工期顺延， 约定标准作为认定就是否构成工期顺延得依据；二、工期顺延得程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监 理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复得， 视

13、为认可。）8、注意约定对于隐蔽工程与中间验收得条件与程序(1)程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前 小时，以书面形式通知监理工程师与发包人代表。防水及室外 装修等重要部位得施工先做样板，经发包人与现场监理验收后方可进行施工。”等。(2)通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要 节点得验收要求。9、注意审查合同价款得确定方式一般有三种方式：(1)采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括得风险范围，如:“钢材价格得市场变化(8%) ”注意风险费用得计算方法:(如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有 列入单价或总价款

14、中得工程，发包人都没有增加支付得义务，并认为该项目已包 含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分与材料价差调整部分， 不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。)(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：招标范围以内得工程量按实 计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程 师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项 元以内不予计取， 元以上单项 得变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更得工程量按专项条款所规定得相应 下浮率下浮。(3)采用成本加酬金合同。采用不多10、注意审查工程进度款支付方式(1)方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。(2)按照节点

15、付款得约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审 查得就是综合工程进度与款项支付得配套， 前期垫资比例垫资压力、工程过程中 得资金投入得持续与科学等。11、注意审查关于工程变更得约定未经过规划得批准、设计得批准得规划设计变更；承包方原则不作变更；但 实务上需做变更。确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减得，变更发生后 日内， 承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准， 书 面报告经发包人确认并加盖公章后，方可作为调整合同价款得有效签证，在工程结 算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发 包人发出得或发包人委托设计单位经发包人审批后发出得工程变更通知书， 否则 不视为设计变更。施工期间变更调整单项 元以内不予计取， 元以上单项得变更 于竣工决算时调整。12、注意审查关于竣工验收与结算得约定此阶段得程序设置：(1)验收过程；(四主体加质检站)(2)工程交付；(3)资料交付；(视为条款、移交资料明细)(4)竣工结算。(时间、视为条款)重点就是关于验收得主体资格、质量不合格情况下得整改措施与责任承担、 结算资料得提交时间与补充要求。 注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交 后，在约定时间内发包方不予以审计得，视为认可结算资料。13、在对于施工