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1、第九章物业管管理制度度与政策策【本章历历年考试试情况】20008年分分值较大大，考了了综合分分析题，20009年分分值低，但有可可能再出出综合分分析题年份单选多选判断综合分析析合计20099年1题0.5分1题0.5分2题1分分20088年2题1分分2题1分分2题4分分6题6分分【本本章主要要内容】第第一节 物业管管理概述述第第二节物业管管理实施施与运作作要点第三三节物物业服务务收费第一节物业管管理概述述1.基本概概念物物业是是指各类类房屋及及其附属属的设备备、设施施和相关关场地物物业管理理是指指业主通通过选聘聘物业服服务企业业，由业业主和物物业服务务企业按按照物业业服务合合同的约约定，对对房屋
2、及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动物物业管理理的内涵涵物业业管理是是由业主主通过选选聘物业业服务企企业的方方式来实实现依依据是物物业服务务合同内容是是对物业业进维修修养护、管理，对相关关区域内内的环境境卫生和和秩序进进行维护护两个主主体物物业服务务企业指依法法设立，具有独独立法人人资格，从事物物业管理理服务活活动的企企业业业主即即物业产产权人，指房屋屋的所有有权人物物业管理理的主要要目的保证和和发挥物物业的使使用功能能，使其其保值增增值，并并为物业业所有人人和使用用人创造造和保持持整洁、文明、安全、舒适的的生活和和工
3、作环环境与秩秩序作用用有利利于提高高人民群群众的居居住质量量有利利于增加加就业，扩大居居民消费费有利利于维护护社区稳稳定，推推动精神神文明建建设有有利于促促进财富富增值，培育民民主意识识22.物业业管理的的基本特特征社社会化专专业化市市场化3.物业管管理服务务的基本本内容（八项项内容）物业共共用部位位的维护护与管理理共用用部位物物业共用用设备设设施的运运行、维维护和管管理共共用设施施环境卫卫生、绿绿化管理理服务环境绿绿化机动动车和非非机动车车的停放放管理车辆管管理物业业管理区区域内公公共秩序序、消防防、交通通等协助助管理事事项的服服务公公共秩序序物业装装饰装修修管理服服务装装饰装修修物业档档案
4、资料料的管理理档案案资料通通过物业业服务合合同约定定的其它它事项其它4.物业管管理的主主要环节节（四四阶段）物业管管理的策策划阶段段早期期介入制定物物业管理理方案制定临临时管理理规约及及有关制制度选选聘物业业服务企企业物业业管理的的前期阶阶段物物业服务务企业内内部机构构的设置置与人员员编制的的拟定物业管管理人员员的选聘聘和培训训物业业管理规规章制度度的制定定物业管管理的启启动阶段段物业业的接管管验收用户入入住档档案资料料的建立立首次次业主大大会的召召开和业业主委员员会的成成立物业业管理的的日常运运作阶段段日常常综合服服务与管管理系系统的协协调5.物物业管理理条例确确立的基基本制度度（七项项）业
5、业主大会会制度管管理规约约制度物物业服务务招投标标制度物物业承接接验收制制度物业业服务企企业资质质管理制制度物业业管理专专业人员员职业资资格制度度住宅专专项维修修资金制制度第二节物业管管理实施施与运作作要点1.物业服服务企业业1.11 物业业服务企企业的性性质是依依法定程程序设立立，从事事物业管管理活动动，独立立核算、自主经经营、自自负盈亏亏的具有有独立的的企业法法人地位位的经济济组织1.2 物物业服务务企业的的设立向向工商行行政部门门注册登登记领取取营业执执照向房房地产行行政主管管部门申申报资质质证书种类一级二级三级资质管管理分分级审批批制度国务院院建设行行政部门门负责一一级资质质的颁发发与
6、管理理省级级负责二二级市市级（还还包括直直辖市）负责三三级1.33 物业业服务企企业的权权利、义义务六项项权利制定物物业管理理制度收取物物业管理理服务费费制止止、纠正正违反物物业管理理制度的的行为要求委委托人协协助管理理选聘聘专业公公司承担担专项经经营服务务管理业业务其其它五项项义务提供物物业管理理服务接受业业主大会会、业主主委员会会和业主主及使用用人的监监督定定期公布布物业管管理服务务费用和和资金账账目，接接受质询询和审计计接受受行政部部门的监监督管理理其它它22.业主主、业主主大会及及业主委委员会22.1 业主与与物业的的使用人人（都是是物业管管理服务务的对象象）业主主指物物业的产产权人（
7、所有权权人），是物业业服务的的对象业主对对建筑物物专用部部分享有有所有权权，对共共有部分分享有共共有和共共同管理理的权利利业主主转让其其专有部部分，对对共有部部分的共共有和共共同管理理的权利利一并转转让规规划的汽汽车车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或出租租等方式式约定占用业业主共有有道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，属于业业主共有有物业使使用人不拥有有物业的的所有权权，但通通过某种种形式获获得物业业使用权权，并实实际使用用物业的的人，是是物业管管理服务务的对象象其与与业主权权利上最最大的区区别是没没有对物物业最终终处置权权【20008年真真题】建建筑区划划内，
8、规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库，其其产权（ ）。A.属属于房地地产开发发企业B.属于业业主共有有CC.属于于物业服服务企业业DD.归属属由当事事人通过过出售、附赠或或出租等等方式约约定提示：参见教教材P2222答疑编编号5000433109901001正正确答案案D答答案解析析取决决于约定定。【220088年真题题】房屋屋承租人人与业主主一样，也是物物业管理理服务的的对象，物业服服务企业业应按合合同约定定为其提提供服务务。（ ）提示示：参见见教材PP2222答疑编编号5000433109901002正正确答案案对答答案解析析房屋屋承租人人属于使使用人，使用人人与业主主一样属属于物业业服
9、务的的对象。 2.2 业业主大会会决策策机构，相当于于股东大大会内含含组成成由物物业管理理区域内内全体业业主组成成地位位代表表和维护护全体业业主的权权益数数量一一个物业业管理区区域只能能成立一一个业主主大会必必须由业业主大会会决定的的事项制定和和修改业业主大会会议事规规则制制定和修修改建筑筑物及其其附属设设施的管管理规约约选举举或更换换业主委委员会成成员选选聘和解解聘物业业服务企企业或管管理人筹集和和使用维维修资金金改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施有关关共有和和共同管管理的其其他重大大事项规规定（两两个标准准必须同同时满足足：面积积+人数数）第第五项和和第六项项，经专专有部分分占建筑筑物
10、总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意其它事事项，经经面积过过半且人人数过半半业主同同意【20007年年真题】业主选选聘和解解聘物业业服务企企业，需需要经（）同意。AA.业主主委员会会B.专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主C.占占总人数数过半数数的业主主DD.专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主 提提示：参参见教材材P2223答疑编编号5000433109901003正正确答案案D 【220066年真题题】业主主大会议议事规则则由（）制制定并修修改。A.业主大大会B.业业主委员员会C.政政府物业业管理部部门D
11、.业业主和物物业管理理企业若若同 提示示：参见见教材PP2222答疑编编号5000433109901004正正确答案案A 2.3 业业主委员员会业业主大会会的执行行机构性性质是是业主大大会的执执行机构构产生业主委委员会由由业主大大会选举举产生，只有一一个，人人数为55111人单数数备案业主委委员会成成立之日日起300日内，将情况况报物业业所在地地县级房房地产行行政主管管部门备备案【20006年年真题】业主委委员会的的职责包包括选聘聘、解聘聘物业管管理企业业。（）提示：参见教教材P2222答疑编编号5000433109901005正正确答案案错答答案解析析选聘聘、解聘聘物业服服务企业业是业主主大
12、会的的权利 2.4 管管理规约约性质由全体体业主承承诺共同同订立的的，规定定业主在在物业管管理区域域内有关关物业使使用、维维护和管管理等涉涉及业主主共同利利益事项项的，对对全体业业主具有有普遍约约束力的的自律性性规范调整业业主之间间权利与与义务的的文件（注意不不是调整整业主与与物业公公司的关关系）以前叫叫业主公公约程序序（两步步）建建设单位位制定临临时管理理规约，在销售售时向买买受人明明示业业主筹备备成立业业主大会会的，由由筹备组组拟定管管理规约约草案，经业主主大会讨讨论通过过生效【220066年真题题】业主主公约是是业主自自我管理理的一种种重要形形式和手手段，因因此建设设单位不不得制定定业主公公约或者者业主临临时公约约。（）提示：参见教教材P2223答疑编编号5000433109901006正正确答案案错答答案解析析在房房屋销售售之前，由建设设单位制制定临时时管理规规约。 3.物业管管理的委委托和物物业服务务合同33.1 物业管管理的委委托方业主，具体
